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2023年02月19日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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牵一发而动全身
做起来又谈何容易

笔者早前出席吉隆坡市中心一栋共管楼宇的常年大会,并担任该年会的主持人。

这是一栋拥有146个单位的公寓。

根据2013年分层管理法令的年会条规,有投票权的业主需在年会举办日7天前,缴清属于该楼宇单位的所有费用,才能成为合格的投票人。

根据结账日,共有87个单位缴清了单位的所有费用,故这次年会的法定投票数是87个单位,按照法令的要求,年会需获得50%出席率才能顺利举办,而当时的登记处只获得了41个单位的业主完成登记,所以年会需按照另一条例,将登记时间延长30分钟。

30分钟后,登记处一共获得了51个单位的业主完成登记手续,而年会也获得了51名法定人数的投票人后,得以顺利的进行。

51单位业主出席年会

你可能会好奇的是,为何笔者特别关注出席的人数?一栋146单位的共管楼宇,共有51个单位的业主出席年会,占该楼宇单位总数的34.94%,或稍微超过三分一的出席率。

如果你有出席年会的经验,这么高的年会出席率,这次的年会免不了漫长。

不满意管理委员的个别单位业主,踊跃出席年会声讨管理层。结果,这场年会从早上10时30分一直开到下午6时15分左右才结束。

业主集体重要决策

1)否决2016、2017、2018及2019年的会计审计报告,要求展开法务会计调查

2)反对管理委员会来年的财政预算案,要求新任委员在上任后的3个月内举办特别大会,重新投票表决

3)反对委员提呈的议案,这包括:

3.1)安装发电机

3.2)拒绝接受管理委员聘请专业的物业管理公司,选择业主自理

3.3)反对管理层对违规的单位业主,开出200令吉的罚单

3.4)反对管理层调高管理费;并要求新任管理委员在上任后的3个月内举办特大,重新投票表决

3.5)拒绝2015年分层管理条例里的第三列表里的家规

4)否决2020年及2021年的会计报告,反对让管理层提呈会计审计,并要求新任委员在上任后的3个月内举办特大,重新投票表决

反对派否决上一任所有议案

简单来说,反对派否决上一任管理委员提呈的所有议案,唯一通过的议案就是新任委员的遴选。

笔者身为有营业执照的物管经理,无权干涉业主们的投票表决权,惟有苦口婆心的向出席者讲解2013年分层管理法令授予管理委员的权限及职责。

然而,出席者在情绪高涨下坚持否决管理层提出的议案。

问题逐渐浮现

1)值班表无人填写,如何是好?

好不容易,年会结束后,新任管理委员要进行第一次委员会议,遴选主席、秘书、财政这3大要职,加上因年会否决聘请管理公司的决议,选择委员自理的管理方案,笔者希望上任的委员填写值班表,但新委员表示有全职工作,无法值班,笔者只好提醒委员自行编排值班表,再出示在布告板。

2)重新提呈会计审计报告,谁领头?

笔者也因年会把有关账目、预算、审计等重要决议,挪后让新任委员在3个月内举办特大表决,提醒管理委员需马上委任会计事务所,却被告知没有相关财务预算,先缓一缓。

笔者只好提醒新任管理委员,3个月的期限其实不足以完成长达6年的会计审计评估。

3)要求违建合法化

其中一位管理委员要求把其早期扩建其单位时涉嫌“违建”的举措合法化,笔者看了图纸和文件后,提醒该管理委员,该违建行为已被楼宇专业建筑总监公告这是违规行为,他必需自费还原。

还有,分层管理仲裁庭也已宣判,这是违法行为,那为何还知法犯法呢?

注:楼宇的管理费收入无法支付日常营运费用,已面临赤字,旧管理层上任后,把2016至2019年的会计旧账整理出来后,也完成了会计审计评估,其实可算是劳苦功高,但却可能因追讨拖欠的管理费的力度过大,结果反而变成被讨伐的对象。

结语:不了解管理法令苦

这共管楼宇建于上世纪60年代,许多违规行为当下并不算是违规违法,因当时还未有相关的法令和法规来管控和约束。

要求该楼宇百分百的按照2013年分层管理法令来管理,其实是强人所难。

而不了解相关管理法令条规的单位业主,且不了解管理委员的苦,如今自己担任管理委员,却欠缺一套深思熟虑的管理方案。