张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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别把物管当成公司来运营！
笔者在从事共管楼宇物业管理服务的这段时间，发现许多共管楼宇的管理委员都认为，共管楼宇的财务和理财工作，等同企业的理财规划。
其实，共管楼宇的物业理财与普通企业财务管理，确实有许多共同之处，但共管楼宇的理财与操作的基础上，却拥有十分显著的不同处。
让我们通过以下分析来了解两者间的主要区别；
1. 管理主体与目标
共管楼宇的物业理财，其管理层来自大会上民选的合规业主所组成（义务服务），透过委任物业管理经理协助执行日常工作，共管楼宇的管理核心精神是，确保物业正常运作和维护，提高物业的长期价值和生活环境质量。资金的使用主要集中在楼宇维修、维护、公共设施管理以及业主的服务等等。
普通企业财务管理则由企业内部的财务部门负责，目标是通过运营获得利润，提升公司股东价值。企业的财务管理涉及领域更广泛，包括生产、销售、研发、营销等。
2. 收入来源
共管楼宇物业理财的收入来自每一位业主、按照持有单位面积进行公摊分配，部分则来自出租公众停车位、广告收入、公共设施使用费等。这些收入主要用于小区的日常维护、公共区域管理和设施更新。
普通企业财务管理的收入来源则多样，主要来自销售产品或提供服务的收入。企业的收入模式通常更加复杂，可能包括多个业务领域和多个收入来源。
3. 支出结构
共管楼宇物业理财的支出主要集中在物业维修保养、公共区域清洁、保安、绿化，工作人员的薪酬等方面。也可能涉及一些必要的资本性支出，如大修储备金（Sinking Fund）积累、设施更新等。
普通企业财务管理的支出则包括生产成本、营销费用、研发支出、员工薪酬、管理费用等。企业的支出结构通常比共管楼宇复杂，涉及更多的经营层面和业务运营。
4. 资金管理与运作
共管楼宇物业理财的资金管理通常较为稳定且保守，资金流动主要来自业主缴纳的管理费，资金使用主要用在物业服务和基础设施维护。通常没有复杂的融资操作，也不进行大规模的投资。
普通企业财务管理的资金运作则可能包括融资（如股权、债务融资）、利润再投资、并购投资等。企业的资金管理方式较为灵活，可能涉及多种资本运作手段来支持企业的发展。
5. 风险管理
共管楼宇物业理财的风险主要涉及物业市场价格（出租率、二手市场和入住率）的波动、业主缴费情况、突发事件（如自然灾害、设备损坏等）和物业管理的质量等。风险管理侧重于确保物业的安全、设施的维护和及时应对业主需求。
普通企业财务管理则需要考虑更多经营上的风险，包括市场竞争风险、融资风险、外部经济环境变化风险等。企业在风险管理上涉及的领域更广泛，且通常更具战略性。
6. 财务透明度与报告
共管楼宇物业理财的财务管理要求对业主保持较高的透明度，法律规定每年开年会时，需公布会计审计报告，确保业主对物业管理费的使用情况有充分了解。通常，物业管理公司也会定期（每月或每季）发布财务报表，业主大会上也会有财务报告共出席的业主参阅。
普通企业财务管理则侧重于满足外来投资者（如股东、债权人）的需求，财务报告不仅要满足法定要求，还需根据企业经营情况为投资者提供决策支持。企业的财务报告通常更为复杂，并且涉及多个财务指标和分析。
7. 法律与监管框架
共管楼宇物业理财的财务管理受到地方政府、业主大会或相关行业协会的规范。物业公司或管理方需要严格遵守与物业管理相关的法规和合同，确保资金使用合规并且符合业主利益。
普通企业财务管理则受到国家公司法、税法、证券法等一系列法律和财务规范的监管，尤其是对于上市公司，财务管理要求更为严格，并需要定期披露财务信息以维护公众利益。
总结
共管楼宇物业理财与普通企业财务管理的主要区别，在于管理主体的不同、收入来源的单一性、支出的专一性、资金运作的稳定性以及风险管理的具体内容。
共管楼宇物业理财更多关注于小区和物业管理的长期稳健，而普通企业财务管理侧重于公司运营的盈利、资本运作和市场风险管理。
当您了解两者本质的不相同，对您出任管理委员将有帮助。