2022年02月14日
林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人
房长若不批准延长竣工时间，
这项目或无法完成
在 Bluedream City Development Sdn Bhd v Kong Thye & 184 others 和 5 个其他上诉案中，购屋者通过司法审核，针对房屋及地方政府部长（以下简称房长）批准发展商第二次延期，以展延 17 个月（从42个月延长至59 个月）完成一项屋业发展项目中，服务式公寓中单位竣工时间的决定，提出挑战。
鉴于联邦法院对Ang Ming Lee案的裁决，房长批准延长发展商完成单位时间的上述决定，是否合法？
上诉庭认为：
1.联邦法院在Ang Ming Lee案中，究竟对房长“改变和修改”1989年房屋发展（管制及执照）条例（HDA）附表H中法定买卖合约条款的权力，作出了什么裁决？
2.联邦法院的判决是关乎房屋总监是否可以延长发展商完成法定买卖合约所订下单位的竣工时间。联邦法院认为，总监没有延长竣工时间的权力，而房长不能将其延长时间的权力委托予总监。
3.虽然房长不得将“放弃或修改”1989年房屋发展（管制及执照）条例附表H销售合约的权力委托予总监，但部长可自行行使这项权力，这和国会根据第24（2）（e）条赋予他的权力一致。
4.房长不能仅因他将此权力转授予总监的决定被裁定是非法的，而失去了原先所拥有的权力。部长不能委托他需要自己行使的权力。房长“放弃或修改”买卖合约条款的权力依旧保持不变，但必须自己行使。
房长在未听取买方意见的情况下，延长发展商完成单位时间的决定，是否应因程序不当而被搁置。
5.上诉庭裁定，鉴于法律没有明确要求房长赋予买方发表意见的权利，重要的是房长必须公平行事，并考虑到买方的利益。买方则没有义务同意发展商要求的任何延长时间。因此，房长有权在买家不同意任何延期的假设下，继续延长发展商完成单位时间的决定。
6.房长在履行该法案规定的职责时，必须考虑到买方的利益，因为他受HDA的拘束，以保障买方的权利。甚至HDA标题中的序言也指出，HDA是“一项控制和许可马来西亚半岛屋业发展业务、保护买方利益以及与之相关的事项的法令”。
7.在房长决定延长完成单位的时间，是否应以不合理为由而搁置方面，房长没有必要个别或独立的听取众多买方的意见，除非房长对如何最好地保障买方的利益存有疑问。
8.发展商辩称部长考虑了所有相关因素，包括发出了17个月的停工令。后来，此停工令在公共工程局确认工地附近学校的塌陷和裂缝，是源自于因为学校地区的地下溪流，与发展商的疏忽无关，而被取消了。
9.上诉庭认为，建筑业经常可能会出现无法预料的问题，例如恶劣的天气、原材料短缺、或因施工地附近的另一栋建筑物出现裂缝或塌陷，甚至还包括了类似2019冠状病毒病等大流行病，而被令停工。
10.基于此情况下，上诉庭认为，发展商并无意图占买方的便宜。事实上，如果房长不批准延长竣工时间，这个项目很可能无法完成，进而对所有人都不利。当停工令阻止发展商进行任何工作时，发展商只是要求延长竣工时间17个月。
总结
房政部长有权放弃或修改买卖合约的条款，并须以买方利益为前提下，行使该权力。