丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席
预算案为老办公楼注入新生命
在2026年财政预算案中，政府宣布了一项引人注目的新措施：凡将商业楼翻新或改建住宅的项目，将可享有定额10%、最高1000万令吉的特别税务扣除。
对此，我认为是一个方向正确、而且也相当务实的政策。
我们都知道，吉隆坡市中心有着不少的老旧办公楼。根据智库义腾研究中心的估算，吉隆坡如今的空置办公楼面积，约为3000万平方尺。部分是因为企业迁往租金更合理的新兴商务区，部分则因远程办公、共享空间和混合办公成为主流，传统办公楼的使用率自然下降。
这些大楼若长期空置，既占用黄金地段资源，也拉低了周边的经济活力。如果能透过政策引导，将部分转为住宅用途，不但可以延长建筑物的生命周期，也能为民众提供地点卓越的居所，为城市带来新的居住活力。
市中心有不少具代表性的老旧办公楼，譬如近期很多银行迁到新办公大楼后，原本的建筑物就被空置下来。这些老旧建筑物的位置优越且结构坚固，却往往因楼龄偏高或格局不符现代办公需求，而难以吸引企业承租。
挑战在于审批
如果能透过政策激励，并挑选其中一两栋作为试点项目，将之改造成长租住宅、共居空间或青年公寓等等，我相信是有潜力成为“示范性”的更新项目，同时创造良好的经济效益。这样的转型也能让许多的地标性建筑物继续保留在城市天际线中，而不是一味拆除重建。
当然，从发展商与承包商的角度来看，要把商业楼改为住宅并不容易。而最大的挑战之一是审批，尤其是用途变更、消防、安全与规划等方面，往往需要耗费大量的时间。
以消防规范为例，许多旧商业楼其实已经具备比住宅更高的安全标准，但因为现行法规“一刀切”，仍需重新评估或调整，延误了项目周期。
我认为，政府在推行这类转型政策时，应同步设立“快速通道”审批机制，并在技术层面引入“性能化审查”概念。
只要能证明建筑物在改造后仍达等效的安全标准，就应该允许灵活处理，而不必拘泥于传统规范。这类机制在日本和新加坡等地的城市更新项目中行之有效，也值得我们借鉴。
公私合作推动
从更宏观的角度看，这项10%的特别扣除只是第一步。如果能结合地税减免或融资便利等配套措施，才有机会真正推动市场形成规模。
因此，政府可以考虑在市区结构规划中明确划出“可改造地区”，并与私人界合作，以公私合伙关系（PPP）的模式，推动更新和开发。这既能减轻政府财政负担，也能加快城市复兴的进程。
扶持首购族 抑制外资投机
除了改造政策之外，预算案也延长了对首购族的印花税豁免：凡是购买价值50万令吉以下的首套住宅，其转让文件与贷款协议都可享有100%印花税豁免，且有效期也将延长至2027年12月31日。
我认为，这同样是一项值得肯定的举措。
以50万令吉的新屋为例，买家可因此节省约1万至1万2000令吉的税费，对年轻家庭来说是一笔实实在在的资金援助；对发展商而言，也能提高中低价位项目的吸引力，鼓励更多业者推出平价房屋。
实施双轨策略
而与之形成对比的，是针对外资购房者的新税率：从2026年1月1日起，非公民、非永久居民及外国公司购买住宅的转让文书印花税将从4%提高至8%。
以一套价值100万令吉的高档住宅为例，税额将从原本的4万令吉增加到8万令吉，无疑提高了外国人投资房产的门槛。
我认为，这是一个“奖内抑外”的双轨策略，即政府希望通过扶持首购族、抑制外资投机来维持市场稳定。长远来看，这有助于改善住房可负担性，并减少高档住宅的空置现象。
探索“非财政开支”策略
在我看来，2026年的财政预算案，是属于“过渡期预算案”。
政府在当前经济改革阶段采取较为谨慎的财政方针，并没有推出新的大型基础建设项目，而是着重于延续性措施与结构调整。
相信政府接下来会更积极探索“以资源换效率”的策略，通过公私合作和征求建议书（RFP）方式来推动项目，而非依赖直接财政开支。
吉隆坡塔就是一个公私合作模式的范例，通过特许经营协议，私人界可在授予经营权的前提下，引入创新与资金，以提高营运效率，也让政府无需承担全部财政压力。
未来在可负担房屋的建设上，我认为这类合作机制会越来越普遍。其实在政府手上有不少优质的土地，尤其是靠近公共交通的地段。如果能与发展商合作，共同开发50万令吉以下的平价住宅，不仅能控制成本也能快速满足城市住宅需求。
善用土地资源
事实上，吉隆坡市政厅近年来已经开始朝这个方向迈进。
目前已确认有8块属于政府的土地，将用于发展“补贴公共租赁房屋计划（PASS）”，包括冼都新镇、郊外岭花园、沙叻秀大街和蕉赖斯里孟路等地段。
这些地块的位置普遍靠近公共交通节点，显示政府确实在妥善利用手上土地资源。若能进一步扩大到中低价位住宅项目，结合财政预算案中的税务优惠，将能更有效地推动城市中心居住回流。
正如陈秀连路、旧古仔和沙叻秀等地，近年来也被视为城市更新与公共交通导向发展（TOD）的潜力区域。
这些地区的交通便利且配套成熟，土地多由政府或半政府机构掌控。如果能与私人界合作，推出用作租赁或出售的可负担公寓，便能在不额外占用财政开支的情况下，善用闲置资产并带动地方经济循环。
不靠现金援助提振
至于市场需求端的配合，2026年财政预算案中延续了慈悯援助金（STR）与慈悯基本援助金（SARA）现金补贴，总额高达150亿令吉。有房产平台认为，这将使家庭可支配收入上升，从而带动房产交易量在2026年增长3%至5%。
不过，我个人认为影响有限。现金援助更多是帮助家庭应付日常开销，对房贷这类长期负担的刺激作用不明显。在我看来，想要真正刺激房市，关键仍然在金融端。
大马国家银行在2025年7月把隔夜政策利率（OPR）下调至2.75%后， 8月房贷申请总额按年增长6.9%，显示利率下调的提振作用。这种利率与融资端的改善，再配合政府的结构性政策，才能形成完整的“需求和供给”双循环。
我相信，若能把空置商业楼改造成住宅，同时延长首购优惠、推动公私合伙项目，这些措施的政策协同效应，将会在未来几年逐渐显现。