2021年12月13日
疫情的不确定性加上供需失衡,
是明年办公产业最大的挑战!
独家报道:李治宏
疫情爆发期间,居家办公(WFH)已成新常态,但随着大马今年10月全面重启经济,解除跨州和堂食禁令,以及许多企业把员工召回公司上班后,居家办公会否逐渐式微?
尤其是最近的一项调查发现,随着大马迈向复苏阶段,有81%的上班族更愿意返回办公室办公。
若事实确是如此,办公空间的需求会否因此回升?办公产业市场2022年会否全面回春?
无论是雪隆或柔佛州南部,明年都将有更多的新竣工办公空间投入市场,令市场供应过剩的现象更加严重,也料将导致办公市场的竞争愈加激烈。
因此,尽管经济重启,国门也料将在不久后重开,但国内办公产业市场明年料仍难摆脱颓势,否极泰来。

产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团董事经理符儒仁指出,将近2年的封城锁国,打击了办公空间的需求,这期间有几家跨国企业宣布永久推行居家作业的措施,有者则撤销恢复员工返回公司上班的计划。
目前,国内外经济和市场的种种不明确因素和挑战,将令企业在办公空间的扩充计划上停滞不前。
此外,一些国际金融机构正逐步削减全球各地,包括大马在内的分行和办事处数量。

低租金吸引力不如前
因此,大马办公空间仅靠提供本区域其中一个最低的租金率,吸引力已不如以往。毕竟,金融机构和其他领域的企业无法全员上班,并获取可观的盈利和投资回酬。
这将加剧巴生谷办公空间供需失衡的情况,尤其是吉隆坡市区的办公市场竞争愈加激烈。
符儒仁补充,尽管未来供应持续增加,目前如火如荼施工中的新办公空间将继续进行,除非有关工程的现金流问题持续恶化。

电子商务、卫生与医疗保健、保险、科技、业务流程外包(BPO)和物流相关业者今年表现良好,莱坊预计,这些领域的企业明年将吸纳更多的办公空间。
他说,基于持续面对供过于求的窘境,吉隆坡市区办公市场的租金和租用率会面临更大的下行压力。
相较之下,吉隆坡市郊和雪州办公市场则预料持稳,尤其是那些坐落在以公交为导向(TOD)项目内,拥有多媒体超级走廊(MSC)地位的办公楼。

柔租金削价战料持续
在柔南的新山,截至明年底预计将有额外约177万平方尺的办公空间建竣,这将加剧原已供过于求的局面,令新山和依斯干达公主城的办公市场竞争白热化。
利好因素包括马新陆空疫苗接种旅行走廊(VTL)开通、各经济领域重启,将重振低迷多时的柔佛州经济,带动办公市场的需求。
符儒仁则认为,柔州办公空间将继续面临供过于求和市场吸纳速度缓慢的挑战。在企业仍对办公空间开销抱持谨慎态度之际,租金削价战料将持续下去。
自疫情去年初爆发以来,巴生谷(分成吉隆坡市区、吉隆坡市郊和雪州3大部分)的“双租”(租金和租用率)即持续面临下行压力。
在市场充斥不确定性和挑战的营运环境下,企业纷纷搁置商业决策,尤其是涉及大笔开销的决策,以控制开销和管理好现金流。
因此,由于需求疲弱,市场上的租赁询问也明显减少。
然而,随着政府早前因疫情好转而进一步放宽管控,以及自10月11日起解除跨州和出国旅游禁令后,大马疫情如今已从大流行转入地方病阶段,并重启更多的经济领域。
截至今年第三季,巴生谷的累计私立办公空间供应约为1亿1270万平方尺,其中52%或5980万平方尺坐落在吉隆坡市中心,吉隆坡市郊和雪兰莪州则分别为2940万平方尺和2440万平方尺。
根据大马产业资讯中心,新山办公产业市场疲弱,今年的整体特建办公空间租用率从去年同期的72.1%大幅下跌至60.8%。
在新山市区和新山市郊,办公空间的月租开价稍微下跌,目前处于每平方尺2令吉40仙至3令吉20仙之间。
同样地,依斯干达公主城办公空间的月租也下滑,目前处于每平方尺3令吉至3令吉50仙。
槟办公空间增3.6%
尽管居家作业已蔚然成风,但槟岛的私立办公空间按年增长3.6%。截至今年上半年,乔治市的办公空间供应量保持为4万9406平方尺。
槟岛私人拥有的多媒体超级走廊(MSC)地位和A级办公空间需求保持殷切,租用率介于75至98%,月租开价则介于每平方尺2令吉80仙至5令吉。

特建办公空间
双租保持强稳
继GBS@Mayang和GBS@Mahsuri之后,槟城将出现另一座全球商业服务的办公楼GBS By The Sea。目前,GBS@Mayang和GBS@Mahsuri都录得很高的租用率。
根据国家产业资讯中心(NAPIC),截至今年上半年,槟岛特建办公空间(私立)供应保持稳定,处于710万平方尺,而威省则是160万平方尺,平均租用率分别是约86%(去年上半年83%)和58%(去年上半年59%)。
共享办公空间红火
无论是吉隆坡、槟城或新山,疫情之前已在我国崛起的共享工作空间(Co-Working Space)表现稳健,业界看好该领域明年会有更好的表现。
蔡慧莹说,由于行动管控期间的种种限制,市场对共享工作空间的兴趣渐浓,因为这类工作空间为雇主和员工们提供更多的灵活变通便利。
此外,随着共享工作空间主要业者之一的Common Ground宣布在美迪尼设立据点,预料将有更多的办公楼将充作共享工作空间用途。
苏继良说,在槟城,疫情爆发后,一些商业建筑物和酒店例如M Summit 191酒店大厦和加拉歪路G酒店摇身一变,成为共享工作空间。
巴生谷新山明年新增办公空间
巴生谷:约906万平方尺
新山:约177万平方尺
资料来源:大马莱坊
市场新催化剂
巴生谷:敦拉萨国际贸易中心、独立118大楼和武吉免登城市中心。
新山:依布拉欣国际商务区、加冕广场、南钥城、谷中城和双威聚合购物园区的新办公楼。
资料来源:大马莱坊
结语
办公空间仍不可或缺
尽管疫情令国内原已低迷的办公市场雪上加霜,加上居家作业和远程作业在疫情期间蔚然成风,但后疫情时代,办公空间仍不可或缺。
随着许多企业朝向混合式的上班安排,提升实体办公室体验已变得至关重要。
符儒仁指出,对市场有长远眼光的企业,将优质的办公空间视为企业形象以及吸引、留住和培养顶尖人才的重要因素。
郑扬建则表示,建筑物保安、健康和安全料将成为大多数企业选择/评估办公室选项的首要标准。
为了满足这一需求,预计更多的业主将升级他们的建筑物,以融入这些元素。这包括通过使用紫外线系统,现代化改造设施,以提高室内环境素质,以及将部分升降机按钮切换成非接触式系统,以确保租户和访客等的安全。
控制现金流和保持敏捷性的需求,也将成为大多数租户的部分考虑因素,尤其是那些仍在为员工探索未来工作模式的租户。
预计业主们将提供更富竞争力和吸引力的奖掖,以吸引租户入驻其建筑物,尤其是租用率较低的建筑物更是如此。
符儒仁说,基于办公市场的租赁活动聚焦于续租交易,新的租约相应减少。一些业主则可能计划加强其建筑物的特色,以及提供更灵活变通的租约配套,以在留住原有租户之余,推动更多的租赁交易活动。