2023年02月18日
大道铁路带旺东海岸
住宅与工业产业均看俏
报道：李治宏
每当谈起国内产业市场，人们一般提到的总是巴生谷（或整个雪隆地区）、槟城和柔佛（柔南尤其新山为主），很少会探讨东海岸三州。
除了雪隆、槟城和柔佛是国内3大主要市场，也因为这些地区的经济发展远比东海岸发达。
但对有兴趣的读者来说，到底东海岸三州的产业市场概况如何？有着哪些投资或置业良机？
国内主要产业咨询公司大马亨利行指出，东海岸三州的住宅与工业产业今年都看俏，料可进一步延续2022年复苏的势头。
其中，彭亨州整体产业市场稳中微升，住宅市场今年料保持稳定，商用产业和工业产业领域也预计维持一定的购兴。
登嘉楼州住宅、商用产业、工业产业和酒店领域今年料有更好表现，但零售产业领域则停滞不前。
吉兰丹州同样是整体产业市场看涨，当中住宅、酒店和工业产业市场今年会有更好的展望，但商用产业和零售产业则料将呆滞。
大马亨利行指出，团结政府的成立或将重建外资对大马的信心，探讨我国的各种投资机遇和商机，尤其是2022年产业市场相对稳定，2023年有望渐入佳境。
“有意善用大马新时代机遇的投资者，受促评估彭亨州基建发展的商机，这方面如果做得好，将促进贸易、增长和与区域经济的融合。
“目前，各项策略性的互联互通项目已经在顺利进行，例如关丹港口扩建计划、吉利地-甘马挽-关丹铁路和苏丹阿末莎机场，还有正在进行的电信、道路和高速公路扩建。
中枢大道成发展关键
另一个基石项目是中枢大道（CSR），它将成为彭亨和东海岸经济区整体经济发展的关键。
北根彭亨汽车园作为绿色汽车工业园的发展项目，也将吸引新的电动汽车制造商进驻彭亨州。
以丹州瓜拉吉赖为起点，一路衔接彭亨仙邦柏朗埃的中枢大道耗资110亿令吉，全长351.3公里，工程分成6个阶段，从瓜拉吉赖开始，连接话望生、彭州的立卑、劳勿、文冬、加叻、新邦柏朗埃，并延伸至森州。一旦建竣，将提高东海岸经济走廊的基本建设和经济活动。
“此外，建议投资者密切关注榴梿、草药和家禽等高价值农业活动。该行业的投资者已开始从彭亨州出口猫山王榴梿至中国和泰国。
“旅游业是另一个潜在的关键领域，全州都有美丽的目的地可供开发，例如蒂蒂旺沙山脉沿线山区的高地，开发成旅游产品和景点后，可提供潜在的丰厚回报。”
留意丹制造业酒店业
至于吉兰丹州，大马亨利行促请投资者留意该州制造业和酒店业的商机。
亨利行指出，彭亨州内的发展商今年料将聚焦清掉一些滞销住宅单位，但也会推出一些新项目。
这主要是州内滞销住宅单位从2022年首季的4459单位，于第三季增至5346单位。
“随着市场恢复信心，彭亨住宅领域或是许多人的潜在投资目标，尤其是旅游区的高楼住宅单位。”
东铁带动工业产业市场
在东海岸铁路项目带动下，东海岸三州的工业产业市场2023年展望会比2022年好。
除了东铁，吉兰丹州工业产业还获得中枢大道及哥打峇鲁唐人坡往返道北的巴仁邦大桥项目加持，需求料持续增加。
2022年首9个月，彭亨工业产业交易价量齐升，其中成交量按年跃升50.9%，总成交额则扬升43.7%。
工业产业成交量是从106单位增至160单位，交易额则从8299万令吉增至1亿1925万令吉。
彭亨的工业产业以售价10万令吉及以下的单位最多转手，其次是售价100万令吉的单位，以及50万至100万令吉的单位。
丹州工业产业同样价量齐升，其中成交量按年飙升120%至22单位，总值劲扬113.7%至3731万令吉。该州工业产业主要集中在哥打峇鲁、话望生、瓜拉吉赖和丹那美拉。
登嘉楼工业产业在2022年首9个月则呈交易量激增，成交额却大跌的走势。该州工业产业成交量按年扬升46.7%，从2021年同期的15个单位增至22个；总值则猛挫81.9%，从前期的2亿4297万令吉大跌至4398万令吉。
