2023年07月16日
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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追讨管理费
还有其他协商方法
共管楼宇管理层经常得面对因单位业主拒交管理费，而陷入现金流困难的状况，进而陷入恶性循环。
殊不知，2013年分层管理法令已阐明，不按时支付管理费的业主，管理层可以采取法律行动，一旦被对付将面对不超过5000令吉罚款或坐牢不超过3年，或两者兼施。
如果业主在法庭下判后仍不还清管理费，还可追加每日不超过50令吉的罚款。
每一位单位业主都得遵循法令，在接获管理费通知单后的14天内缴付管理费。
如果该业主没有在接获管理费通知单的14天内支付，管理层有权对被拖欠的管理费征收至少10%利息，利息的计算方式是年利率10%，并每日结算。
管理层也可针对拖欠管理费的单位发通告，禁止该单位使用共用设备、设施和享用服务的情况，比如：
1） 禁止拖欠管理费的单位使用升降机；
2） 终止拖欠管理费业主的门禁卡，让拖欠者每次进出，都得在拖欠者名单上签名后才放行；
3） 禁止拖欠管理费的业主者使用健身房、游泳池等休闲设施。
严重的情况下，管理层还可向地方政府申请，扣押和拍卖拖欠管理费单位内的可流动资产，以抵偿所拖欠的管理费。
尽管2013年分层管理法令赋权管理层追讨管理费，但笔者认为，法律程序不该是首选方案，很多时候，管理费可透过协商的方式来追讨。
真实个案（一） ： 让业主看到数据
笔者接手了一栋微型共管公寓的委任书，当团队完成了楼宇的安全评估后，发现该楼宇因年久失修，而陷入恶性循环，单位业主因不满意管理层无作为，拒交管理费，而管理层也因为现金流断裂无法支付服务商，很自然的一段时间下来，楼宇的安全性越来越糟糕。 管理委员十分头疼，也陷入了左右为难的困境。
针对这栋共管公寓，笔者建议管理委员以透明化的沟通模式，就是把楼宇的安全评估报告，上载到显眼的布告板上，让业主审阅，并召集业主出席研讨会，向每一位出席的业主详细解说楼宇的安全评估报告，以及修复每一项损坏的设施所需的经费，整个过程用了约3小时。
虽然解说的过程，笔者得应付怒气满满的单位业主，但是当照片、短视频逐一的被公布，该损坏的配件如何影响日常的运作后，明白事理的业主开始了解到，自家楼宇并不处于良好状况，而只要管理层获得收入来源（管理费收入），就能委任合格的服务商修复楼宇。
笔者提倡的处理方案就是：
1） 先止血；
2） 再疗伤；
3） 后问责
先让明白事理的单位业主开始缴付管理费，那么，管理层就有了资源来委任服务商，同一个屋檐下的业主，想要的也是安宁的居住环境而已。
虽然，公布楼宇的安全评估检测报告，确实会吓坏许多人，但这份报告也能让许多业主了解到事态的严重性，然后进入协商的状态。当下管理层无法改善楼宇的安全状况，是因为缺乏资金，解决方案就是收回管理费，增加现金流。
笔者的个人观察，凡是出席报告会的单位业主都愿意支付管理费，有一小部分业主甚至直接缴清累积已久的旧账。
这时候，管理层需拿出一份执行方案，针对每一笔经费的使用方案，并与出席的业主共同商讨方案推行的“先后急缓”，一旦拍板敲定后，就严格的执行它，让成绩来说话。
那些还在犹豫的单位业主，也会因为楼宇的状况逐渐改善而消了气，并跟着大伙一起支付管理费。
采取法律行动，其实是针对恶性拖欠管理费单位业主的无奈选择。
共管楼宇的管理费是公摊开支，其实业主都是知道的，不按时支付管理费，是因为对管理层缺乏信心，担心钱被乱用。
所以，笔者要再次提醒楼宇管理层，必须透明化的公布财务报表，踏实执行楼宇的维修和保养工作，定时定点的温馨提醒业主缴付管理费，做到以上3点的共管楼宇，一般上拖欠管理费的业主人数都很少。