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2023年04月2日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

申请堆积如山且耗时,
制造贪污漏洞

2007年,当时的房屋及地方政府部推出的一站式统办系统(One Stop Center,简称OSC),是为了加速处理产业领域的各种程序,而打造的一个系统,但因为种种因素,导致审批流程耗时很长,反而大大拖慢了产业项目的开展速度。

在我看来,造成审批流程耗时过久的问一大原因,来自于一站式统办系统的处理效率。

在OSC这个系统底下,发展商必须提交许多文件和图纸,然后通过有关官员去寻求不同部门的批准。

审批过程繁琐耗时

以申请发展准证(Development Order,简称DO)为例,发展商往往需要等待不同部门官员对项目规划进行查阅,然后提出意见和指示,接着发展商就要进行修改,然后又要重新提交上去,再度等待官员再次审批,所以十分耗时和低效。

更令人无奈的是,有时候因为审批的时间太长,而政府又在这段时间提出新的要求,比如须在项目当中加入太阳能电板等环保设备,那么发展商又须对项目进行修改,让审批时间更加漫长。

这种剪不断、理还乱的情况,导致一站式统办系统的待办申请堆积如山,而这也形成了为某些官员带来贪污机会的漏洞。

流程亟需改革简化

由此可见,一站式统办系统的审批流程迫切需要进行改革和简化。对此,我建议政府让发展商代表亲自去跟有关部门提出申请、进行规划汇报和协商,而不是由官员代劳。

同时,这个审批流程应制定3个月的明确期限,保证所有申请都能在这个期间内得知结果。

在这3个月的期限中,发展商委任的建筑师,会在第一个月将全部文件都准备妥当,然后提交给地方政府过目。

在第二个月时,地方政府及有关部门应提出本身的问题、意见和要求,然后由发展商委任的建筑师负责协商和进行修改。

最后,各方应在第三个月时敲定所有细节,并决定是否发出发展准证。

如果在3个月后,发展商有任何延期和案件上诉的申请,都必须获得部长的批准。

这样一来,就能避免长时间的拖延和申请案件累积,并可在最短时间内,清掉目前累积的申请案件。

这种模式就好比足球比赛的时间规则,即比赛无论如何都会在90分钟内完结,除非有需要,才会根据情况延长比赛时间。

另一方面,我也认为项目的建筑图测(Building Plan)也应适当免除,交由发展商的建筑师或建筑顾问负责,让这个环节不再需要地方政府官员审批,这样就可以进一步提高效率。

开发产业项目成本高

在一项产业发展项目动工和销售之前,发展商须先从地方政府得到发展准证,才能进入这两个阶段。

所谓的发展准证,其实是一个工程规划许可证。在申请这个准证时,发展商须把项目的建筑楼层数量、单位数量、容积率和产业性质等设计和规划,呈交给不同的地方政府部门审批,确保该项目的一切都是符合有关条例和规定的,然后才会给予批准。

所以,申请发展准证是必不可免的,而发展商目前取得发展准证的唯一管道,就是通过地方政府的一站式统办系统来提交申请。

拖延增额外成本

然而,开发一项产业项目本身的成本就很高,如今加上OSC审批拖延滞后带来的土地贷款利息和团队的营运开支等额外成本,将导致整体项目成本随着时间的推移而增加。

从我本身实际见到的情况来说,有些房屋项目在五、六年后都无法取得发展准证,还须承受审批耗时所带来的10%额外成本。

再加上诸如土地成本和合规费用,这就导致原本有着廉宜售价的房屋单位,最终因为成本额外而被迫提高售价,间接促使很多人无法负担得起这些房价。

审批延误项目 发展商恐倒闭

在如今原材料和经商成本高涨的环境中,发展商面临的压力比之前来得更加沉重,因此,这些由审批拖延所造成的额外成本,往往是压垮骆驼的最后一根稻草,导致很多发展商面临资金问题或者倒闭,从而衍生产业项目延迟或停工的问题。

事实上,地方政府发展部早前就指出,国内施工严重延误和已被搁置的项目已增至1007项,而且这个数字可能会在今年进一步攀高。

对此,我认为政府应对此课题给予更多的重视,对有关的审批流程和一站式统办系统进行检讨,并进行适当的改革和简化,这样才能提振产业领域和国家经济。

如果政府能对审批流程进行改革,我相信这肯定能有效解决产业领域的效率和贪污问题,也有助于可负担房屋的建设。

政府在多年来付出了许多心力,致力实现居者有其屋的愿景,然而如今却因为这样的审批问题而遭到拖累,可说是令人感到十分扼腕。

因此,我希望政府能快刀斩乱麻,赶快解决这些审批流程方面的弊病。只有这样,才可以打造一个真正亲商的环境,振兴产业领域和国家经济。