2023年05月17日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
您好，我们公寓从去年8月交屋到现在，公寓管理机构还未成立，发展商通知我们并不会成立JMB而是必须直接等超过30%屋主完成MOT后成立MC，理由是根据Strata Management Act 1985 Chapter 3，我看不懂里面的条例说明。
目前的管理问题很多，包括公共空间油漆脱落、电梯维护问题、Access Card由于管理通过向发展商Supplier提供的100张新的白卡有问题导致遗失旧卡的屋主无法申请新卡（管理层给的理由是Supplier要求额外收费才愿意调整白卡频率）等等。
最近还有屋主提出我们缴交管理费用的银行户口属于发展商，而且管理机构一直无法公布管理开支账目，多次询问都被拖着，几个月了。最近有屋主提出向COB寻求协助，COB好像给了一些建议。
2年缺陷保修期很快要过了，公寓公共空间的缺陷却没有follow up，发展商成立的管理机构也对我们爱理不理，什么都拖，请问我们可以如何处理？
JH
JH 谢谢你的提问，
提问（1） 的答案
根据2013 年分层管理法令，第17条第（1）文的明文规定，发展商必须在交楼日算起（英文 Vacant Possession）不超过12个月以内，召开第一届的常年大会以建立JMB ，并且把公寓的管理工作交接给JMB，否则被视为发展商犯罪。
但是，该条文中的第5（a）附属条文，却是这样表示：
如果土地局的Strata Book 已开启后，发展商还无成了联合管理机构（JMB），哪举办年会成立联合管理机构（JMB）以无需要了。
发展商需要举办年会成立管理机构（Management Corporation），但是，成立管理机构的另一个先前条件则是，需要25% 的单位业主完成分层地契的认领 (Strata Perfection) 您需要先确认，Strata Book 是否开启了？
如果您发现发展商没有按时召开第一届大会：
1）您可以写信举报给建筑物委员会（COB）投诉，COB 会任命人召开第一届的常年大会，该大会一切费用由发展商支付。
2）业主也可以通过分层仲裁庭提起诉讼， 通过分层仲裁庭庭諭强制开第一届的常年大会，并成立共管机构。
而，召开管理机构年会的的先前条件就是至少 25% 的业主（不包括土地的原业主和开发商）完成分层地契的认领，并登记在Strata Roll 里。
提问（2） 的答案
缺陷的课题与日常管理的难题，需要安排与管理单位对话，如果管理单位还是发展商，就要求与发展商的客服对话。
如果遇到逃避责任的发展商，您可直接向仲裁庭立案庭审
提问（3） 的答案
根据2013 年分层管理法令，第14条第（1）（a）文的明文规定，发展商需要完成会计审计评估，如无就等于抵触法令，可面对不超过马币250千的罚款，或不超过3年的牢狱之灾，或两者兼施。