2021年09月27日
林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人
公寓游泳池有缺陷，
谁该承担责任？
案例背景
在最近的 Dua Residency Management Corporation V. Edisi Utama Sdn Bhd & Anor 一案中，吉隆坡高等法庭命令发展商支付192万5000令吉予公寓管理机构，以修复游泳池的缺陷。
案例重点
1.原告是Dua Residency公寓的管理机构。
2.第一和第二被告是参与房地产开发的私人有限公司。
3.原告以公寓内存在着潜在缺陷 （latent defect）为由，对发展商和物业管理人提起诉讼。
4.诉状内提出公寓内现存的多种缺陷；原告的案件主要依据原告委托的顾问和检查员的报告。
5.原告声称，第一被告（发展商）未能确保公寓游泳池采用的防水系统，可以有效地防止泳池进水，进而违反其对原告的义务。
6.原告对发展商提出两项诉讼因由，即违反合约和违反法定义务。
案例裁决简要
1.法庭考虑的关键在于发展商一直持续的参与公寓的维护和管理，尽管不是单独参与。
2.很明显的另一点是，发展商所开发的公寓本身存在着缺陷，就如原告在此所投诉一般，因此不单纯是经济上的损失。
3.基于此种情况下，法官认为此处的特殊事实具有足够的接近性 (sufficient proximity)，因此认定发展商对原告负有义务以确保公寓以正确并良好的手工建造，正如买卖合约中所规定的规范和批准的计划，是公正合理的。
4.就此，发展商辩称原告的申索不合时宜（time-barred），因为早在2010 年，联合管理机构（JMB） 的管理委员会就已发现泳池和露天平台的缺陷，当时在花盆和泳池下检测到漏水， 并提交诉讼的延误，是由作为原告前身的 JMB 管理委员会造成的。
5.针对这点，原告坚持认为，泳池缺陷是于2015年查看了T-Corp Engineers 2015 年度报告后才发现的，而发展商则争论说，泳池自2010年就已经存着缺陷，而且已检测到漏水迹象。
6.法官接受原告的论点，即存在着漏水症状，但这不是造成缺陷的原因，除非当时已彻底调查，以确定原因。泳池的缺陷可能是由无数原因导致，例如由于结构混凝土出现裂缝，导致水渗入泳池底板，或由于防水系统不足或与泳池无关的其他来源，而使底板被渗透。T-Corp Engineer 2015年报告得到的结论是，泳池下方和周围的泳池甲板区域，通过混凝土板，存在着直接性渗水（direct leakage & seepage）。
7.在上述情况下，法官因此认定，泳池缺陷是原告于2015年12月通过合理的努力才发现的。由于该诉讼是于2017年10月提交，这是远在法律时效期届满之前所提出的诉讼，所以此诉讼是合时宜的。
8.此建筑合约并没阐明防水系统承包商所提供的保修期，法官认为，该高档公寓的防水运作应持续10年。 然而事实上，只在首3年左右有防水功效，因为于2010年就已发现漏水。
结论
合约须阐明保修期
1.根据法院的判决，在建筑合约并没阐明防水系统承包商所提供的保修期情况下，发展商在开发高档公寓泳池的防水事故方面须承担更大的法律义务。防水系统只在首3年见效，明显不够好，并可能会引起法律责任上的问题。
2.建议发展商在委任其防水系统承包商时，需清楚地阐明并厘清，防水系统保修的期限。
3.建议管理机构发现漏水的情况后，需尽快委托顾问和检查员，以彻底调查以确定原因，并在法律时效期内对相关人士提出诉讼。