【PropTech风口来袭·上篇】
独家报道：陈美玲、何燕羚
它的应用层面广泛
涵盖整个房地产价值链
在数字转型、政策激励、冠病疫情后人们习惯改变，融合线上线下操作的背景下，我国房地产行业临到关键转折点，房地产科技（Property Technology，简称PropTech）逐渐在各个流程占据重要位置。
房地产科技利用数字技术来提升、优化及革新房地产行业各类活动，借以提高效率，降低成本并改善用户体验。它的应用层面广泛，涵盖整个房地产价值链，包括策划、开发、销售、管理、租赁、投资、住户服务与智能化生活。
全球房地产科技发展势不可挡，数字化、自动化、物联网（IoT）、智能建筑、ESG与绿色科技、人工智能（AI）、大数据等，内外因素交汇的结果促使我国房地产科技快速发展，正从“工具”的定位朝向“生态系统”跃迁，它正重塑我国房地产生态圈。
传统上，房地产行业的流程冗长、信息流动缓慢，而房地产科技的针对性介入，可通过共享实时数据、自动化审批、AI客服、电子签约等，显著提升效率并成为行业转型关键节点。
欧洲、中国、印度、新加坡等国的房地产科技正迅速发展，主要体现在中大型发展商的数字化转型、政府推动智能城市与电子政务接轨、智能社区等。
随着物联网及智能建筑普及，全球范围内的新开发项目普遍融入智能硬件与物联网传感器，实现节能管理、安全监控、住户互动等功能，提升使用体验并降低营运成本。此外，AI与大数据在风险评估与定价中被广泛应用。在估值、风险控制及投资分析中，AI模型正在替代传统方法，实现更精准及实时的判断。
实际上，房地产科技在其他国家与地区逐渐结合金融科技（FinTech），如房地产众筹、线上贷款审批、虚拟资产交易等，推动融资与交易流程数字化。而在销售与租赁阶段，大量采用虚拟现实（VR）、增强现实（AR）或去中心化的Web3技术，提高远程看房体验，促进成交效率。
停留在日常营运层面
我国和国际房地产科技的发展趋势仍有一大距离，以技术应用深度来看，国际趋势已迈向AI智能化、自动化运维、环境、社会与监管（ESG）评估、数字孪生（Digital Twin）阶段。我国多数项目仍停留在日常营运层面的基础功能开发，如缴费、维修、访客登记等。而本地房地产科技人才稀缺，研发投入有限，缺乏优化用户体验与数字智能支撑，仍不够深度。
国际房地产科技的系统整合程度已趋向一站式平台，应用程式编程接口（API）生态发达，对接管理客户关系（CRM）、企业资源计划（ERP）、会计、物联网及政府平台。反观大马仍以单点工具为主，多数系统功能分散，较多信息孤岛，缺乏统一接口，技术整合差，造成重复操作，效率低下。
市场小缺投资意愿
监管方面，国外已注重ESG合规、绿色建筑认证及碳排放披露，而我国的ESG与绿色法规推动力相对较弱，目前的法规仅着重电子发票对接与大马公司委员会（SSM）身分验证。政府法规变动也造成行业困扰，电子发票及大马公司委员会的政策持续演变，系统需频繁升级以保持合法合规。
科技用户的接受度也是考量之一。欧洲、新加坡、韩国住户拥有较成熟的数字化意识，因此住户应用程式的渗透率高。我国用户的数字化习惯仍在建立中，须继续教育以提高数字认知，目前只有高端项目的采纳率高。某些联合管理机构（JMB）与小型管理公司仍抗拒数字化，而且用户对隐私及安全问题存在顾虑。由于需自行采购许多系统和硬件，初始成本较高，预算有限的一些中小型公寓或社区因而对房地产科技的投资持有保守态度。
而国外的资本与创业生态发达，有大量的风险投资及私募股权投入房地产科技，甚至出现独角兽公司。大马市场小，欠缺投资意愿，导致初创公司资源有限，限制了发展节奏与规模。
我国的跨境发展乏力，不像欧美平台已在多国布局，多数的大马房地产科技公司仍聚焦本地，较少输出跨国系统与“软体即服务”（SaaS），平台思维与区域化营运策略有待加强。
房产代币化起步慢
当中东、欧洲、非洲的房地产代币化已从试点走向商业落地，逐渐成为资本追逐的热点，大马市场却仍在探索起步阶段。
我国少数的代表性案例之一，是去年8月启动的TRL（The Real Lifestyle Company），成功将价值数千万美元的住宅物业代币化，让大众以更低门槛参与原本高不可攀的房产投资。
