2023年04月9日
林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人
不同类型的单位
却制定不同收费率……
在一个楼宇的管理上，楼宇管理层能否对不同的单位业主，征收不同的管理费？
案情
起诉人是一个位于槟城开发项目的单位业主，同时也是项目的发展商及酒店地块的业主。
答辩人是根据2013年物业管理法成立的联合管理机构（“联合管理机构”），负责管理开发项目的共同产业。
值得注意的是，每一届的联合管理机构委员会由不同的委员组成，而每一届的联合管理机构也可能做出不同的决定，甚至推翻之前的议决。
联合管理机构第一届常年大会通过了管理费收费率的议案，其中对套房/服务式公寓、零售和酒店应缴付的管理费，拟订不同的收费率。
随后在第二届常年大会上，酒店地块业主的代表维持在第一次年会上通过的收费率，直到下届委员会要求召开特别大会，提出另一项预算方案为止。
此后，有一个仲裁裁决，并决定联合管理机构将遵守仲裁裁决的单一收费率裁决。 联合管理机构要求起诉人支付管理费和储备金缴纳额之间的差额。 起诉人则对联合管理机构征收的所谓收费率提出异议，并拒绝支付。 联合管理机构认为，起诉人无权在第三次年会上投票。
起诉人随后采取法律行动，以寻求法庭承认，它有权出席订于2022年6月5日举行的联合管理机构第三届常年大会，并在会上行使投票权，而且要求法庭宣判，起诉人没有参加的任何年度大会，大会的议决案均属无效。
起诉人还提交了临时禁令申请，以阻止联合管理机构召开第三届年会。
联合管理机构提出反诉，寻求以下声明：-
(a) 第一届和第二届年度大会通过关于管理费收费率的决议，属于无效；
(b) 自联合管理机构成立以来，该项目的适用收费率在管理费方面为每单位分额（或公摊份额，share unit）2.381令吉，在对储备金（Sinking Fund）的缴纳率为每单位份额0.24令吉；
(c) 允许联合管理机构拟订管理费收费率和储备金的缴纳率。
问题
1.联合管理机构通过的决议是否无效。
2. 分层管理仲裁庭是否有权决定管理费收费率和储备金的缴款率。
3. 法院是否有权确定收费标准。
判决
联合管理机构反诉的关键，在于联合管理机构是否有权针对不同类型的单位制定不同的收费率。
2013年物业管理法令第25条文阐明，联合管理机构有法定义务向单位业主收取维护与管理分层建筑物和公共产业的费用。
费用的数额须与分配给每个单位的单位分额成正比。
在第一届和第二届常年大会上通过的决议，其效果是征收不同的管理费收费率，不符合2013年物业管理法令。因此未遵守2013年物业管理法令，因而在法律上上属无效。 因此，第一和第二届年度大会通过的管理费收费率决议无效。 在单位业主向联合管理机构提出索赔，质疑该机构征收不同的收费率后，仲裁庭裁决，搁置了第一届年度大会上通过的议决。根据2013年物业管理法令第105条文，仲裁庭有权取消议决。
然而，它无权制定管理费收费率和对储备金的缴纳率，因为只有联合管理机构才有权在大会上制定。 联合管理机构依靠仲裁庭裁决，拟订新的管理费收费率和储备金缴纳率，这是错误的做法。法律不允许除联合管理机构以外的任何其他机构，在年度大会上拟订管理费收费率和储备金缴纳率。
拟订适当的收费标准，是联合管理机构在年会上的权限范围，法庭无权制定适当的收费标准。收费率是由联合管理机构在年会上决定和确定的，而非由法庭谕令。
何谓单位份额？
公寓等高楼住宅的管理与维持费，是由单位总数平分。
但由于每间公寓的面积不同，有些大的单位建筑面积达1500平方尺，有些小的单位只有900或1000平方尺，所以每个单位缴付的管理费及储备金缴纳率皆不同。
每个单位所需缴付的管理费和储备金份额，是根据各自单位的单位分额（或公摊份额，share unit）计算。例如，面积较大的公寓单位，其单位份额可能是500单位；面积较小的公寓单位，其单位份额可能是300单位。因此，每个公寓的单位分额有所不同，所缴交的管理费和储备金自然也不同。