大马亨利行指出，这归咎于2021年同期的高基数效应。2021年首9个月，登州有一笔高达2亿3221万令吉的巨额工业产业交易。
扣除这笔巨额交易，2021年同期的成交额其实只有276万令吉，因此2022年首9个月录得的4398万令吉交易额，其实是飙升。
登州工业产业以价位介于50万至60万令吉，以及60万至70万令吉的单位最吃香，分别有6个单位转手。售价百万令吉以上的单位则有3个单位易手。
去年彭登房产亮眼
交易总额皆增逾40%
2022年首9个月，彭亨和登嘉楼州的房产交易量与总额皆激增超过40%。
其中，登州的住宅总成交量按年激增57.1%，总交易额也劲扬49.4%。
彭亨住宅总成交量按年扬升44.3%，从前期的6900单位增至9956单位；总交易额则激增47.8%，从16亿7000万令吉增至24亿7000万令吉。
丹州房产总成交量按年扬升33.1%至5304单位，总成交额则上扬34.6%至8亿8462万令吉。
彭亨商用产业总成交量也飙升70%，但总成交额则下挫29.6%至6亿2920万令吉。
大马亨利行在2023年产业展望报告中指出，这或可归咎于冠病疫情的各项标准作业程序刚松绑，成交的商用产业价格都较低所致。
和住宅市场相反的是，丹州商用产业市场价量齐跌，其中成交量按年下挫25.7%，总成交额则下滑23.5%至1亿2242万令吉。
丹州商用产业市场交投仍以店铺为主，去年首9个月的店铺交易量为128宗，涉及总额8146万令吉，分别占丹州商用产业交易量和成交额的45.7%和66.5%。
在私立特建办公空间方面，市场供应量维持在186万平方尺，租用率则微升至86.9%。
登州商用产业则价量齐升，其中交易量按年激增55.3%至334单位，涉及总额劲扬59.6%至1亿6260万令吉。
亨利行预计登州商用产业市场2023年将有更好表现，尽管除了地点优越的商用产业，整体商用产业市场的租金预计保持不变。
2023年彭亨产业市场关注因素
1）后疫情时代的防疫管控全面大松绑，人们已恢复疫前的生活与工作方式，或将对彭亨产业市场带来积极效应，尤其是金马仑高原和云顶高原等旅游区的高楼房屋项目。
2）利率扬升或减低住宅产业尤其是有地房屋的需求。
2023年彭亨产业市场亮点
1）东铁和在双溪乌拉兴建机场的建议，将打造一个以交通为导向的枢纽，这或将吸引制造业与物流公司到彭亨州投资设厂，带动该州产业市场。
2）关丹港口扩充计划将提升该港口的货柜吞吐量和可让更多船只停泊。
3）关丹洋溢着令人鼓舞的投资环境氛围，尤其是当地基建发展，这将刺激经济增长和加强投资者信心。
2023年丹州产业市场关注因素
1）经历过去3年疫情的一段低潮期，丹州有地房产和高楼住宅（分层建筑物）的需求将增加。
2）现有商用产业尤其是办公楼的设施必须改善和提升，以吸引租户进驻，进而提高租用率。
3）随着所有经济活动如常运作，2023年预计将是零售业复苏的年头。
4）东海岸铁路（ECRL）、中枢大道（CSR）和哥打峇鲁至瓜拉吉赖大道3C配套如火如荼施工当中，将令丹州工业产业的需求缓步增加。
5）随着旅游业的逐步复苏，酒店业是另一个看好的产业次领域。
2023年丹州产业市场亮点
1）多项基建项目如火如荼施工及建议落实，令所有产业领域，尤其是零售产业和工业产业2023年展望更好。
有关项目包括东铁、中枢大道、第三东海岸大道、兰斗班让至哥乐大桥、彭加兰古堡衔接达拜桥梁，以及兰斗班让-哥乐防洪计划第二期。
2）旅游业将重新成为丹州主要收入来源。
2023年登州产业市场关注因素
1）有地房屋市场将进一步复苏。
2）更多商场开业，零售产业领域面临更大挑战。
3）东铁项目催化登州工业产业需求。
4）外国游客重返登州各大著名海岛，酒店业展望令人鼓舞。
2023年登州产业市场亮点
1）东铁项目加持，登州工业产业市场料进一步回温。
2）旅游业将重新成为登州主要收入来源。