2021年12月13日
疫情的不确定性加上供需失衡，
是明年办公产业最大的挑战！
独家报道：李治宏
疫情爆发期间，居家办公（WFH）已成新常态，但随着大马今年10月全面重启经济，解除跨州和堂食禁令，以及许多企业把员工召回公司上班后，居家办公会否逐渐式微？
尤其是最近的一项调查发现，随着大马迈向复苏阶段，有81%的上班族更愿意返回办公室办公。
若事实确是如此，办公空间的需求会否因此回升？办公产业市场2022年会否全面回春？
无论是雪隆或柔佛州南部，明年都将有更多的新竣工办公空间投入市场，令市场供应过剩的现象更加严重，也料将导致办公市场的竞争愈加激烈。
因此，尽管经济重启，国门也料将在不久后重开，但国内办公产业市场明年料仍难摆脱颓势，否极泰来。
产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司（CBRE|WTW）集团董事经理符儒仁指出，将近2年的封城锁国，打击了办公空间的需求，这期间有几家跨国企业宣布永久推行居家作业的措施，有者则撤销恢复员工返回公司上班的计划。
目前，国内外经济和市场的种种不明确因素和挑战，将令企业在办公空间的扩充计划上停滞不前。
此外，一些国际金融机构正逐步削减全球各地，包括大马在内的分行和办事处数量。
低租金吸引力不如前
因此，大马办公空间仅靠提供本区域其中一个最低的租金率，吸引力已不如以往。毕竟，金融机构和其他领域的企业无法全员上班，并获取可观的盈利和投资回酬。
这将加剧巴生谷办公空间供需失衡的情况，尤其是吉隆坡市区的办公市场竞争愈加激烈。
符儒仁补充，尽管未来供应持续增加，目前如火如荼施工中的新办公空间将继续进行，除非有关工程的现金流问题持续恶化。
电子商务、卫生与医疗保健、保险、科技、业务流程外包（BPO）和物流相关业者今年表现良好，莱坊预计，这些领域的企业明年将吸纳更多的办公空间。
他说，基于持续面对供过于求的窘境，吉隆坡市区办公市场的租金和租用率会面临更大的下行压力。
相较之下，吉隆坡市郊和雪州办公市场则预料持稳，尤其是那些坐落在以公交为导向（TOD）项目内，拥有多媒体超级走廊（MSC）地位的办公楼。
柔租金削价战料持续
在柔南的新山，截至明年底预计将有额外约177万平方尺的办公空间建竣，这将加剧原已供过于求的局面，令新山和依斯干达公主城的办公市场竞争白热化。
利好因素包括马新陆空疫苗接种旅行走廊（VTL）开通、各经济领域重启，将重振低迷多时的柔佛州经济，带动办公市场的需求。
符儒仁则认为，柔州办公空间将继续面临供过于求和市场吸纳速度缓慢的挑战。在企业仍对办公空间开销抱持谨慎态度之际，租金削价战料将持续下去。
自疫情去年初爆发以来，巴生谷（分成吉隆坡市区、吉隆坡市郊和雪州3大部分）的“双租”（租金和租用率）即持续面临下行压力。
在市场充斥不确定性和挑战的营运环境下，企业纷纷搁置商业决策，尤其是涉及大笔开销的决策，以控制开销和管理好现金流。
因此，由于需求疲弱，市场上的租赁询问也明显减少。
然而，随着政府早前因疫情好转而进一步放宽管控，以及自10月11日起解除跨州和出国旅游禁令后，大马疫情如今已从大流行转入地方病阶段，并重启更多的经济领域。
截至今年第三季，巴生谷的累计私立办公空间供应约为1亿1270万平方尺，其中52%或5980万平方尺坐落在吉隆坡市中心，吉隆坡市郊和雪兰莪州则分别为2940万平方尺和2440万平方尺。
根据大马产业资讯中心，新山办公产业市场疲弱，今年的整体特建办公空间租用率从去年同期的72.1%大幅下跌至60.8%。
在新山市区和新山市郊，办公空间的月租开价稍微下跌，目前处于每平方尺2令吉40仙至3令吉20仙之间。
同样地，依斯干达公主城办公空间的月租也下滑，目前处于每平方尺3令吉至3令吉50仙。
槟办公空间增3.6%
尽管居家作业已蔚然成风，但槟岛的私立办公空间按年增长3.6%。截至今年上半年，乔治市的办公空间供应量保持为4万9406平方尺。
槟岛私人拥有的多媒体超级走廊（MSC）地位和A级办公空间需求保持殷切，租用率介于75至98%，月租开价则介于每平方尺2令吉80仙至5令吉。
特建办公空间
双租保持强稳
继GBS@Mayang和GBS@Mahsuri之后，槟城将出现另一座全球商业服务的办公楼GBS By The Sea。目前，GBS@Mayang和GBS@Mahsuri都录得很高的租用率。
根据国家产业资讯中心（NAPIC），截至今年上半年，槟岛特建办公空间（私立）供应保持稳定，处于710万平方尺，而威省则是160万平方尺，平均租用率分别是约86%（去年上半年83%）和58%（去年上半年59%）。
共享办公空间红火
无论是吉隆坡、槟城或新山，疫情之前已在我国崛起的共享工作空间（Co-Working Space）表现稳健，业界看好该领域明年会有更好的表现。
蔡慧莹说，由于行动管控期间的种种限制，市场对共享工作空间的兴趣渐浓，因为这类工作空间为雇主和员工们提供更多的灵活变通便利。
此外，随着共享工作空间主要业者之一的Common Ground宣布在美迪尼设立据点，预料将有更多的办公楼将充作共享工作空间用途。
苏继良说，在槟城，疫情爆发后，一些商业建筑物和酒店例如M Summit 191酒店大厦和加拉歪路G酒店摇身一变，成为共享工作空间。
巴生谷新山明年新增办公空间
巴生谷：约906万平方尺
新山：约177万平方尺
资料来源：大马莱坊
市场新催化剂
巴生谷：敦拉萨国际贸易中心、独立118大楼和武吉免登城市中心。
新山：依布拉欣国际商务区、加冕广场、南钥城、谷中城和双威聚合购物园区的新办公楼。
资料来源：大马莱坊
结语
办公空间仍不可或缺
尽管疫情令国内原已低迷的办公市场雪上加霜，加上居家作业和远程作业在疫情期间蔚然成风，但后疫情时代，办公空间仍不可或缺。
随着许多企业朝向混合式的上班安排，提升实体办公室体验已变得至关重要。
符儒仁指出，对市场有长远眼光的企业，将优质的办公空间视为企业形象以及吸引、留住和培养顶尖人才的重要因素。
郑扬建则表示，建筑物保安、健康和安全料将成为大多数企业选择/评估办公室选项的首要标准。
为了满足这一需求，预计更多的业主将升级他们的建筑物，以融入这些元素。这包括通过使用紫外线系统，现代化改造设施，以提高室内环境素质，以及将部分升降机按钮切换成非接触式系统，以确保租户和访客等的安全。
控制现金流和保持敏捷性的需求，也将成为大多数租户的部分考虑因素，尤其是那些仍在为员工探索未来工作模式的租户。
预计业主们将提供更富竞争力和吸引力的奖掖，以吸引租户入驻其建筑物，尤其是租用率较低的建筑物更是如此。
符儒仁说，基于办公市场的租赁活动聚焦于续租交易，新的租约相应减少。一些业主则可能计划加强其建筑物的特色，以及提供更灵活变通的租约配套，以在留住原有租户之余，推动更多的租赁交易活动。