2022年11月22日
独家报道：苏韵鸰
员工宿舍成新大饼（下）
要抓住投资者的心，
要先抓住员工的心？
上星期和大家探讨了员工宿舍这块产业领域新“大饼”为何兴起，但至今似乎仍“好看不好吃”的原因。
虽然如此，这个领域仍不乏少数投入营运多年，并已干出一番成绩的企业或投资者。
这期请来其中2家佼佼者——胜捷(Centurion)集团和本地上市公司腾宇集团（AME，5293，主板建筑股），请2家经营这项业务的负责人现身说法，为大家娓娓道来。
腾宇集团是透过旗下子公司I Stay Management私人有限公司经营员工宿舍业务，至今共有3个员工宿舍项目，其中两项坐落在古来优美城i-Park工业园，另一项则位于士乃机场城i-Park工业园，提供6407个床位。
I Stay Management董事经理符华健透露，该集团10月初宣布在柔佛的南方工业与物流区(SILC)第三期推出发展总价值将达15亿令吉的i-TechValley工业园，也将会规划全新的员工宿舍项目，以吸引来自全球各地的外来直接投资(FDI)。
他说，该集团2014年开始投入员工宿舍产业，最初落户优美城打造工业园，并在工业园附近开设i-Stay员工宿舍项目，主要是为进驻工业园的厂商雇员提供安全和良好的居住环境。
他坦言，工业园区内的厂商来自新加坡、中国、德国、美国，以及本地投资者，皆非常注重员工的人权、职住平衡与福利。
“旗下管理的员工宿舍，皆符合责任商业联盟(RBA)制定的国际劳工管理标准、道德和规格。
“一切以人为本，宿舍管理是额外的附加值，没想到如今发掘了更大的产业潜力，未来或朝向员工宿舍产业进一步发展。”
优质生活成商业考量
胜捷集团西雅住宿(Westlite Accommodation)区域总经理(马来西亚)李政嵚指出，能为所有员工包括外劳提供优质的工作与生活环境，对工业和经济非常重要，宿舍也须符合联邦及地方政府制定的条规，这也是全球各国企业与消费者是否选定在大马投资，或与大马企业签约购买商品时的考量因素。
他以制造业为例，大型国际品牌外包生产线，会要求这些承包国际代工(OEM)的大马公司遵守如国际劳工组织(ILO)或责任商业联盟(RBA)制定的国际劳工管理标准、道德和合规。
“所有西雅住宿皆符合以上标准，而且租户(雇主)也能安排其全球客户群检查我们的宿舍，作为争取工程合约。”
他坦言，外籍劳工的原生国家政府，更愿意输出人力资源，到一些享誉照顾外籍劳工的国家。
“最重要还是为打拼的员工提供有品质的生活条件，让员工保持健康、充足的休息和快乐的状态，帮助雇主提供生产力和留住员工。大马雇主应为外劳提供优质的外劳集中宿舍。”
组宿舍协会引领发展
李政嵚补充，集团身为大马“特建客人宿舍”先驱，目前与多家宿舍营运商合作组建“大马宿舍协会”，引导和支援这项产业未来发展前景。
胜捷集团是一家在新加坡和香港上市的集团，截至去年12月31日市值达2亿7700万新元(约9亿2700万令吉)，2021财年营收1亿4300万新元(约4亿7886万令吉)，核心业务盈利为5300万新元(约1亿7748万令吉)。
该集团在大马和新加坡两国主攻“特建员工宿舍”产业，分别在新马两地拥有9个和8个员工宿舍项目，为跨国企业、中小企业和人力资源代理公司的外籍员工提供完善的宿舍服务，是员工宿舍产业界的佼佼者。
此外，该集团的业务横跨国际教育版图，在澳洲、韩国、英国和美国经营18项学生宿舍产业。
店屋充宿舍问题一箩筐
符华健指出，国内不少厂商选择自费租下店屋楼上或住宅区充当外劳宿舍，但缺乏专业宿舍管理，继而衍生许多卫生及社会问题。
他强调，企业要在激烈的全球市场竞争中脱颖而出，不只单靠其产品的优秀、技术先进和价钱优势，吸引国外投资者、厂家或客户非常重视最基本的员工人权，若客户前来巡视公司和员工宿舍，就能看清相关企业是否尊重员工，企业软实力的体现。
他表示，建筑工地的短期员工宿舍与i-Stay的长期员工宿舍不相同，i-Stay不是临时搭建或简陋的公共空间，拥有各种设施如便利商店、保安、闭路电视系统、跨境汇款服务、休闲公园及球场等。
他坦言，随着政府修正446法令，员工宿舍的空间更大，宿舍的床位费用更贵，目前只有1%本地雇员(来自登嘉楼和东马)入住员工宿舍，其他都是外籍人士。
专业细节致胜关键
“专业的细节管理是员工宿舍业务的致胜关键。”
