2022年07月8日
林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人
房屋仲裁庭，会如何决定买家的房屋缺陷索偿？
Seraimas Bina Sdn. Bhd. v. Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Ors一案讨论了这个问题。
案情
根据一份志期 2014 年 11 月 18 日的房屋买卖合约（“SPA”），第二答辩人（“买方”）购买了由案件申请人（“发展商”）开发的一栋三层楼洋房，地址为80, Type E1, Park View Residences, Prai, Penang（“房屋”）。
房屋竣工并由发展商移交给买方后，该房屋存在许多现有缺陷，如买方所称，仍未修复。
然而，发展商否认了这些指控，并反驳说房屋的所有缺陷，都已得到令人满意的修葺。
因此，第二答辩人将争议提交给第一答辩人（“房屋仲裁庭”）。 他于 2015 年 11 月 24 日提交了 5万令吉的索赔，要求发展商承担修复各种据称缺陷的费用。
双方拒绝和解
在提出索赔和抗辩后，房屋仲裁庭于 2016 年 2 月 19 日委任了一个技术委员会来实地检查与评估房屋中所谓的缺陷。
检查由委员会于 2016 年 2 月 23 日在买方和发展商代表在场的情况下进行。 结果，委员会准备了一份志期为 2016 年 5 月 25 日的技术检查报告（“报告”）。
在 2016 年 5 月 25 日房屋仲裁庭举行的听证会当天，双方都接获了该报告，并被要求进行谈判，以友好解决此事。
然而，双方未能达成和解，房屋仲裁庭立即判给了买方2万3500令吉的裁决 （“裁决”），而双方没有机会提供任何进一步的或其他证据，房屋仲裁庭也没有听取他们的意见。
发展商主要基于3个理由，辩称该裁决是不对的，即：(i) 非法； (ii) 不合理； (iii) 程序不当。
判决
首先，发展商辩称，该裁决是非法的，因为房屋仲裁庭没有提供任何理由，违反了房屋发展法令第16AA 条文。
法官认为，在同样的基础上，这裁决是不对的。 简而言之，该裁决是非法的。
接下来，发展商辩称，该裁决是不合理的，因为房屋仲裁庭没有任何解释说明2万3500令吉的损失和损害赔偿金额是如何计算出来，该报告没有披露修复缺陷的任何成本。
该法案第 16W(1)(d) 条允许房屋仲裁庭委任技术调查委员会准备报告，以识别房屋中的缺陷，尽管这似乎是在下放其职能。
只要房屋仲裁庭不受该委员会调查结果的约束，就没有任何问题。
不应任意决定数额
因此，尽管报告中已确定了房屋的缺陷，但房屋仲裁庭有义务接收和评估当事人提出的修复缺陷成本的证据，这些证据通常包括修复有关缺陷费用的报价，或是由房屋仲裁庭委任专业注册工料测量师所涉及的费用。
房屋仲裁庭接获报告后，已指示各方进行谈判，以解决争议。 该法案第16T条文允许这样做，但在第 (4) 小款中明确规定，如果谈判失败，房屋仲裁庭须继续对争议进行裁决。
所谓的对争议进行裁决，是指根据该法令的适用条文，对争议进行审理和司法裁决。房屋仲裁庭不可单方面从买方的索赔中分摊，且在没有数量证据的情况下，根据本身的看法任意决定什么是公平的。
因此，该裁决是不合理的。
法庭除了按照命令撤销该裁决外，还决定将此争议转移到另一个房屋仲裁庭审理。
结语
房屋仲裁庭必须按照法令的规定给予裁决的理由，否则该裁决是非法的。
在确定纠正缺陷的成本时，房屋仲裁庭应听取通常包括进行修葺的报价等数量证据。