2021年03月9日
张仰荣博士
资深房地产顾问
http://www.ecptl.com
由于大马去年因2019冠状病毒病疫情而经济萎缩，许多大马人都开始问一个问题：“1997/1998亚洲金融风暴期间的经济衰退将重演吗？”
事实上，我们看到，1997/1998年发生过的事情，已开始发生。
大马人今年和未来5年内将面对的痛苦，可能会比1997/1998经济衰退时更严重。
无可避免的，2021年经济衰退的结果，将导致银行拍卖的产业增加。
风险1：银行、律师和估价师在公开拍卖中的结盟
大马报章曾报道过一篇题为“产业拍卖的黑暗面”的报道，形容拍卖过程如何被某些特定集团“骑劫”，这些集团的目的，就是要阻止真正的竞标者在拍卖的过程中与他们竞争，这些集团目的是要确保可以在拍卖中以“最低拍卖价”得手。
尽管这些集团是拍卖过程中让人不适，但还有更大的威胁，来自于银行、律师和估价师在公开拍卖中的“不甚神圣联盟”，以一个远低于“合理市场价值”的“应有价位”出售所拍卖的产业，不利于处于困境的贷款者。
若公开拍卖过程没有被上述集团“骑劫”，这种不健康的风气就可以被遏制和防止，公开拍卖的成交价将会更接近产业的合理市价，甚至更高。
面对上述集团和银行、律师与估价师三方联盟的双面夹攻，陷入困境的贷款者，若要以合理市价或甚至更高的价格拍卖产业，几率就非常小。
拍卖底价应等同市价
根据1965国家土地法令，第257 (1) (d)条文阐明，法庭所定下在产业拍卖底价，应等于该产业的市价。
而根据马来西亚估价师、评估师及产业代理局（Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents, Malaysia，简称BOVAEA），市值的定义则为：市价是一个产业，经过合理营销，所涉单位知情、谨慎且不受威迫的情况下，在估价当日所得出，买卖双方可公平交易的估价。
判决对产业市值定义
另外，国内的多个法庭判决，对产业市值的定义如下：
高庭在南洋制造公司与柔佛土地局（Nanyang Manufacturing Cov The Collector of Land Revenue, Johore）一案中，所采纳的市值定义为：
“我认为要合理评估市价，最安全的准则，是在考虑了所有的情况后，该土地或毗邻社区内类似土地的销售证据。”
此外，联邦法院1984年在黄潮鸿（译音）与鹅唛土地局（Ng Tiou Hong vs Collector of Land Revenue, Gombak）一案中的裁决如下：
“市价的评估，可以参考毗邻、本地类似土地，或是类似素质或位置土地的销售价格。”
1997年，上诉庭裁决在马银行与林宝和（译音）与其他人（“Malayan Banking Berhad vs Lim Poh Ho & Another”）案件中的裁决如下：
i) 银行有责任针对该产业销售时，取得真实的价值；
ii）一个产业的真实商务价值，不是估价师认为的价值，而是该产业在公开市场应可获得的真正价格。
要为因银行、律师和估价师三方结盟，而处于不利地位的贷款者争取应有权益，大马的执法和监管单位包括国家银行、律师公会、BOVAEA和警方，需对我国银行体系内的不当活动展开调查，并惩罚违法人士，在所有的“坏苹果”清除和惩罚后，大马银行体系的信心和信任才可以恢复。
风险2：银行、清盘师和报穷发展商之间的结盟
除了上述结盟，还有一个银行、清盘师、报穷发展商与机会主义买家所组成的联盟。
它们涉嫌利用1965年公司法令中，涉及报穷公司清盘的第10部分条款（Provisions in Part X），让本身处于优势。
1965年公司法令第10部分条款目的在于防止报穷公司拥有人及董事，偏向于“特定”的债权人。然而，一些银行却对这条款视若无睹。
报穷发展商被清盘
以下让我们看看非银行债权人，在一家报穷发展商被银行清盘案例中的遭遇。
基于隐私，我姑隐其名，把它们分别化名如下：
被清盘的报穷公司：报穷发展商
项目名称：失败的山谷项目
涉及的银行：违法的银行
涉及的清盘师：不怀好意的清盘师
约500亩土地的买家：机会主义买家
报穷的发展商在雪兰莪州拥有4片土地，分别有各自地契，总面积逾700亩。
4片土地中，其中2片已发展成住宅产业，其余2片未发展。
为了发展这个失败的山谷项目 ，4片土地抵押给上述违法的银行，以获得贷款便利。这个项目约有800个住宅单位，而剩余的未发展土地面积达约500亩。
2007年，违法的银行取得高庭的庭令，要将这家报穷的发展商清盘。当时，上述不坏好意的清盘师受委为清盘师。报穷发展商所欠银行的欠款约6500万令吉。
上述未发展土地当年（2007年）的市值介于每平方尺5至10令吉，相等于总值介于1.14亿至2.28亿令吉之间。
即使土地是以1.14亿令吉的偏低价格卖出，报穷的发展商仍将有足够的钱来摊还上述银行贷款便利，并还剩下6000万令吉来完成失败的山谷项目。
因此，该银行没有必要将这家已报穷的发展商清盘。
银行将上述报穷发展商清盘的“真正目的”如下：
2008年，上述清盘师签了3项买卖合约，要把上述报穷发展商的资产，卖给机会主义买家。
第一项买卖合约是于2008年（2007年清盘后），以1700万令吉卖掉约350亩土地。
第二项买卖合约是于2008年（2007年清盘后），以700万令吉卖掉约150亩土地。
第三项买卖合约是于2008年（2007年清盘后），以100万令吉卖掉约25亩土地。
清盘师总共通过3项买卖合约，以总值2500万令吉，把总面积逾500亩的土地，卖给了幸运的买家。
报穷发展商2007年清盘后，售卖公司资产需要遵守1965年公司法令第223条文：
售卖土地须获庭令
该条文阐明：“售卖公司任何资产或股票，须在法庭展开了清盘程序之后才能进行，否则将无效。”
在之前的交易中，没有证据显示，上述清盘师在售卖未发展土地时取得高庭庭令。而且，上述清盘师以2500万令吉，把上述未发展土地卖了给机会主义者买家，等于是市值非常大的折价，情况如下：
当清盘师以比市值折价高达78至89%的价格，把上述未发展土地脱售给幸运的买家时，他们其实已抵触刑事法的财产欺诈和处置，财产的刑事侵占和失信罪。
而且，当清盘师把2500万令吉的销售所得支付给上述银行，以清还6500万令吉的贷款便利时，也不符合1965年公司法令第293条文，防止偏向“特定”债权人的规定。
卖掉了土地，报穷的发展商就没有任何资产，可以重启失败的山谷项目。
这个银行、律师和估价师三方结盟的案例，显示当局在监管和执法上及保护上述山谷项目买家上，面临重大的失败。
受到银行、律师和估价师三分结盟的受害者，可以到哪里讨回公道？
上述失败山谷项目买家的遭遇，将是其他大马人的前车之鉴，要在购买家园的路上，避免成为类似结盟的受害者。