符华健指出，尽管员工宿舍产业开创新蓝海市场，但现在的市场竞争，已经到专业且细节致胜的时代，细节来自于用心和创新。
他说，许多企业营运员工宿舍都会配置很好的硬体设备，却因管理服务的短板和不足，以致卫生环境差和激化纠纷等情况，最终对企业、客户与员工带来不利的影响，投资与效果差距太大造成资源浪费。
他形容，员工宿舍并非一定采取强制性手段去管理，外籍劳工来马打拼不是坐牢，过度管理会适得其反。
他举例，旗下的员工宿舍不时举办活动如泼水节、欢庆印尼国庆日等，而宿舍园区内也设有便利商店，而店内都是缅甸、孟加拉、印尼及各国的日常用品，让前来大马打拼的游子一解思乡之情。
禁酒免闹事
“入住宿舍的员工都必须严格遵守规则，如禁止携带违禁品包括酒类饮料，舍友也允许网购，包裹放在保安亭经过检查没有违禁品才能进行分发包裹的工作。
符华健也明白外界对外劳饮酒闹事感到不安，他强调，因此这方面的管理较为严格。
他说，宿舍入口处的保安人员会检查购物袋是否混入酒精饮料，若嗅到身上有酒气，会要求相关舍友进行呼气式酒精检测。
“一旦发现酒精超标，会禁止对方进入宿舍，并安排在门口坐着，直到酒醒为止，以减低宿舍内发生任何冲突事件。”
此外，宿舍也会安排短程巴士往返古来与士乃工业园，中途在霸级市场停站，让舍友购物和假日休闲时光，每趟只收取1令吉车资。
靠近工业园走路上下班
符华健坦言，宿舍管理很繁琐细碎，每月舍监会对宿舍进行评估，并把评估报告提呈给员工所属的公司，以确保员工宿舍的卫生环境都符合要求，倘若表现满意，则会提供购物礼券作为奖励。
他指出，一般大规模的工厂会自费提供员工宿舍，也有许多公司选择外包给外劳中介公司代为管理，同时安排厂巴载送员工，不过需要承担厂巴的营运成本和维修开销。
“如果厂巴行驶途中损坏等情况，员工无法上班，届时就影响整条生产线。而i-Stay的员工宿舍虽然比市面上价格高出40%，但宿舍就坐落在工业园隔壁，员工只需步行到厂房上下班，省却许多突发状况。”
符华健认为，企业或厂商可从琐碎事务解放出来，把更多的精力投入到企业核心业务上，后勤和员工宿舍则交由专业的宿舍管理团队，不仅提升企业形象与软实力，企业继续往业务发展冲刺而无后顾之忧。
人性化管理 成沟通桥梁
符华健透露，这些年不少国内外厂商的员工向公司申请i-Stay住宿，安心居住在舒适和整洁的环境，其中，人性化的管理模式是关键所在。
他说，舍监都给予舍友尊重，不仅提供疏导工作，以免员工们在宿舍闹纠纷，同时也扮演厂商与员工之间的沟通桥梁，协调和解决两造的矛盾。
“员工半夜生病，有专人安排载送到诊所或医院就医，换作是自费的员工宿舍，工厂是否能漏夜安排一名经理跑腿带外劳去看病？种种小小的细节，i-Stay的专业管理就能做到位，甚至在冠病疫情期间也提前部署安排隔离室以及进行冠病检测。”
聘外劳程序多 拖慢产业回暖
李政嵚指出，引进外劳的程序缓慢，不仅影响各行各业的复苏，也一度令员工宿舍领域的回暖速度变得缓慢。
他说，该集团在大马的员工宿舍业务今年首季录得344万新元(约1064万令吉)的营业额，占集团总营收8%；相对之下，去年同期录得334万新元(约1014万令吉)，占集团总营业额11%。
“不过我们看到情况已有所改善，我们在今年上半年的报告显示，员工宿舍的需求和入住率表现强劲。
“实际上，若以马币计算，大马特建员工宿舍业务今年首季按年增长5%。随着经济解封，学生开始返校，集团在其他国家的业务，如学生宿舍的贡献也有显著增长。”
该集团今年首季营业额达4505万新元(约1亿5056万令吉)，比去年同期的3070万新元(约1亿249万令吉)劲扬47%。
李政嵚表示，集团旗下的西雅住宿，提供安全、可靠和设备齐全的住宅，让入住的居民享受舒适的生活空间如卫生间、沐浴间、厨房和用餐空间，还有各种公共设施包括医务室、电视室、健身房、室内娱乐室及户外休闲区。此外，每个宿舍楼提供理发店、超市、食堂、诊所和境内外汇贷款结汇服务，居民无需离开社区的情况下能满足日常需求。
他说，在保安方面，出入口设有生物识别系统的门禁，仅限登记的居民出入宿舍，为了确保社区安全，宿舍设有闭路电视系统，一来能支援保安人员和巡逻工作，同时全天候连线新加坡总部监控。
“为了兼顾外籍员工的身心灵和福利，定期安排团康活动如英语和国语班、体育赛事、瑜伽和心灵健康工作坊。
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