马来西亚房地产科技协会（Malaysia PropTech Association）受访时指出，本地监管机构对相关创新持积极态度，但若代币涉及证券属性，仍必须遵循证券法规。
协会认为，随着监管逐步清晰、市场机制成熟及技术升级，房地产代币化不仅可提升资产流动性与推动投资民主化，大马更有潜力跻身区域实体资产（RWA）技术与平台枢纽，抢占新兴蓝海市场。
看好大马“弯道超车”潜力
我国虽与国际趋势存在差异，但不意味着处于劣势，反而看好大马拥有“弯道超车”的潜力。
该协会主席丹尼尔指出，实际上大马的机遇不小，至少国际间有许多成功模式供参考，并迅速复刻、改良以迎合本地需求，堵住科技缺口。此外，房地产科技公司可借助政策与智能城市蓝图，实现强制性的升级。
大马与区域市场如印尼、越南及泰国的数字化程度相近，具备出口与扩展机会。我国是发展中国家，房地产和建筑业处于蓬勃发展阶段，这样的背景可促进房地产科技生态链更趋完善。
平台争夺战
未来5年分晓
大马房地产科技的应用主要涵盖四大方面：
1. 物业管理数字化；
2. 房地产平台与线上看房；
3. 与政府系统对接；
4. 联合管理机构（JMB）与物业公司的一站式管理平台。
技术层面上，许多发展商逐渐走出功能碎片化阶段，开始使用智能管理对接各个平台，实现功能互通和数据交换，统一跨项目的后台管理。
MyCRS是一家专注于物联网技术解决方案的建筑业资讯工艺公司，所提供的方案填补了建筑材料检测中，长期存在的透明度与问责空白，为大马建设强大的数字治理系统，并为建筑人工智能发展奠定基础，通过机器人自动检测、区块链封存与上传云端报告，实现了材料测试“零篡改”的目标。
如今，市场对房地产科技的需求节节提高，不管是物业管理公司还是住户，对数字体验的要求越来越高，从而推动房地产科技产品从“能用就好”，迈向“好用、可连贯、有数据洞察”的高阶需求发展。
回到商业模式层面，厂商不再只卖“一次卖断”的系统，转而提供“软体即服务”（SaaS）订阅制，一种更轻便灵活及高效的软体使用模式，适合需要快速应对市场变化的房地产行业，并且推出模块化升级方案、AI驱动的增值服务等。
大马的房地产科技处于成长阶段的中期，因一线城市与前沿开发商已积极拥抱相关技术。
中小型发展商、联合管理机构及郊区项目仍在教育与成本考量的门槛上，但趋势向好发展。其他的房地产科技受众有建筑公司、购房者与租户、投资者与资产持有者、教育与培训机构，还有政策制定者。
房地产科技产品的需求不仅来自房市内部，外围还有政府推行的政策，直接影响业主与物业营运。综合多重因素，未来5年将决定谁是行业“平台级玩家”的分水岭。
迎“5大垂直”新生态
房地产科技的解决方案一般分为6种，即房地产交易平台、租赁管理平台、资产管理平台、虚拟看房或营销平台、建筑与施工科技平台及代币化平台。
然而，大马房地产科技协会并没有以这种模式来区分解决方案，而是采纳五大垂直分类法来涵盖所提及的6种平台，以更全面反映大马房地产科技生态系统的实际发展与市场需求，即规划（Plan）、建设（Construct）、交易（Transact）、管理（Manage）与教育（Educate）。
丹尼尔指出，垂直式分类不仅清晰地定义了房地产科技的不同应用阶段，也有助于属下会员企业在各个环节协同合作，打造更完整的解决方案，从上游到下游服务房地产行业的全链条需求。
规划方案包括土地分析、城市规划、可行性研究等前期决策工具。它使业内人士从传统咨询角色转型为以科技为核心的数字策划顾问。在本地，专注于规划方案的公司有Propenomy、Ho Chin Soon Research等。这些公司通过数据分析、地理信息系统（GIS）、建筑信息模型（BIM）等协助发展商和城市规划单位做出具有数据支撑的决策。
丹尼尔也是Propenomy集团总执行长。他指出，公司的规划方案为城市规划者、房地产开发商及政府机构提供预测分析，主要专注于可负担房屋及社会住宅领域。
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