张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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物管失职失德
共管楼宇恶梦
笔者最近亲身体验了一家有营业执照却失职失德的物业管理公司，拒绝履行服务合约，还散播管理委员的主席是非法主席的谣言。
联合管理机构聘请物业管理公司，本意是协助管理委员，处理共管楼宇里所有的机械设备之日常维护工作，妥善管理小区的园艺与安保工作，但是市场却存有许多物业管理服务的服务质量不达标，不按照标准流程的规范办事，导致服务质量低，楼宇里的机械设备维护保养不当，设施设备频密出现故障，给邻居的日常作息带来诸多不便。
每每业主向管理处释出善意时，却换来服务人员恶劣的态度，甚至冷漠以对，直接损害业主们安宁的生活。
激化业主间矛盾
还有些通过不当手段获取合约，为了维护自家利益，行霸道手段，有些甚至激化业主之间的矛盾和冲突，来掩盖自身的自私行为，这些物业管理企业严重侵犯业主们的权益，同时也破坏了楼宇里难得建立起来的和谐氛围。
管理公司本是受聘于管理机构的雇员，却反客为主忽视管理委员的指示，甚至招摇委员部合法让笔者十分无奈。
26个月不开年会
以下是一个真实个案。
南马柔佛州的一栋共管公寓，最后一次办年会时2022年8月份，按照2013年分层管理法令，第2列表，第10条文常年大会（Annual General meeting）第2附属条文；
The first annual general meeting shall be held within one month after the expiry of the initial period and the subsequent annual general meetings shall be held one in each year, provided that not more than fifteen months shall lapse between the date of one annual general meeting and the next.
中文的解释，共管楼宇得每年办年会，年会间隔不可超过15个月。
其共管公寓最后一次办年会是2022年8月，按照法律规定，下一场年会不可超过15个月，即2023年11月，而笔者协同该联合管理机构主席来到该楼宇时，已是2024年11月，足足26个月没举办年会。
求助建筑专员
根据主席所提供的文书与通告，联合管理机构已在2023年10月提醒物管公司筹备年会，而该物业公司给与的答复则是会计审计报告还未完成，需延后至2023年1月。
2023年1月，当联合管理机构再次提醒物业办年会时，物业再次以会计审计报告未完成，要求把年会再延至2023年3月，如此往来一直到了2024年9月，主席已经忍无可忍，强烈要求办年会，并向建筑专员（Commissioner of Building）正式投诉物业公司无为。
建筑专员也指示物业需在11月举办年会，并敲定2024年11月3日举办。
态度强硬中断服务
物业在收到建筑专员的指示后，表现极度不配合，并透过威胁管理委员来阻止联合管理机构举办年会。
物业甚至利用职权的便利，使用该联合管理机构的官方信头（ Letterhead）发通告公告给业主们，企图扰乱业主，表示该主席乃非法主席，并发了另一个通告告知，年会通知书是无效的，11月3日的年会取消。
联合管理机构无奈下，唯有透过解除雇佣合约，并要求物业归还属于楼宇管理办公室的门钥匙，并要求对物业按照2013年分层管理法令，第15条文，归还所有属于该楼宇的文档。
该物业不但不理会联合管理机构的指示，拒绝退出，还把大门上锁，拒绝归还所有文档，进而导致运营中断，业主门无法缴付管理费，无法办出入户申请，还要求安保与保洁人员退场，中断服务。
货比三家
事态演变的如此严重，年会当天，除了一群热心业主（大约80几位）出席，物业全员缺席，邻居们因混乱而进入争执与问责状态， 联合管理机构主席成了大家讨伐问责的对象，场面几度失控。
约3小时后，经过笔者与另一家本土物管公司的代表协调下，勉强安抚了在场人士的情绪，方可进入协商阶段。
最后，邻居们对于主席无法管好物业而批评他有失职在先，不在信任下，现场票选了7位业主成为临时管理委员（2013年分层管理法令并不允许这样的处理方式，故无法律权益），但这是当时大部分人能接受的临时方案，并在建筑专员的陪同下商讨了在12月举办正式年会，到时再推荐心目中的理想委员，进行交接。
笔者深思了许久，雇佣物业需谨慎，真的要货比三家，事前的调查、口碑、执行力，真的不能缺一，不然花钱请管家，管家没来，来了饥饿的狼，真的是赔了夫人又折兵啊。