2022年06月20日
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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管理委员集体一跑了之？
当心吃牢饭！
共管楼宇管理委员如果集体辞职，是否还需背负法律责任？
某个共管楼宇联合管理机构的管理委员，在该楼宇成立管理机构第一次管理机构年会举办的数天前集体呈辞，导致刚透过票选上任的委员面对交接困难。
而全体辞职的管理委员（联合管理机构）则宣称他们已经离职，所以无需出席交接会议，也没有责任完成交接动作。真的是辞职就一了百了？
其实不是，因根据2013年分层管理法令第27（2）条文，联合管理机构需在管理机构第一次年会举行后的3个月内解散，并在不超过一个月的期限内：
（a）把联合管理机构所登记的所有管理账户资金，在扣除了须支付的楼宇维修与保养开销后，余额须悉数转入管理机构的管理账户和偿债基金账户；
（b）把以下的文件转交给管理机构:
（i)）其它任何的法律条规；
（ii）管理账户与偿债基金账号的已审计账户，或是如果有关账户都还未完成审计，则移交未审计账户；
（iii）联合管理机构的所有资产与债务；
（iv）在2013年分层管理法令第15（3）条文下，发展商交付给联合管理机构的文件；
（v）该建筑物或需分拆为个别单位的土地或共用资产，维护与管理的所有文件记录。
如果依据2013年分层管理法令第（2）（b）（ii）条文移交未经审计的账目，那么，联合管理机构需在自管理机构第一次年会举行当天算起不超过3个月内，将联合管理机构的经审计账目移交给管理机构。
如果联合管理机构未能遵守2013年分层管理法令的第（2）或（3）条文，联合管理机构的每一位管理委员就触犯法律了，一经定罪，将面对不超过25万令吉的罚款，或不超过3年的牢狱之灾，或两者兼施。
虽然职务因辞职而告一个段落，但细心阅读2013年分层管理法令，法律上的责任唯有完成交接，才算完事。
笔者呼吁管理委员勿意气用事，要做个有担当的管理委员，好好地完成权力交接，把法律明文规定的的交接程序完成，才算功德圆满，不然全体委员将面对法律制裁。
科普物业管理常识：
何时需成立管理机构？
每栋楼宇一旦有超过25%单位的业主完成地契注册，该楼宇的管理法人（Corporate Body）就会从联合管理机构（Joint Management Body，简称JMB）自动升级为管理机构（Management Corporation，简称MC），这时发展该共管楼宇的发展商就完成使命，接下来就得按照2013年分层管理法令中的第58条文，召集向土地局完成转名手续的单位业主召开第一次管理机构的年会，遴选代表管理机构的管理层，即管理委员，然后把楼宇的管理权全权交托给与新设立的管理机构。
管理3阶段
共管楼宇在不同的阶段的合法管理单位，可分成3阶段，并由法人团体管理：
第一阶段：发展商管理期Developer Management Period
第二阶段：联合管理机构管理期Joint Management Body Management Period
第三阶段：管理机构管理期 Management Corporation Management Period
管理期限
- 发展商管理期（Developer Management Period）
是从发展项目的第一个单位领钥匙当天开始计算，为期不超过13个月，发展商需举办联合管理机构第一届年度大会，并由一位发展商代表与最少3位及最多不超过14位单位业主，组成联合管理机构。
- 联合管理机构管理期（Joint Management Body Management Period）
是从联合管理机构第一届年会举办日开始计算，不超过15个月内都是联合管理机构管理期，这期间管理委员的组合一样，是由一位发展商代表与最少3位及最多不超过14位单位业主组成。
- 管理机构管理期（Management Corporation Management Period）
是当该楼宇的个别单位买家完成地契注册。当该楼宇25%单位业主完成地契登记后，由发展商主导举办管理机构第一届年度大会。可竞选管理机构管理委员的业主，需完成分层地契认领手续才能参与竞选，而发展商则完成了使命，并解除该楼宇的管理责任。
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