2023年02月19日
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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牵一发而动全身
做起来又谈何容易
笔者早前出席吉隆坡市中心一栋共管楼宇的常年大会，并担任该年会的主持人。
这是一栋拥有146个单位的公寓。
根据2013年分层管理法令的年会条规，有投票权的业主需在年会举办日７天前，缴清属于该楼宇单位的所有费用，才能成为合格的投票人。
根据结账日，共有87个单位缴清了单位的所有费用，故这次年会的法定投票数是８7个单位，按照法令的要求，年会需获得50%出席率才能顺利举办，而当时的登记处只获得了41个单位的业主完成登记，所以年会需按照另一条例，将登记时间延长30分钟。
30分钟后，登记处一共获得了51个单位的业主完成登记手续，而年会也获得了51名法定人数的投票人后，得以顺利的进行。
51单位业主出席年会
你可能会好奇的是，为何笔者特别关注出席的人数？一栋146单位的共管楼宇，共有51个单位的业主出席年会，占该楼宇单位总数的34.94%，或稍微超过三分一的出席率。
如果你有出席年会的经验，这么高的年会出席率，这次的年会免不了漫长。
不满意管理委员的个别单位业主，踊跃出席年会声讨管理层。结果，这场年会从早上10时30分一直开到下午6时15分左右才结束。
业主集体重要决策
１）否决２016、2017、2018及2019年的会计审计报告，要求展开法务会计调查
２）反对管理委员会来年的财政预算案，要求新任委员在上任后的３个月内举办特别大会，重新投票表决
3）反对委员提呈的议案，这包括：
３.１）安装发电机
３.２）拒绝接受管理委员聘请专业的物业管理公司，选择业主自理
３.３）反对管理层对违规的单位业主，开出200令吉的罚单
３.４）反对管理层调高管理费；并要求新任管理委员在上任后的３个月内举办特大，重新投票表决
３.５）拒绝2015年分层管理条例里的第三列表里的家规
４）否决2020年及2021年的会计报告，反对让管理层提呈会计审计，并要求新任委员在上任后的３个月内举办特大，重新投票表决
反对派否决上一任所有议案
简单来说，反对派否决上一任管理委员提呈的所有议案，唯一通过的议案就是新任委员的遴选。
笔者身为有营业执照的物管经理，无权干涉业主们的投票表决权，惟有苦口婆心的向出席者讲解2013年分层管理法令授予管理委员的权限及职责。
然而，出席者在情绪高涨下坚持否决管理层提出的议案。
问题逐渐浮现
１）值班表无人填写，如何是好？
好不容易，年会结束后，新任管理委员要进行第一次委员会议，遴选主席、秘书、财政这3大要职，加上因年会否决聘请管理公司的决议，选择委员自理的管理方案，笔者希望上任的委员填写值班表，但新委员表示有全职工作，无法值班，笔者只好提醒委员自行编排值班表，再出示在布告板。
２）重新提呈会计审计报告，谁领头？
笔者也因年会把有关账目、预算、审计等重要决议，挪后让新任委员在3个月内举办特大表决，提醒管理委员需马上委任会计事务所，却被告知没有相关财务预算，先缓一缓。
笔者只好提醒新任管理委员，３个月的期限其实不足以完成长达６年的会计审计评估。
３）要求违建合法化
其中一位管理委员要求把其早期扩建其单位时涉嫌“违建”的举措合法化，笔者看了图纸和文件后，提醒该管理委员，该违建行为已被楼宇专业建筑总监公告这是违规行为，他必需自费还原。
还有，分层管理仲裁庭也已宣判，这是违法行为，那为何还知法犯法呢？
注：楼宇的管理费收入无法支付日常营运费用，已面临赤字，旧管理层上任后，把2016至2019年的会计旧账整理出来后，也完成了会计审计评估，其实可算是劳苦功高，但却可能因追讨拖欠的管理费的力度过大，结果反而变成被讨伐的对象。
结语:不了解管理法令苦
这共管楼宇建于上世纪60年代，许多违规行为当下并不算是违规违法，因当时还未有相关的法令和法规来管控和约束。
要求该楼宇百分百的按照2013年分层管理法令来管理，其实是强人所难。
而不了解相关管理法令条规的单位业主，且不了解管理委员的苦，如今自己担任管理委员，却欠缺一套深思熟虑的管理方案。