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2022年08月15日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

 

 

买房前需做足功课
免掉入隐形陷阱

在大马,要购买房屋或其他产业,有几种方式。

购屋者可以购买已竣工或仍在施工中的房屋或单位,可直接向发展商购买全新单位,也可以在二手市场或转售市场,向其他人或公司购买有关房产。

虽然二手房屋占国内房屋总交易量约三分二,但许多人仍选择购买新屋,因为新屋往往因其令人兴奋和有吸引力的更新概念和生活方式,而受到许多人的青睐。

更常见的是,购屋者向发展商购买的房屋,是尚未完工或已可以入住的房产。

这包括购买楼花(预售尚未完成的房产)或刚推介但尚未动工的房产,或是购买施工中,但通常需要2至3年才完工的房产。

基于所购买房屋的情况不同,购屋者很可能面临的风险和好处也各有不同。对于刚建好的房屋,事情就一目了然,因为你可以看到和触摸得到的,是一间完整的房屋,而且只要获得发展商移交锁匙和住用证,就可入住。

兴建中或未动工具风险

相较之下,兴建中甚至还未动工的房屋,就带来较为复杂的风险,但当然,购屋者可能在购买时,获得发展商提供折扣或回扣。

全世界在经历了2年多的疫情洗礼后,目前正重拾昔日的动力,但一些准备新居入伙的购屋者,却突然发现自己所购买的房屋面临工程延误,因为发展商无法如期完工。

这些购屋者如今不仅因为房屋工程延工,而必须等待更久才有望入住,更糟的是,这些由于疫情和行动管控令期间停工而导致的工程延误,许多案例下,发展商不必因此而支付逾期交屋赔偿金(LAD),因为获得2020年减少冠病疫情影响临时措施法令(829法令)的保护,并获得房屋及地方政府部批准。

在房屋买卖合约下,如果发展商延迟移交房屋锁匙给购屋者,必须作出财务上的赔偿。

同时,购屋者可以因为延迟入住有关房屋,而要求银行延长房屋贷款期限,但取决于有关购屋者的房屋协议条款而定。

对于还未签署买卖合约的购屋者,在此提醒你在购买一间还在施工中的房屋时,必须知道和留意哪些事项。

留意周遭环境基设

购买施工中单位需要注意的其中一个事项,是购屋者无法对有关房屋项目“一窥全貌”,而是依靠样板房屋来大概了解建好后房屋的模样。

这点在高层住宅方面尤为棘手,因为购屋者可能无法看到他们所选择的单位在整个发展项目中的确切位置。对某些人而言,阳台景观、日光方向和窗户隐私等因素可能是促成他们买房的关键要素,而错失这些重要的信息,可能会导致他们所选择的单位其实并不那么理想,最终导致他们后悔买下有关单位。

此外,买房时,购屋者不应只是关注本身所买的单位,还应该留意整个发展项目的周遭环境。对于还在施工中的房屋,购屋者目前可能无法了解周遭环境,只能在入住后才能这样做,但这不意味着,他们就这样轻易地忽略这个环节,并完全依赖广告中的插图来略知一二。

房子施工期间会否出现任何延误,没有人可以预测或预见。

如果你所购买单位周遭正有其他建筑物在施工中,那么你必须了解这些建筑物将会在何时竣工。只有这样做,你可以避免在新居入伙时,才惊觉你的新家被施工中的建筑物,以及其制造的噪音和污染所包围。

这也可让你知道未来新居周遭有哪些现成和即将兴建的便利设施,从中了解将来是否有利于未来的日常生活。

当然,也不要忘了,周遭新的和即将落实的公共基建设施,例如大道、公路和火车或快铁站等,这将进一步加强你家周遭的交通便利和潜在增长。

了解发展商信誉

你也必须了解有关发展商在如期交屋及建筑质量方面的声誉和过往表现,以及发展商在移交房屋给购屋者后,在房屋缺陷保修期内针对购屋者投诉所作出的回应。

当你要了解有关发展商时,可以轻而易举地在新闻网站和社交媒体搜查相关资讯。你可以从中搜寻是否有任何针对该发展商延迟完工甚至搁置发展项目的投诉。同时,你可以记录你和有关发展商之间的互动情况,从中衡量发展商对潜在购屋者的帮助和透明度。

MCO迟交屋发展商不必赔

没有人可以预测或预见,施工期间会否出现任何延误。这就是房屋买卖协议(SPA)条款在发生此类事件时,可以发挥保护购屋者作用之处。

SPA条款保护购屋者

但尽管有这些条款,依然可能发生超出任何人控制或想象的情况,这也会导致延误,并在情有可原的情况下要求豁免受到有关条款的管制。

过去2年多来席卷全球的冠病疫情就是最好的例子。疫情期间,大部分的经济活动被迫暂停,导致许多人遭遇重挫。

对于建筑业而言,由于面对疫情爆发期间的各种行动管控措施、劳力短缺和供应链中断,施工进度受到严重干扰,迫使发展商展延原订的项目竣工日期。

为了应对前所未见的危机,政府颁布2020年减少冠病疫情影响临时措施法令(829法令),以减少疫情对国人和商家企业的影响。

该法令涵盖了在规定期限内免除发展商由于延迟交屋而必须赔偿给购屋者的LAD罚款。对购屋者而言,银行在疫情期间提供的延缓还贷措施,则有助于减轻他们的财务负担。

即使如此,购屋者在拿到新屋钥匙并入住之前,仍将面临更长的等待期。在等待期间,预计购屋者仍将如期摊还房屋贷款利息。

房贷摊还期延长

有些人可能在不知不觉中陷入房贷摊还期限已经延长的局面,甚至比延缓还贷期限还长。对于目前正在租房或租屋的房屋首购族,他们可能需要继续租房。

购买施工中的房屋有其好处和风险。好处是由于发展商提供各种“好康”来促销,购屋者可能以较低的价格购得房屋。

一些购屋者则没打算在买房后立即入住,而是先买下以备未来所需。

因此,这些购屋者是趁眼下有理想的家居单位而马上先买下,无需等它建好后才购买。

然而,购买兴建中的房屋同样需面对风险,因为在房屋建好之前,可能会出现任何状况,例如有关房屋项目是因发展商的疏忽和管理欠佳而导致工程延误,你永远无法预先做好准备面对这一切。

所以,请寻求专业的咨询,厘清买房所涉及各项合约的条款,以及相关法令,以在情况需要时保障你作为购屋者的权益。