2023年10月1日
可负担房屋严重不足
我国房市两极化，可负担房屋严重不足，高价房产则大量滞销或空置。
国库控股研究机构（KRI）提议实施产业空置税，一来改善滞销和空置，二来遏制投机，为国家塑造可负担房屋的宜居环境。
财政部将在10月13日提呈2024年财政预算案，但在高通胀及高生活成本的大环境下，现在会是征收产业空置税的良机吗？
国库控股研究机构（KRI）本月发表报告，分析我国滞销和空置房产，以及征收空置税的可能性。
国家产业资讯中心（NAPIC）的2022年产业市场报告揭示，去年全国共有2万7746间滞销单位，总值184亿1000万令吉。2020年大马人口与房屋普查则录得180万间空置住所。
KRI因此指出，基于可负担房屋供需却失衡，高价房产却过剩，我国是否能真正满足人们的拥屋目标，着实引人关注。
空置税是向一定时间内没有居住或使用的单位征税，税款以空置单位总售价的百分比计算，房价越高税款越大。
KRI指出，空置税能激励发展商在规划和发展项目时更为谨慎，进行全面的可行性研究，分析市场需求，提供能满足不同人群的房子，从而防范并减少供应过剩。
防投机客囤房赚快钱
空置税也被认为能够遏制投机，惩罚那些持有多间产业，意图赚取快钱的个人。
KRI以加拿大温哥华、卑诗省及澳洲墨尔本实施空置税为例，这些城市创建了可负担房市，有效抑制投机活动。
该机构认为，大马实行空置税，将推动发展商和屋主销售或出租滞销与空置单位。
为了避开空置税，发展商有可能降价清理过剩房源，购屋者就有机会更便宜买房。
发展商折价卖屋也能促使投资者和投机者释放手上的空置单位到租赁市场，这将增加租房供应，激发新旧房东之间的健康竞争，为租户提供价格合理、高品质的房子。
KRI也指出，虽然有人认为租房供应增加会引致租金收益降低，但这种情况实际上是在修正之前过于昂贵的租金，把它降到可负担水平。
“如果要实现永续发展，那么空置税对屋主造成产业价值损失和较低租金收益，都是必须承受的后果。”
高空置率浪费资源
KRI点出，空置与滞销意味着浪费资源，无法产生价值或效用。以投机为目的囤积房子，是剥夺他人购买或租房的机会。
空置单位对配置资源与邻里发展带来负面影响。高空置率的社区将导致公共资源未被充分利用，如巴士、轻快铁、地铁、公园和社区会堂。
公共资源为此承担了压力，譬如巴士或轻快铁无法产生足够收入来应付维修成本，导致它们没有良好的维修，当局不得不额外拨款来维修。
空置单位还可能导致产业发展商和企业不愿意来城镇投资。较少居民的城镇，意味潜在客户不足，无法对企业带来所期望的销售量，投资不足对城镇增长和发展产生不利影响。
MIEA：现非推出良机
马来西亚房地产中介师协会（MIEA）会长陈建铵说，空置税确实是个好主意，但是现在提出的话则时机不对。
他接受《南洋商报》访问时指出，空置税不能仓促推行，必须先给发展商或屋主足够的时间处理滞销或空置单位。
“征收空置税有两种不同的情况，第一是屋主买了不住，可能涉及投机。
“第二是发展商建好了，却找不着买家。”
如果是后者，恐怕会冲击发展商的现金流，因为它们还得照付管理费和地税，这加重了发展商成本，最后会转嫁给购屋者，间接提高房价。
陈建铵说，研究滞销单位需要从州、区，以及建筑物类型来细分，才可以厘清问题所在。
而且征收空置税必须把发展商和屋主区分，即使是屋主，也必须查明他的房子空置的原因，到底是投机、投资、给家人住还是出租。
“征收空置税需按个案处理，因为每一个空置单位的背后原因都不尽相同。”
实施空置税的另一个重大挑战，是政府如何有效检测空置住宅的能力。
KRI指出，目前当局没有定期检测空置物业的操作，因此在实施空置税时，存在物流和资源的顾虑。
若要对症下药，理解滞销和空置的原因和影响至关重要，例如市场分析不足、无法迎合购屋者的喜好和要求、高房价和先售后建都能导致房子滞销。
建立高效的房市需要政府和产业界共同努力。因此，地方政府需要彻底审查相关研究，并与可用数据交叉参考，例如人口增长、家庭收入和全国各地现有的房屋供应。
去年184亿房产滞销
滞销情况如何？
去年全国有2万7746间未售单位，总值184亿1000万令吉，其中大多数在30万令吉以上，占总数76.5%。
介于30万至50万令吉的未售房产有1万1988间，占43.2%；50万令吉以上有5463间，占19.7%；100万令吉以上有3786间，占13.6%。
去年的产业交易量，有超过半数低于30万令吉，录得13万5616间，或55.8%。此类房产滞销量最低，有6509间，或23.5%。
30万至50万令吉的房产交易量有5万8864间，占总数24.2%；50万至100万令吉的房产交易量有3万7358间，占15.4%；100万令吉以上的，有1万1352间，占4.7%。
然而，把同一价位的交易与未售单位比较，会呈现不一样的局面。
图1显示售价30万令吉以下的房产，滞销单位比率仅4.6%。相反，100万令吉以上滞销房产占25%。
这些数字显示可负担房屋拥有高需求，而高价房产则面对买压。
供需失衡导致过剩
KRI在报告中指出，造成房产滞销可有多个因素，其一是供需失衡。
发展商在规划阶段没有全面分析市场和消费者需求，如房子尺寸、设计和设施的特定喜好，结果不按照潜在购屋者的需求建房，抑或某类房产让购屋者负担不起，导致过剩。
图2是去年各类房产未售单位的份额。根据NAPIC，在2万7746间滞销房产中，高级和普通公寓滞销量最多，有1万7162间，占62%。
接着是排屋，有5636间滞销，占20%；半独立式和独立式洋房有3012间（11%）；田字屋/城市屋有1059间（4%），廉价屋/租屋有877间（3%）。
数据再次证明，高价高楼住宅缺乏市场，而新房产大多在高价范围，进一步加剧滞销。
可负担房屋也有可能滞销，因为地点不理想和缺乏主要设施，都会降低潜在购屋者的买房意愿。
NAPIC数据显示，2009年，20万令吉以下可负担房屋占新房产比率55%。到了2022年，这个级别的新房产只有11%。
相反，去年30万令吉以下的新房产占44%；30万至50万令吉新房产有31%；50万令吉以上则占25%。
过去10年，房屋中位价翻倍，从2010年15万8000令吉，上升至去年33万令吉。
由于新房产多为高价位，而家庭收入增长率比房屋中位数缓慢，现有房市根本无法满足人们对可负担房屋的渴求。
全国180万单位空置
2020年大马人口与房屋普查发现，我国有960万间住所，其中约180万间，或19.4%空置。
图4显示空置住所的主因是新建好、待租或待售单位，有70万4935间。由于没有细分新建好与待出租，数据难以确定这些空置住所是打算长期出租或投机购买的。
全国有43万3953间空置度假胜地/中转站，接着是空置的维修/装修单位，有10万978间，空置民宿有4万2767间。
空置的季节性工人宿舍有4万594间，破旧的空置住所有3万7729间。
我国的房产空置率自1970年以来呈上行趋势，显示房市出现投机与投资活动。
1970年，房子空置率仅9.5%，却在2020年上升至19%。虽然2010年空置率适度减少，但是在接下来的10年飙升。
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