2022年04月25日
林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人
买卖合约中不寻常特征，
引起人们怀疑其真实性。
如何知道一项买卖协议其实是“鱼目混珠”，即表面上是买卖协议，但其实是掩盖一笔非法放贷交易？
非法放贷人总是企图通过与借贷者签订买卖协议，来掩盖非法放贷交易。
在 Global Globe Property (Melawati) Sdn Bhd （被告）v Jangka Prestasi Sdn Bhd （原告）的上诉案中，上诉庭旨在解开有关买卖合约是一笔真实或虚假的交易，旨在绕过1951 年放贷法令中的强制性和严格要求。不遵守该法案将使该合约因违反法定禁令而无效。
案情
1）原告将案件带上高庭时，要求被告履行买卖合约，并撤销被告防止转让两块建有4层半商店办公室（“物业”），名称为 Wisma Global Globe的地段冻结令。
2）显然的，有关转让无法生效，因为当被告收到其银行的警告，称其从联昌国际回教银行赎回其贷款仍有盈余，但被告未指示赎回，而且未同意将有关物业出售给原告。
3）被告辩称，这是一笔 120 万令吉贷款的无牌放贷交易。被告承认通过其董事拿督占里拉末，向拿督阿德里卡马鲁丁指定的公司借款。这笔贷款发放给被告的联号公司Global Globe Maintenance私人有限公司。
4）被告宣称，拿督阿德里指示拿督占里到其代表律师 Nohairi & Co的律师楼 ，并在贷款发放前，签署所有作为贷款抵押品的文件。
5）拿督占里在认为有关物业不会被出售的认知下签署了文件，他以为有关物业只是作为原告借贷的抵押品，如果借贷者发生任何事情或被判定破产，有关抵押品将归放贷者所有。
6）拿督占里提供该物业作为担保，并将相关文件交由上述律师保管。
7）被告在其辩护中说，虽然贷款数目为120 万令吉，但2015 年 2 月 9 日的买卖合约（“第一份 SPA”）却阐明，按金已支付了160 万令吉。被告辩称，为数40万令吉的差额，是原告在3个月内偿还贷款所支付的利息。
8）被告后来发现另一份不同的买卖协议（“第二份 SPA”），被告之前不知道，日期和盖章与第一份SPA相同，押金减少到78万令吉！
判决
1）买卖合约中一些不寻常的特征，引起了人们对其真实性的怀疑，情况如下：
(a)原告的律师知道仅有120 万令吉支付为按金，而且是支付给被告的联号公司Global Globe Maintenance私人有限公司，但该事实并未在买卖合约中阐明；
(b)合约的完成期限也很不寻常，即 6 个月，并自动延长 1 个月；
(c)尽管整个 6个月+1个月的完成期已届满，但并未正式要求延长完成买卖合约的时间，也没有任何威胁终止买卖合约或没收已支付押金的信函。 双方继续进行有关交易，就好像什么事都没发生过一样；
(d)原告在签署买卖合约后，没有像一般的情况下，就该物业提出产业冻结令；
(e)没有证据显示，买卖合约中关于准备和提交产业盈利税表格的规定已获得遵守。
2）使用买卖合约来掩盖贷款的设置，显然是为了规避1951年放贷法令的保护条款。即使原告不是放贷人，允许其针对3个月的贷款（120万令吉）征收40万令吉的利息是不能接受的。根据1951年放贷法令，合法放贷人也不能施加这项条款。
3）在这个案件中，有关买卖合约实际上是一笔放债交易，而且是非法的。因此，该买卖合约是非法、无效和不可执行的。根据 1950 年合约法令第 24 条文，这项交易是非法的，因为它被 1951 年放贷法令禁止，而且它违反公共政策。如果被允许，其性质将违背法律。
结语
1）法庭将审查整个交易、周遭情况和各方的行为，以确定买卖合约是否被用作非法放贷的幌子。
2)天网恢恢，疏而不漏。