2022年07月25日
独家报道：李治宏
卖不出买不起，
房地产领域如何突围？
经济全面重启后，市场出现报复性消费，但这股报复性消费并没有发生在房地产领域。
毕竟，房产属于高价物品（Big Ticket Item），房屋贷款也是一笔长期的财务负担，在国人深受通货膨胀冲击，纷纷节省开销和谨慎消费之际，买房的能力和意愿也相应下跌。
这股“寒风”已经吹在国内产业市场龙头雪隆区的新楼盘上，因为今年上半年新推出的新房屋项目只有区区14个，比起去年同期的37个，大幅减少19个或164%！
加上下半年经济前景看淡，一些发展商不仅转攻符合一般购屋者财务预算的可负担房屋，更可能展延推出原本要在今年内面市的新项目；而尽管建筑材料成本飙升，屋价看来也不会大幅调高，因为发展商碍于市道欠佳，无法把所有额外成本转嫁给购屋者。
今年4月，雪隆地区完全没有任何新房屋项目面市，而且整个上半年的新楼盘，都没有任何洋房、半独立式房屋和毗连式房屋单位。
上半年新楼盘大减
产业顾问公司大马亨利行指出，提供诸多优惠的拥屋计划（Home Ownership Campaign，HOC）于去年底告一段落后不再延长、通胀压顶和俄罗斯入侵乌克兰战争，或是导致今年上半年雪隆新楼盘大减的主因。
大马亨利行总营运长邓志明说，在建筑材料价格飙升下，发展商未来几个月很可能被迫调高房屋售价，但在前景充满挑战下，房价调涨的空间有限。
这是因为除了建材成本，发展商在调高房价之前，必须考量其他因素，这包括国家经济和房屋市场走势、购屋者的购买力和对房价调涨的接受度，这些因素将决定房价的涨幅。
他说，全球经济衰退风险升高下，大马的出口增长很可能放缓，最终影响整体经济增长，这将影响投资者信心，不仅打击股市表现，产业需求也将下行，届时发展商要转移任何额外成本给买家的能力也将减弱。
“住宅产业市场虽有从疫情中复苏的一些迹象，但还无法证明这只是短期的反弹，未能展现持续复苏的能力。”
他预计发展商们将尽量吸纳额外成本，那些地点良好，并可继续吸引强大需求的房屋项目，若调高售价，涨幅将介于5至10%。
至于已推出一段时日，但销售表现不那么好的项目，可能只会稍微调高售价，甚至只是维持现有价格。
利率扬升影响申贷
“我们也相信，二手房屋市场，尤其是那些较高价位的房屋及所在地点房屋需求不那么强，租赁市场也有点偏弱的房屋，不会调高售价。”
国内利率扬升是房产市场的另一利空。
邓志明指出，随着利息成本扬升，中等价格房屋的业主，在摊还房屋贷款时也会更吃力，而那些财务状况告急者则可能被迫降价求售房屋。
此外，利率扬升下，借贷者每月房贷供款走高，将影响房贷申请者的贷款额度，令购屋者需重新审视购屋的开支预算。
事实上，根据国家产业资讯中心（NAPIC）最新数据，大马房屋价格指数今年首季比去年第四季下滑2%，也比去年首季稍微下跌0.1%。
此外，今年首季的房产交易量为9万4544单位，比去年末季下滑4.9%。
40至60万房屋大行其道
发展商推出更多面积较小的房屋，可能是对市道欠佳的一种直接回应，发展商重新聚焦符合购屋者财务预算的可负担房屋，而非主打房价较高，但可能需求较低的单位。
亨利行在2022年第三季《HBAdvisor》季刊中指出，这令售价介于40万至60万令吉的房屋大行其道，上半年14个新楼盘当中，就有10个或71%有推出这个价位的房屋。
销售佳改善现金流
邓志明接受《南洋商报》书面访问时补充，产业市场还未完全从疫情重创中复苏，市场对价格变得更为敏感，因此发展商纷纷尝试推出符合目标客户群经济负担能力的房屋。
他指出，主因是发展商们发现，相对较高价位的房屋，售价40万至60万令吉的房屋较受市场欢迎，只有在取得令人满意的销售率下，发展商的现金流才会获得改善。
“因此，发展商检讨策略和重新规划新项目产品内容，以涵盖更多售价40万至60万令吉，价格较可负担的房屋，是自然不过的事。”
