2023年09月13日
独家报道：林秀芳
帮助年轻人
或低收入群体拥房
房屋先租后买计划在我国已实行多年，但至今未能成为房市主流，如今政府再次力推这项计划，产业界人士认为，关键在于能否保障买卖双方的利益，否则该计划将始终热不起来。
无论是发展商或产业中介，他们接受《南洋商报》访问时皆不约而同的指出，表面上，先租后买计划有利于活络房地产市场，但政府若只讨好买方（购屋者），以致卖方（发展商和产业中介等）需要付出各种不必要的代价，最终在羊毛出在羊身上的效应之下，买方依旧难逃承受高房价的代价。
为此，他们认为，只有拟定利惠双方的协议，才能让此理想计划获得有效执行，从而避免让计划流于空谈。
昨日提呈国会的第12大马计划中期检讨报告显示，政府发展房屋领域的大方向改弦易辙，从向来鼓励国人买房，改为鼓励租赁可负担房屋，尤其是力推先租后买计划。
马来西亚房地产中介师协会（MIEA）会长陈建铵表示，先租后买房屋计划有其执行上的困难，因为房产价值锁定与否，都对买卖双方带来冲击。
他说，纵观过去10年的房地产价格走势，尤其雪隆区一带皆是升多跌少，若合约锁定协议签署期间的售价，举例在3年后正式转售购屋者时，房产市价上升，卖方肯定变成折价销售了。
“而且先租后买也让卖方在期间也承担了头期、贷款利息、印花税等‘损失’，在这种情况下，卖方自然会通过租金来转嫁成本，最终还是由购屋者承担代价。”
他表示，此计划虽有助低收入群拥房，即无需在短时间里拿出头期、交付印花税等大笔费用，但，当租买计划涉及的执行方是私人界（发展商或银行）时，“赚钱”依旧会是大前提考量。
“若政府无法提供发展优惠，这些成本实际仍会通过租金转嫁购屋者的，毕竟谁又能担保租户最终会在期限内买下有关房子呢？”
他说，换言之，卖方不但要承受最终房子是否能脱售的问题，而且，租借期间也让他们的资金流套牢，种种不利因素，都是计划可行与否的关键。
“实际上，上述计划也曾获本地银行推行，如今该计划正好运行第3年，也是时候审视计划的成果之时，如果可行，确实值得参考该方案。”
张润安：须有优惠才会参与
和丽园发展有限公司董事经理拿督张润安表示，政府须提供多项优惠条款，包括低息、分散承担公共设施建设费用、减少繁文缛节等，才能吸引发展商参与有关计划。
他说，有关计划绝对有利于帮助年轻人或低收入群体拥房，但是，在实施方面需有深思熟虑的周详规划，尤其不能朝令夕改，否则将让计划胎死腹中。
“实际上，此概念也曾多次被提出，然而，最终因双方利益无法得到保障而不了了之，比如租借将让发展商面对资金周转问题、无法担保房子最终得以出售，以及购屋者担心租金被抬高等。”
身为资深发展商的张润安也分享说，发展商须承担建设成本，包括贷款利息、公共设施建设费用、土地转换用途税务等，如果政府要推行上述计划，就应考虑在计划上提供优惠政策，以减轻发展成本的压力。
“若要私人界直接参与计划，虽然可提出2种协议，即一、私人参与者直接出租给购屋者，但需要有担保人确保房子最终会被买下、二、政府担保，同时提供各类优惠措施，包括获银行提供低息率等，但其始终仍存在缺陷。”
扩大计划让选择多样化
政府将扩大先租后买计划，以让房屋融资选择多样化。
此计划也将允许目标群体在规定的租赁期内，可以选择买下本身租赁的房屋。
政府过去曾实施多项先租后买计划，包括一马房屋计划和雪兰莪州推出的“我的雪兰莪房屋”（Rumah Selangorku）。
先租后买的首期费用通常较小额，为尚未做好准备购屋的国人，提供一个灵活性的选择。
首相拿督斯里安华昨日在国会提呈第12大马计划中期检讨报告时说，为了让人民有一个安全舒适的居住环境，人民房屋的主体转变将不断完善，从“拥有权”向“居住”观念转变。
政府推新租赁条规
政府将推出新的租赁条规，以促进租赁制度成为房屋拥有权的替代方案。
同时，政府也将加强先租后买房屋计划，以提供更好的房屋融资管道和增加可负担房屋的供应。
根据经济部在昨日提呈国会的第12大马计划中期检讨报告中指出，政府的房屋发展政策将以基本需求和人权概念作为出发点，而非房屋拥有权。
“因此，公共和私人界扮演关键角色，以便积极参与提供安全、有保障和可负担的房屋。”
报告指出，在此概念下，政府在发展房屋计划上将重点从销售转为租赁。
“政府拥有的可负担房屋发展机构一马房屋计划（PR1MA）和国家房屋公司（SPNB）将会联合支持促成这个转变方案。”
制定评估指南
报告说，为了提供具吸引力且可持续的房屋融资方案，经济部将寻求与金融机构的合作。
政府将制定评估和标准土地转换溢价和合规成本的指南，以加速可负担房屋的发展和审批。
此外，政府也将探讨，为在建筑工程质量评估体系中，获得70%以上分数的发展商，设立奖掖方案。
报告指出，由建筑业转型计划委员会所制定和预先批准的计划，将作为设计准绳，以加速地方政府的建筑计划审批，更快、更高效地建设可负担房屋计划。
“同时，将设立一个整合所有宗教基金土地信息的土地信息库存，以便确认适合建筑更多可负担房屋的土地。”