2023年02月26日
林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人
买家已支付全部款额
地契到底该由谁发出？
当发展商在联营发展项目中面临清盘时，产业买家该如何获得地契？
案情:
第一答辩人(“地主“)是槟州威南一个地段，连同建在其上的单层排屋（“产业”）的地主。
第二答辩人(“发展商”)是根据1966年房屋发展（管制与执照）法令获得执照的发展商。
原告（“买家”）、地主和发展商之间，根据1989年房屋发展（管制及执照）条例的附表G，签订了志期为2012年2月21日的买卖合约，以买卖上述产业。
第三答辩人是持牌放贷人，他向发展商提供贷款，并以产业登记的抵押作为担保。
买家发起本诉讼，寻求无任何产权负担转让给他该产业的合法所有权，为此他试图取消在该产业上登记的抵押，并寻求损害赔偿。
买家宣称，发展商是上述发展项目的联营方之一，并代表地主代理出售该产业，因此他们是合伙人，对项目下产业的第三方买家承担连带责任。
另一方面，地主争辩说，根据志期2010年6月11日的项目采购协议，发展商购买并接管了该项目，连同所有责任，因此，地主不以任何方式对买家承担责任。在买家兴讼之前，发展商已经清盘。
判决:
根据买卖合约第2(1)条文，将无任何产权负担的所有权转让给买家，是一项共同法定责任，也禁止在未经买家事先许可的情况下，对产业设置任何产权负担。地主和发展商都有此责任。
买卖合约第2(1)条内容如下：
“未经买方事先批准，业主和卖方不得在本协议签署之日后，立即或任何时候对上述土地施加任何产权负担。业主和卖方特此承诺，在交付空屋（Vacant Possession，俗称移交屋子与锁匙）之前，上述产业不应有产权负担”。
同样的，买卖协议第11.2条文对作为土地注册所有人的地主与发展商，规定了将所有权转让给原告（买家）的法定义务。
买卖协议第11.2条内容如下：
“在上述产业的单独地契发出之后，在买方根据第4(1)条向卖方支付购买价款，并遵守此处规定的条款和条件的情况下，卖方应在21天内签署或促使业主签署，并交付以买方为受益人的上述产业有效且可登记的转让备忘录，卖方应将其与单独的所有权文件一起转发给买方。”
买家有权要求转让
显然的，地主有法定与合约责任签署必要的转让文书，以便将产业转让给买家。因此，买家有权要求作为土地注册所有人的地主与发展商，将所有权转让给买家。根据法定和合约，地主须将无产权负担所有权的产业转让给买家。
买家自2012年2月起支付了该产业的全部购买款额。因此，地主和发展商纯粹是以信托方式持有该产业，买家担任该产业的物权受益所有人。
唯一不同的是，买家尚未获得合法所有权，而这正是他在诉讼中所寻求的。
地主和发展商在将产业转让给买家及在对产业进行抵押之前获得买家的事先许可方面，未能遵守买卖合约。
因此，地主和发展商违反信托，因为地主只是作为买家的纯受托人持有该产业。地主和发展商对该产业没有任何权益，使他们能抵押该产业。
未经买家同意下，该抵押违反法定买卖合约的明文规定。该抵押被裁定为非法和无效。
结语:
地主和发展商有法定责任，在单独地契发出，且买家已支付全部购买价款后，将所有权转让给买家。