他预见，发展商们会继续这样做，直到市况改善和市场对较高价位房产的需求转强为止。
“其中一个做法就是在不牺牲房屋各种功能的前提下，缩小房屋的建筑面积，以控制房屋售价，确保符合购屋者的经济能力和银行给予的房贷额度。
“如果房屋的面积太大，售价将会更高，这或将超越购屋者的经济能力。”
下半年或现豪宅新楼盘
整个上半年雪隆区新楼盘完全没有豪宅单位，并非发展商已全面淡出高档市场。
邓志明指出，洋房、半独立房屋和毗连式房屋单位都是人口密度较低，必须以较高价位销售的房屋类别，但当市道欠佳，而土地成本依然偏高时，发展商别无选择，惟有重新聚焦符合市场需求、价格较可负担、人口密度较高的房屋类别，例如公寓和共管公寓。
这是今年上半年雪隆新房屋项目完全没有洋房、半独立式房屋和毗连式房屋的主因。
“但我们必须指出，我们搜集的数据，可能漏掉了一些发展商私下推出，没有在媒体打广告宣传的新项目，因此我们不能说本身的数据100%准确。
“同时，这类项目可能处于不同阶段的规划当中，也许我们会在今年下半年或明年上半年看到更多这类项目推出市场，除非市场大幅度走下坡。”
市况改善将“升级”住家
疫情过后，国人追求拥有更大空间的房屋，这股趋势并未因上半年面积较小房屋大行其道而逆转。
邓志明指出，人们都向往拥有宽敞的房子，这是许多人梦想中的家居，但事实上，他们必须根据本身的经济能力和预算来购屋。
“疫情导致房市放缓下，投机炒风已大减，购买产业投资的人也少了许多，现有的购屋者大部分都是买来自住。
“而售价40万至60万令吉的购屋者当中，很大比重是首购族，他们一般会选择先购买较小间和价格较可负担的房子。”
他补充，一旦市况改善，人们将会计划让住家“升级”，届时就会物色较大间的房屋。
巴生谷新楼盘数目
去年下半年起下跌
1月份是今年上半年巴生谷最多新房屋项目的月份，共有4个新楼盘推出，和去年1月持平，也许是HOC的余温加持，但新楼盘数目过后就走下坡。
而且，今年上半年推出的14个新项目中，多达44%推出建筑面积801至1000平方尺的单位，接着是38%涉及1201至1500平方尺的单位，以及31%涉及601至800平方尺的单位。
相对之下，去年上半年，涉及这3个建筑面积的新房产项目，分别只有23%、19%和16%。
去年上半年巴生谷的37个新楼盘当中，多达31个或83.78%涉及售价100万令吉和以上的单位，这也许是受惠于HOC的各种优惠吸引许多购屋者所致。
今年上半年推出每平方尺价格较低单位，即每平方尺售价低于500令吉的新楼盘数目也较多，显示市况欠佳下，发展商惟有推出更多较低价位的房屋。
事实上，整体而言，巴生谷新楼盘数目去年下半年即开始走下坡。
去年下半年的新楼盘数目只有23个，比上半年的37个少了许多。尤其是第三季，只有区区4个新项目，而且全部都在雪州，吉隆坡挂零。8月份更是去年唯一没有任何新楼盘的月份。
双层排屋 服务式公寓
2类房产主导市场
上半年的14个新楼盘中，有6个推出双层排屋和服务式公寓，显示这2大类房产仍主导市场。
雪州占了8个新楼盘，其余6个分布在吉隆坡各地，但吉隆坡孟沙和文良港各以2个项目傲视雪隆各地。
吉隆坡其他有新房产项目的地区分别是武吉免登和泗岩沫，至于雪州，则有8个地区各推出一个新楼盘，分别是八打灵再也、加影、蒲种、龙溪、沙叻丁宜、双溪毛糯、万挠和峇冬加里。
去年上半年，雪州共有27个新楼盘，吉隆坡则有10个。
今年上半年的新房产单位方面，雪隆两地合共只有7595单位，等于去年同期1万1560单位约66%。其中，雪州占4283单位或56%；吉隆坡则有3312单位或44%。
这和去年上半年的情况刚好相反，当时，吉隆坡虽然新楼盘远比雪州少，但推出的新单位却高占雪隆两地69%（7937单位），反观雪州只占31%（3623单位）。