2022年01月10日
林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人
房屋受到广泛损坏，
是因为房子下沉了。
在缺陷保修期（Defect liability period）过后，买方或购屋者能否就手工是否精细的问题，起诉发展商、建造商？买方是否能因为缺陷而终止买卖合约？
在 Teh Khem On & Anor. V. Yeoh & Wu Development Sdn. Bhd. & Ors 的案件中，高庭认为，缺陷保修条款并不会剥夺对在缺陷保修期内无法发现的此类缺陷，而提出诉讼的权利。
案情摘要：保修期满房屋下沉
1 原告签订房屋买卖协议，购买由第一被告（发展商兼卖方）建造的一栋双层排屋，总价为7万8500令吉（以下原稿简称 “买方”，第一被告简称“卖方/发展商”）。
2 与本判决相关的协议条款如下：
(房屋买卖协议第12条文) 所述建筑物应按照规格及有关当局或其他主管当局批准的计划，以良好手工方式建造，这些规格和计划已被买方接受和批准，正如买方在此认同……
(房屋买卖协议第23条文) 建筑物中的任何缺陷、收缩或其他缺陷，在空屋持有权（vacant possession）日（即移交屋子与锁匙当天）算起的 12个月内变得明显，并且是由于手工或材料缺陷，或未按照有关当局批准的上述规格和计划所造成（视情况而定，修改或未修改），应由卖方在收到买方的书面通知一个月内，自费进行修理和修复。
3 在领取房屋锁匙后，买方发现，房屋倾斜并正在下沉。
4 买方搬离房屋，要求解除买卖协议、退款（房屋购买价格）、违约金等。
5 买方也进一步要求，发展商针对有关房屋发展项目建筑师和工程师因设计和监督疏忽所造成的损害，作出赔偿。
6 被告辩称他们不会对此负责，因为有关损害是在买卖协议中规定的12个月缺陷保修期届满后发生的。
法庭判决：发展商须负责维修
1 关房屋的上述损坏，是由于房屋的下陷所致，主要是由于建造房屋的建筑工地填充物太厚，所造成的差异沉降，而且是由松散的粉质沙组成，不够密实。房屋下陷也是由于打桩不足所致，而且随着房屋持续下陷，房屋受到的破坏是广泛且持续的。
2 在签署房屋买卖协议后，发展商与买方已拥有合约上的直接关系。买卖协议没有规定，房屋的下陷不在合约涵盖范围以下，很明显的，发展商违反协议第12条款，该条款规定房屋必须以良好和熟练的方式建造。
3 缺陷保修条款并不剥夺对在缺陷保修期内无法发现的此类缺陷提出诉讼的权利。即使缺陷是在缺陷保修期内发现的，提供修复相同缺陷的明确补救措施条款，也不会剥夺任何买方在卖方违反合约的情况下，按照普通法享有的权利。
4 由于买方已全额支付了购买价，房屋所在的土地已经转让给买方，但房屋在完成土地转让后出现下陷，买方仅有权针对明显和隐约违反合约条款所造成的损失，要求损害赔偿，但不能解除合约。在本案的情况下，损害赔偿的衡量标准是修复缺陷的成本，即微型桩 （micro-piling）的估计成本。此外，由于调查房屋损坏原因的报告和专家的费用已得到证明，所支付的费用应被允许。
结论：买方无权解除买卖协议
1 即使是缺陷保修期过后，发展商仍需对物业的手工品质负责。
2 缺陷保修条款是对买方的额外保障，无法阻止买方在缺陷保修条款失效后，向发展商索赔。
3 对于物业的缺陷，买方有权要求损害赔偿，但无权解除买卖协议，除非有关损害本质上已经抵触房屋买卖协议，且涉及买卖协议的根本。