2021年03月19日
黄伟益
产业管理顾问
最近传出吉隆坡有公寓管理层强制规定租户，不管是本地人或移工（包括外劳），都须接受2019冠状病毒病检测才能入内，有者则只是强制移工须检测。
这难免让人怀疑，管理层是否矫枉过正？
首先，大家须了解，所有的公寓或高楼皆属于分层建筑，并属于私人产业。
在私人产业范围，管理层的权利来自2015年分层管理（维修与管理）条例第3附表之管理条规（By-Laws）。
联邦政府制订2015年分层管理（维修与管理）条例时，早已把整份管理条规共30个条款清楚列出，而所有的高楼管理层皆须采用这份管理条规。即使是早前购屋时由发展商所制订的内部管理条例（House Rules）则一律作废。
除了原订30条款不得删改之外，共管机构或管理机构有权通过发出21天的通告，召开常年大会或特大来增订管理条规，以涵盖其原订管理条规不足之处。
其中可以增订的范围，则包括跟安全或保安相关的措施，以及如何管制业主、住户、租户或访客的行为等，并可对任何违反者，处以不超过200令吉的罚款。
疑没法律依据
由于国家安全理事会禁止共管机构或管理机构在早前的有条件管控令（CMCO），以及目前的行动管控令（MCO）2.0期间召开大会，我怀疑这些高楼管理只是通过张贴通告，要求租户强制接受冠病检测，但这些通告的背后都是没有法律依据，并通过增订管理条规来为管理层的通告背书。
话说回来，这些强制租户接受检测的做法，并限制没有接受检测者不得入住，又是否有这个必要呢？
大家须知道，接受检测的费用肯定不菲，一般上介于300至380令吉之间。若一家五口皆需接受检测，这个费用可不是一般人承担得起的。
其次，即使接受检测了，有谁能担保这些租户下一分钟或未来一两个月内不会受到冠病感染？
即使这些租户根据管理层要求接受检测，而检测结果则要等到第三天才出炉，这些租户难道在报告出炉前，就要面对无家可归、露宿街头的窘境吗？
或面对司法诉讼
公寓管理层强制要求业主、租户或住户须接受冠病检测，若没有接受检测则不得入内的做法，除了有点矫枉过正之外，其实也会让管理层面对大量司法诉讼的挑战。
从业主的角度来看，他在这座公寓内拥有享受自身产业的权利（Proprietory Right），这乃是一个很重要的法律概念，不容管理层来轻易否定。
举例说，即使某个业主拖欠管理费，导致其电梯通行证被管理层禁止，但管理层不能阻止他用其他方式回到自己住家。至于残障人士，即使因为拖欠管理费，管理层却无权禁止他使用电梯回到本身的住家。这就是所谓自身产权的概念。
同样地，对于租户或是住户，他们都是获得业主所授予的产权，进而享有占据及使用业主所拥有产业的权利。他们不是一般访客，而管理层则无权阻止业主要选择租予某人，或让家人或其他相关人士长期入住的权利。
若管理层要通过召开大会，并通过增订管理条规来强行阻止没有接受检测者入内，共管机构或管理机构则难免会面对法律诉讼之风险。
至今为止，还未有法律案例阐明管理层是否可以这样做。但只要有5至10名业主入禀法庭来挑战管理层的做法，共管机构或管理机构单是本身所要承受的律师费，就肯定吃不消了。
不过，对于进入公寓或高楼从事维修工作的承包商或其员工，若管理层要强制他们接受检测并交出检测报告，这看来还是合情合理的。
加强预防措施事半功倍
事实上，冠病疫情是防不胜防的。
管理层只要加紧防控工作，包括严格确保高楼内每一个人一旦离开住家范围就要戴口罩，在使用电梯时严格限制其人数，还要加强消毒、避免群聚、管制访客等工作，就能取得事半功倍之效果。
管理层与其推出这些矫枉过正的做法，强制业主、租户或住户接受检测，倒不如想办法协助那些居家隔离的疑诊或确诊个案，让他们不得随意离开住家范围，进而感染到其他住户。
由于疫情失控导致卫生部的资源紧张，许多无症状感染个案就面对须到私立医院或诊所接受检测，然后回到住家等待检测报告出炉的情况。
有者即使接受检测，并确诊感染冠病后，直至病愈为止，都一直等不到卫生部把他们送到医院接受治疗的情况。
应助居家隔离患者
因此，从当下乃至未来，我们可以预见有许多无症状感染个案，他们将被逼面对居家隔离的情况，而管理层若要阻止这些人返家，则完全不符合现实的需求。
毕竟，家永远是最安全的。我们总不可能阻止这些被感染的个案返家，然后让他们流浪在外头，进而感染更多的人。
在这种情况下，管理层应思考如何协助这些居家隔离的个案，包括协助让他们能在不踏出自己住家，即能获得食物供应，或是被逼离开住家到医院或诊所接受检测，亦不会跟其他人共用电梯，进而感染到其他住户。
若管理层不是以敌意的态度来对待这类疑症或确诊个案，这相信会间接鼓励更多住户一旦面对受感染的情况，会直接跟管理层投报或寻求协助，让管理层更容易掌握其管理公寓的疫情实况。
若管理层采取敌意的态度来对待这些人，这无形中或会让更多住户选择隐瞒实况，而不愿意据实告知管理层，最终导致整座高楼的疫情失陷，并陷入一发不可收拾的地步。