2022年05月23日
林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人
新单位“货不对板”，
但买家还进行了装修……
购屋者通常会在买房之前参观陈列室，并查看单位的展示模型。
购屋者多半会根据展示模型的规格，决定是否要购买。 如果买卖协议中单位描述的规格，与展示模型不同，那该怎么办？ 购屋者能否就发展商擅自更改规格，向仲裁庭提出申诉？
在最近的碧桂园金海湾私人有限公司（Country Garden Danga Bay Sdn Bhd） V Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Another 一案的裁决中，联邦法院讨论了购屋者就展示模型所提供的规格的权利，以及房屋仲裁庭的管辖权。
案情
1）上诉方（“发展商”）是碧桂园金海湾项目（“项目”）的发展商。
2）第一答辩人是房屋仲裁庭（“仲裁庭”）。
3）第二答辩人为本项目一户型公寓的购屋者之一（“买家”）。
4）2013 年 8 月 23 日，发展商与买家签订买卖协议，让买方购买第 34 层Block 11-A-3402 的单位（“该单位”）， 购买价格为163万9861令吉。
5）然而，发展商直至2017年9月25日才发出交出空置物业的通知。 买方于 2017 年 11 月 1 日接受了空置物业的交付。 移交该单位后，购屋者对该单位进行了装修。
6）2018 年 1 月 2 日，购屋者以发展商提供了错误的单位，违反了买卖协议的规格为由，通过房屋仲裁庭向发展商索赔。购屋者宣称该公寓单位应该包括一个有盖阳台，就如同购买前在展示单位所看到的那样。
7）2018 年 1 月 25 日，仲裁庭主席指示一个技术小组检查该单位，以评估购屋者投诉的真实性，并提交技术报告给仲裁庭。 志期2018 年 3 月 15 日的技术报告发现，交付给买家的单位符合买卖协议。
8）在听取各方意见后，仲裁庭裁定根据1966房屋法令第 16Y(2) (e)条文，修改买卖协议的规格，以使买家有权获得一个有盖阳台的单位，因为发展商的展示模型所提供的规格是有盖阳台。该展示模型对发展商是有约束力的。
9）仲裁庭认为有足够的证据支持购屋者的索赔，即买卖协议中的规格未经授权更改，导致买家蒙受损失。因此，仲裁庭批准了买家的索赔，并判给购屋者5万令吉的赔偿。
10）发展商随后向高等法庭提出司法审核申请，要求撤销仲裁庭的裁决。在高庭维持仲裁庭的裁决后，发展商将案件带到上诉庭，但同样无法上诉得直。于是，发展商向联邦法院提出了最终的上诉。
联邦法院判决
1）买家声称他被错误地分配了单位，即一个开放式阳台的单位，但他实际上有权获得一个带遮盖阳台的单位。然而，联邦法院从证据中发现，买卖协议不含有盖阳台，这是一个无可争辩的事实。 买家声称其购买单位的展示模型有遮盖式阳台，并鉴定这是他想向发展商营销员购买的房屋类型。
2）仲裁庭作出的裁决违反了买卖协议的规定，也与技术检查报告的结论相左。买卖协议中没有提到发展商将提供有盖阳台，但仲裁庭却批准买家索赔。
3）仲裁庭的管辖范围仅限于买卖协议。 根据该法令，任何索赔或投诉，必须根据买卖协议行事。
4）仲裁庭对买卖协议之外的附带合约、陈述或保证形式的事项并没有管辖权。
5）联邦法院认为，仲裁庭在考虑展示模型而非买卖协议的条文时，是错误的。
6）联邦法院法官经过深思熟虑认为，根据该法令第 16 条文，仲裁庭没有管辖权来受理买家就这一有盖阳台问题提出的申诉。
7）联邦法院法官裁定，购屋者不能宣称他购买的单位“货不对板”，但却接受了空置单位的交付，并进行了装修。
8）联邦法院认为仲裁庭的错误在于，仲裁庭没有意识到，当买家接受空置产业的交付并进行装修时，此举等同于已确认了买卖协议，而买卖协议中没有阐明有盖阳台的条款。
结语
1）联邦法院一致同意发展商的上诉，买家需支付3万令吉的堂费给发展商，并撤销了仲裁庭的裁决。
2）买家在签署买卖协议前，应先仔细查阅买卖协议所阐明的物业描述。
3）仲裁庭无权受理基于虚假陈述的索赔，买家在仲裁庭兴讼前，应了解其索赔的性质。