2021年03月23日
苏莱曼
Rahim & Co研究总监
谈到“租房比买房更实际”的观念（又称寄生主义），人们常常列举德国、法国和日本，原因很多，可能是房价高至荒唐，或者人们追求或宁可接受更加游牧式的生活方式。
在大马，虽然人们仍在强烈追求拥屋，但租屋市场的动力也在升温。
鉴于租屋趋势升温，政府已开始制定住宅租赁法来加强租屋市场，以保证更安全的租赁环境，保障租户和房东。
对租户来说，可轻易找到许多如何不踏入陷阱的建议，同样的，房东也应该要谨慎和做好准备。
房东没有“退休年龄”，是获取被动收入的简单方式。来看看以下这几点，让你准备好当个房东。
·地点在哪？
首先，房东最重要的就是要有一个可出租的资产，如果你已经准备好，那再好不过了。如果你还没有，那要考虑一些事情。
在发展商的鼓吹下，买屋投资好像很诱人，但要记住，作为买家的你是否可以负担得起，不管是现金还是抵押都是。
常常见到一些新一代的房东为了出租而买下房子，导致收入和开支非常紧，不能有出错的余地。这不仅增加了他们的债务负担，如此高风险的投资举动还会影响原本的财务负担。
此外，也要考虑到你所出租的地点和其他竞争者的出价。靠近公共交通枢纽、四通八达和便利设施固然重要，亦要考虑到所在地的吸引力，概念、布局、设施和建筑管理品质同样重要。
也请记得，竞争不止是来自外部，也来自内部，也就是同样项目的其他单位，不同的楼层、规模、视野和方向都有关系，对于能否尽速找到租户、并能获得有利可图的租金来说，至关重要。你期望的租金可能比市价还要高。
·依赖租户准时交租？
这是针对那些靠月租金来偿还贷款的房东，尽管在有些情况中，房东会采用这种不可靠的方式，但强烈建议你不要这么做，以免陷困。
如果租户不能按时支付租金，最坏的情况是你会拖欠贷款，造成自己的财务问题。因此，请确保你有足够的自有资金来支付所需承担的费用。
当面对一些惯于迟交租金的租客，有一个具有威慑力的工具，那就是在租赁合约中涉入逾期付款的罚款条款。除非他们愿意支付额外的费用，否则这条款能吓阻他们。
这也是为何，在执行一份租赁合约时，最好有律师和专业产业经纪、评估师或物业管理人等的协助。
上述是基于已经将房子出租的情况来假设，别忘了，在空置期中，房东必须自行承担营运成本和债务。
·单打独斗还是团队？
作为房东，不一定要单打独斗，也不一定要雇佣团队。这取决于你要出租多少物业，已经管理租户和维护物业的要多少工作量。
在选择聘请专业人士还是自行处理时，要考虑的关键因素是，你能够胜任房东的角色到何种程度？
房东通常被视为副业，获取额外的收入。在这样的情况，雇佣物业经理人或产业经纪来处理繁琐的文书工作和管理租户，更加实用且有效。当然，你需要额外支付费用。
如果你现在担任全职房东，则需评估你力所能及的范围。完全参与意味着，你的租户在任何时候都可以直接与你联系来解决问题，且大部分人期望你能迅速回应，因此你要随时有空。
在租约终止或期满时，房东要能快速检查物业，并适当处理退还给租户的押金和退款。若有必要，还需要估算所需的维修和准备工作，以便迎来新的租客。
有时候，房东会低估所需要的工作量，比如说重新粉刷等维护工作。对此，你要有可信赖且价格合理的维修人士，毕竟租户有时候也临时需要维修。
无论你是全职还是聘请团队帮你，房东都应该要有产业相关知识、了解普遍存在的问题，以及最新的法律。
倾听专业人士的建议和意见固然重要，房东也要有自己的意见，在必要时做出有见地的战略和决策，也要一定程度预测未来的情况，如你的财务能力。
·罗马不是一天建成
最后，要担任一名房东，想清楚你真正的目标。你打算未来5年内能在产业组合中取得多大的增长？你期望在多久后取得盈利？
一般而言，产业这门业务不会像股市或中马票一样，在一夜之间产生百万盈利。产业或土地的增值需要时间，也胥视推动其发展的催化剂。
对在租赁市场交易的投资者来说，你需要的是稳定的出租量，来赚取被动收入，以免造成更大的债务。同时，资产组合越大，租金收入越高，但处理个别的租户和物业的管理也更加复杂。
房东也要策略性选择在什么平台招租，以锁定正确的目标市场。不同的平台有利也有弊，要彻底研究清楚。
总结稳定流量收入最重要
整体而言，房东很容易因不慎而成为财务损失或错误商业举动的受害者。
不要贪婪，不是越多物业越好，而是要获得稳定的流量和收入。
虽说租屋所得是一种被动收入，但要确保租户支付租金的工作和精力，可不是被动的。即使雇佣了专业人士，作为房东的你也有责任注意，以免发生诈欺或不当行为。