【康养产业悄悄抬头（下）】
独家报道：游燕燕
房屋租赁市场
对长者不太友好
假设你是一名房东，一名60岁以上的年长者想租你的房子。他表示会按时付房租，而且为人也相当友善，可是他步履蹒跚，且患有慢性疾病，还说明是一人独居，你愿意把房子租给他吗？
在中国的房屋租赁市场有一个不成文的规定：40岁以上不能合租，60岁以上不能独立承租。
大马目前渐渐进入中度老龄化社会，租房难同样也将成为一个普遍的老年困境。
针对年长者在住宿问题上该何去何从的议题，世界不动产联盟（FIABCI）马来西亚分会主席俞贵狮博士、吉隆坡康健之城（KL Wellness City）品牌、销售与市场执行董事拿督斯里张孙通博士，以及房地产中介王盈萦，将分享我国年长者租房所面对的挑战，并提供适用且可行性高的建议和解决方案。
每个人都有老去的一天，人老了、住在哪儿，是你我必将面对的问题之一。
在这个正在衰老的社会，一个很现实的问题难以避免——租房给老人有额外的风险，没有额外的收益。
根据日本国土交通省的调查，在这个全球老龄化水平（老龄化率达29.3%）最高的国家，66%的房东不愿意租房给老人。
实际上，无论是哪个国家的房屋租赁市场，对年长者一般都不太友好。很多房东一得知年长租客的年纪，便毫不犹豫一口拒绝。
房东不愿租房给年长者的四大原因：
第一，年长者事情多，不好沟通
第二，担心年长者记性不好，下厨忘记熄火，出门忘记锁门
第三，担心年长者在屋内跌到，房东要负责任
第四，担心年长者在房里去世，吉屋变“凶宅”，令住宅贬值
经济能力考验大
在我国，高龄化现象已导致独居长者的人数不断增加，尤其是华裔社群的单身长者房屋问题相当显著，而他们面对的房屋问题，很大程度取决于本身的经济能力。
一般来说，经济能力不错的单身长者当中，有者是“以房养老”，他们将本身的房产出租，用作自己的生活开销，但对经济能力欠佳的单身长者而言，问题却相当大。
年龄收入限制置产
据悉，一些没有收入来源的年长者，仅靠福利部每月的老人援助金来缴付房租，一旦援助金稍有来迟，他们也被迫迟还房租。
更可悲的是，有不少租房的单身长者在年迈之际还得常搬家，一来是许多房东不太愿意将房间出租给高龄单身者；二来是随着地区经济的增长，不少产业的价值倍增，业主考量后选择出售产业，房客也因此必须搬迁。
另一种情况是，单身长者当中，有一群人仍在职场工作，他们的收入能应付日常开销与房租，但随着年龄的增加，他们越来越担心本身养老的环境，而他们一般上因为年龄及收入的限制无法购置产业，仅能继续租房。
一些关注单身长者房屋议题的议员和机构，纷纷呼吁政府应适时探讨推行“老年公寓”以及“老年组屋”政策的可行性，以解决日渐浮出台面的相关问题。
年长者亦追求独立养老
据2019年统计数据显示，60岁及以上单身长者的一人家户数量逐渐增加，达到了3.3%，而仅由年长者组成的多人家户则达到了4.9%。
在这些“独立”的年长者当中，有些是出于自愿和个人偏好选择独居，而另一些则出于无奈被迫独立生活。
如今，养老观念的变化也催生了大量租房年长者。随着60后退休潮的到来，新一代年长者的受教育水平、自我意识和经济独立能力都更高、更强，会追求更为独立的养老方式，而不一定只依靠子女。
另外，他们对生活品质的要求普遍更高，住房需求有别于一般租户。
20%屋主愿意出租
王盈萦表示，在柔佛新山一带，大部分房东一听到租客是退休人士，一般不太愿意出租房子，担心他们无力缴付房租。
“市场上大约只有20%的房东愿意出租房子给年长者，只要证明租客有能力支付租金。
“比起年轻租客，房东对于年长者的顾虑较多，包括担忧独居的年长租客患有疾病，万一在房内出事无人知晓，又联络不到家人。”
或出示健康报告
她说，曾经有位年长顾客要租房，但房东得知对方是退休人士一口拒绝。后来，该顾客改为“周末房子”的租赁方式，只有在周末入住，房东才愿意接受，但依然是以月租价钱计算。
“也许以后年长者要租房也需要出示健康报告和提供紧急联络人资料，这么做可能让房东比较容易接受。”
首要条件生活便利
通常，长者对房子的要求不高，首要条件是生活便利，距离房子1公里的范围内有商店和食肆基本上已足够。
询及年长者买房或租房哪个较划算，王盈萦认为，若有孩子继承物业，自然是买房较为划算。
在新山的租赁市场，大部分年长租客较喜欢租单间公寓（Studio）。这类小型单位的租金约为1300令吉至1400令吉。
“新山一带的租赁市场在短短3年内，从1000令吉涨到1400令吉，几乎涨了40%，所指的只是位于旺区的小型单位。计算下来，长期租房的负担也相当大。”
然而，为何有些长者选择租房不买房？她认为，以新山的情况来看，有些长者在新加坡拥有房产，后来因某些原因把房子卖掉或出租，自己则选择在新山租房。
偏爱独居
“在这种情况下，考虑到孩子都是新加坡公民，日后转让房产也很麻烦，基本不会选择买房。”
也有另一种可能性是，由于孩子都已经拥有自己的房产，长者的房产无人接手，他们宁愿把产业卖掉或出租，自己则租房住；也有人是使用退休金租房。
她也观察到，无论是买房或租房的年长者，他们都喜欢独居，也不会选择靠近家人居住的地点，有些甚至连家人都不知道他们已经买房或租房。
