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2022年09月5日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

简化繁文缛节,
让“可负担屋”变得“可负担”!

对我国政府与人民来说,可负担房屋是国家的一大重点政策,因为这不仅攸关国人的住房问题和民生福祉,当中涉及的房地产发展与建筑业,更是带动国家经济和创造就业机会的重要领域。

从政策方向和项目规范的方面来说,大马可负担房屋的发展有着相当完善的规划和框架,为政策的成功打下坚实的基础。

但令人扼腕的是,可负担房屋的成效始终落后于这个政策的愿景,而这个现象的背后,就是严重的官僚主义所造成的经商成本高涨。

基于房地产发展和建筑行业必须跟大大小小的政府部门与地方政府协商的业务性质,这两大唇齿相依的行业,多年来一直受到官僚主义的繁文缛节所困扰。

以兴建房屋项目为例,很多发展商为了申请一纸准证,都必须耗费好几个月,甚至是好几年去跟负责的官员周旋。

有的时候,发展商会面临不同官员有着不同要求的问题,有的甚至因为负责的官员被撤换,而面对被迫重新提呈申请的情况,这些都在无形中为业者带来额外成本。

正因如此,很多房屋项目在历经艰辛拿到发展准证时,已经是猴年马月的事了。在那个时候,发展商也会因为在这段时间承担各种成本,比如土地贷款供期、支付给建筑师等专业人士的服务费用,以及本身的营运成本和开销等,而把原本廉宜的房屋售价调高,否则整个项目就会面临亏损。

如此一来,可负担房屋的价格也变得难以负担,而官僚主义所造成的恶果,也被转嫁到政府想要帮助的中低收入群体身上。

设快捷审批通道

我认为,政府应为可负担房屋项目设立一个快捷审批通道(Green Lane),以杜绝官僚主义的繁文缛节在这方面带来的问题。

在这个快捷审批通道底下,有关部门可以制定一系列的发展框架和条件,只要可负担房屋项目的建筑师已核实该项目已遵守这些规定,并确保该项目会符合完工及合规证书(Certificate of Completion and Compliance,简称CCC)的要求,那么发展商就能立即得到发展准证。

合规成本降40% 可助减5%房价

可喜的是,大马利商特工队(PEMUDAH)近日建议把发展商的合规成本降低至少40%,这样就可让房价降低5%。

我非常赞成这一倡议,也希望这个建议能获政府采纳,尤其是提供给兴建可负担房屋的发展商。因为在建筑材料价格高涨、劳工短缺和营运成本剧增的今天,很多可负担房屋项目的发展商都只有微薄的赚幅,有的甚至已面临亏损。

因此,为确保国内可负担房屋的供应充足,政府应考虑为这些发展商提供基建合规成本的减免,比如在水电和排污公司的费用方面,就应减少或直接豁免。

在我看来,提升房地产项目的审批效率是当务之急,否则国内会有更多房地产项目面临延迟竣工和被搁置的风险。

如今的情况跟1997年亚洲金融风暴后有些类似,我国当时也是刚经历了一场经济危机,各行各业都在缓慢复苏,而利率则一直走高。当时,诸如人民广场等许多房地产项目,也因为需求放缓和营商成本高涨,最终沦为搁置项目。

贯彻诚信廉洁提升交付

在提升审批效率和改善官僚主义的低效问题方面,我认为,政府的诚信和廉洁是最重要的。

唯有贯彻这两大价值,才能实现真正的改革,提升政府的服务交付系统。

为了避免1997年金融危机后的情况重演,政府有必要痛下决心进行改革,否则受影响的不仅是我国经济,还有许许多多无辜的人民。

102项目搁置影响1万655买家

根据房屋及地方政府部的资料,截至今年7月7日,西马各地共有102个房屋项目被搁置,当中就牵涉了1万655名买家。

在这些搁置项目里,有34个是在今年才被列为搁置房屋项目的,所占比例达到三分之一。

另一方面,大马的工程严重延误房屋项目(Sick Project)也居高不下。所谓的严重延工房屋项目,指的就是那些建筑进度比预定落后了30%以上的项目。

房政部资料显示,截至今年7月31日,私人发展商的严重延工项目数量达到444个,总共涉及8万3181个房屋单位,并牵涉3万8939名买家。

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