张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
[email protected]
FB Page: 管你楼事 https://www.facebook.com/KenTeoPropertyManagement
共管楼宇管理何以难觅春天？
任何一栋被妥善管理与维护的楼宇，它不但能确保可提供与业主与住户所设计与建设的功能，让业主可遮风挡雨，可安家立业，还间接为业主提供资产增值的空间，让业主享资产增值带来的财务便利。
物业管理人也喜欢用“宁静的享受”（Quite Enjoyment ）来形容妥善管理的共管楼宇，而这个结果不是自然而来的，更多时候，它是由一群管理委员、物业管理人与下游服务商煞费苦心下，定时定点踏实执行楼宇的维护工作下，所带来的良好结果。
因此，一栋楼宇是否能被妥善的料理，并让它提供该有的功能的同时，延长楼宇的经济寿命，对每一位业主来说是需要被认认真真重视的，它很需要4大基柱同时发挥功能才行。
4大基柱就是：
1）楼宇的单位业主们；
2）民意票选出任的管理委员；
3）被委任的物业管理经理；
4）被委任的下游服务商。
欲成物管经理须注册
其中，物业管理经理更受到2018年1月生效的大马估值师、估价师及地产代理和房产管理经理法令所管制。
在此法令底下，任何想要成为物管经理的人，都必须向大马估值师、估价师及地产代理和物管经理局（BOVAEP）注册，获得营业执照后，才可持牌营业。
许多在职的楼宇经理相应了官方措施，纷纷投入申请书，并获得批准成为了合格合规的物管经理后，却换来了基层干部严重稀缺的困境。
法令的修改让许多符合条件的申请人，荣升拥有营业执照的物业管理人，纷纷离开旧东家，自立门户升级当老板。
同时，根据笔者观察，6年过去了，共管楼宇并没有迎来春天，反而投诉不断增加。
仲裁庭去年处理1万案件
房屋及地方政府部长倪可敏上月30日表示，分层管理仲裁庭去年共处理了1万零30宗案件，创历史新高。
这可不是值得开心的数据，因数据明示了纠纷不断增加。
这是为何呢 ？
1）国内单位业主还未能全然的接受共管生活？
2）管理委员还没掌握管理共管楼宇所需的知识与能力？还是
3）物管经理还没能胜任242法令所授予的专业资格呢 ？
物业管理服务非个人秀
须发挥团队精神
笔者个人的观点是物业管理服务不是个人秀，它是建立在团队是否能发挥团队精神，互补互助以达到团队该有的最大化执行力才能达到的工作效率，所以物业管理团队是融合派系的服务行业，融合派系强调的是个人能力强，综合性有所欠缺的部分，可让团队补上 。因个人很难什么都会，什么都精，全能型，但是，团队却可以做到这一点，关键在于如何建立团队。 而马来西亚物管服务水平差，真正的问题出现在即缺人，更缺才。笔者本身就遇到好几家在合格登记物管经理把共管楼宇的年会搞砸了。
消费者需要理解一家物业管理服务公司其物管服务水平是该物管企业的组织、流程和系统能力的体现，要改善的话，需要在人员和产能等方面有相应的成本投资，而国内目前有许多微型物业管理服务公司，规模小得很，流动资金储备额十分吃紧，过着“月光族”的苦日子。
这类微型物业管理公司连每月官方指定的公积金、社会保险、就业保险（EIS）、 人力资源发展金（HRDCorp Levy ）都无法准时缴付，有些跟更面对准时发薪水都做不到的困境。
与新加坡相比
大马服务素质参差不齐
到底问题在哪里呢？是物业管理行业的创业门槛过低？还是物管需求过大，物管公司供不应求所致？加上物管经理职能落差太大了，唯有先最终还是要回到行业之基本面：
1）客户的期望是什么？
2）竞争对手表现如何？
3）我们做到了哪一步？
唯有上述三者综合平衡，才能推出让企业收益最大化的服务水平，但摆在眼前的现实是，我国物业管理服务品质水平与邻国新加坡相比，素质显得参差不齐。
新加坡早在1964年就开始投入资源建设共管楼宇，几十年下来，该国已拥有一套完整的培训体系，透过物业经理协会“Association of strata managers”所提供的物业管理证书 “certificate in Strata Property Management”，一步一脚印的把基层地勤工作人员栽培出来，填补职场空缺。
这就是马来西亚共管楼宇目前还未开发的关键点。
请记得，国家土地局2022年的数据显示，西马共管楼宇已达2万2898个，单是2021至2022年短短一年内，就增加了1644个共管楼宇项目。
如果人力资源部长、房政部长及青年与体育部长都还未看到这难题，笔者建议3位部长好好的坐下来规划。
毕竟，2万2898个共管项目的就职稀缺有待填补，我国急需一套培训就职方案，即可为青年提供就职机会，为本国人提供在职培训，同时改善共管楼宇逐年增加的纠纷事件。