“我接触到的年长顾客都是60岁以上，而且还很健壮，他们都喜欢拥有自己的私人生活空间。”
康健套房是未来趋势
日本是亚洲最早进入老龄化的国家，为了应对老人租不到房的窘境，日本政府从2011年起推出一种高龄老人居住的市场化租赁型住宅。
居住其间，他们可以享受到看护人员的全天侯轮班值守，出门看病也有护理人员陪同。
截至2023年1月，日本已有超过8000栋、总计28万户的附带服务型高龄者住宅，平均入住率达89%。
不过，这种住宅的“入场券”也是一笔不低的费用。
目前，大马也已经开始有类似的发展项目，吉隆坡康健之城正如火如荼进行中。与日本不同的是，该项目是由私人开发商建设，而非政府。
张孙通表示，该城镇的其中一个住宅项目是康健套房。康健套房分为单间套房、一房式套房和双层复式单间公寓，均配备齐全的家具设备，适用于医疗保健旅客的住宿、康复护理或自住。套房与医院相连
每间套房都经过特别设计，以方便年长者和行动不便者使用。如设计宽敞的套房入口处和家具布置方便轮椅或手推病床进出和移动；按钮高度适合儿童和轮椅人士使用；浴室入口处宽阔且设有缓坡，推拉门、沐浴座、扶手等设计，为居住者提供最大便利。
“由于医院与康健套房的距离相近，两栋建筑之间建有链接桥，我们将提供24小时上门护理服务。医院的专业护士可为长者和残疾人士提供看护、照顾和陪诊服务。如有紧急状况，也能在黄金时间内进行抢救。”
“尽管住宅底楼有许多餐饮店，但医院的中央厨房也为住户提供外卖点餐服务，让他们有多一项健康餐点的选择。”
设施多元化
他也提到，城内所有建筑采用无障碍设计，为轮椅人士和儿童提供便利。其中包括电梯、走廊的尺寸均符合卫生部准则，整个区域和升降机内有足够的空间置放手推病床、担架和轮椅。设施楼层和所有电梯的地板具有防滑功能。
除了医院，诊所也是必备设施，包括专科诊所。
“通常，病人感觉不舒服不会马上到医院，他们会选择先到诊所看病，如有需要才转接到医院。”
其他设施包括游泳池、户外按摩浴池、沙湾、桑拿房、空中健身房、空中休闲室、空中花园及中央公园等。
康养产业投资前景佳
为康养产业而设的住宿，其实可用作自住或租赁。
业主可选择自用、交给公司打理、委托公司进行管理，或是直接委任有关产业公司的托管及租赁服务团队协助管理。
也就是说，银发族打开了新的租赁市场，年轻业主亦可考虑投资康养产业的住宅。
张孙通说：“年长者可选择短期或长期租房，如需要照护服务可按使用付费。譬如，来自其他州属的病患手术后想要短期修养便可短期租房，无需来回奔波。”
“父母或长辈的健康问题最令孩子担心，但孩子需要兼顾家庭和工作，无法全心照顾患病的父母或长辈。如果有个地方可以安置他们，并有专人提供照护，孩子就可以安心做好自己的事。”
需具备特殊设计与功能
养老产业需要满足年长群体在便利性、安全性和社交上的多方面需求。
独居长者更适合小户型住宅。住宅应靠近医疗设施、购物中心和交通枢纽，以确保生活便利性。
与普通住宅不同，养老产业需具备特殊的设计与功能。住宅应采用无障碍设计，包括宽门框、低门槛、无台阶通道、防滑材料、紧急呼叫系统、扶手、防火设备等，以提升安全性和确保日常出行的便利性。
俞贵狮指出，智能家居系统是养老产业的一大亮点，包括健康监测设备和远程控制功能，为年长者提供便捷和实时的健康保障。
专业护理团队重要
此外，舒适性设计应考虑绿色建筑理念，通过增加自然采光、优化通风和创造宁静的生活环境，为年长者提供高品质的生活体验。
“在设计养老住宅时，便利性、安全性和舒适性需要保持平衡。住宅布局应合理规划动线，确保老年人生活便利，同时配备电梯和辅助设备以增强移动能力。
“对于护理需求较高的年长者，住宅项目需要引入专业护理团队，并在社区内设置社区诊所、医疗中心或与附近医院合作。”
心理调适更重要
开发商在养老产业开发中需要承担更多社会责任，包括为中低收入群体提供可负担的适老住宅，以及在项目中融入心理健康服务，帮助年长者解决孤独和心理问题，从而提高他们的生活质量。
俞贵狮说：“为了满足年长者的社交需求，住宅社区还需要提供社交空间和定期举办社区活动，帮助他们保持积极的社交生活。此外，还可以提供心理咨询服务或引入艺术治疗和宠物陪伴等新兴疗法。
“开发商还可以通过智能社区平台提供虚拟社交功能，让老年人即使足不出户，也能与家人和朋友保持联系。”
最终目标是全龄社区
展望未来，养老产业市场将逐步细分，从高端到经济型覆盖更广泛的人群，打造可持续发展的养老产业生态系统。
为了达到这一目标，开发商、政府、非政府组织、社区机构和科技企业需密切合作，共同推动养老政策的落地和优化，同时以“健康+养老”为核心的综合社区模式有望成为未来的主流方向。
俞贵狮指出，政策支持与市场需求的双重驱动将为行业发展注入更多活力，特别是随着政府对老龄化问题的重视，预计将有更多税收优惠和补贴政策出台。
“最终，养老产业将不仅是满足年长者居住需求的住宅，而是提供全面生活服务的‘全龄社区’，成为社会和谐与幸福的重要基础设施。”
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