2023年05月14日
林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人
别再傻傻以为
保修期已过就自掏荷包
买家并不局限于买卖协议保修条文，并可向发展商索偿？
案情
上诉人（买家）与答辩人（发展商）签订买卖协议，购买综合发展项目中的服务套房单位。
买卖协议采用1966年房屋发展（管制与执照）法令和1989年房屋发展（管制和执照）条例H章节中规定的法定合约。
买家在领取其单位的钥匙后，发现其单位有许多缺陷。她通知发展商有关问题，并让发展商在其单位进行修补工程。
买家声称，有关缺陷不但没有获得修补，发展商还造成了进一步的损坏。
除了修补缺陷的费用外，买家还在对发展商的诉讼中，索取以下赔偿：
(a)违反买卖协议的一般损害赔偿；
(b)赔偿13万6720令吉，作为修补缺陷的费用和发展商造成额外损害的赔偿金；
(c)赔偿10万2168令吉66仙，作为延迟交付空置房产的违约金；以及
(d)赔偿4万3720令吉82仙，补偿发展商占用她的单位190天，以施工补救房子缺陷期间所面临的损失。
在上诉听证会上，发展商辩称，买家的索赔为时过早，不应被允许，因为她在援引买卖协议第29条文（关于缺陷责任期）后，没有遵循该条规定的程序。
买家回应说，第29条文并没有限制她在普通法下就违约兴讼要求赔偿的权利，因为该条文只是1966年房屋发展（管制与执照）法令给予买家的额外保护。
判决
仔细考虑买卖协议第29条文会发现，它并非旨在禁止买家根据买卖协议要求损害赔偿。
第29条文的法律框架只是一种机制，供买家确保在交付空屋（Vacant Possession，俗称交屋与锁匙）后的24个月内出现的缺陷获得修补。前提是发展商获得提前30天的通知。
最终，受保护的是买家，缺陷将由卖方承担费用进行校正或由买家自行修补。如果买家自行修补，该费用将从买卖协议预留的款项中扣除。发展商也就不能获得该预留的款项。
修补费用为12万7000令吉，并有报价单和提供报价单的公司董事证实。
除了这项索赔之外，还有3个月修补房屋期间，买家在外住宿费用的补偿，补偿金额为每月3240令吉，总额为9720令吉。 这是因修补工程导致的。
根据法庭所获得的证据，法庭核准纠正房屋缺陷的费用为13万6720令吉。
本案的房子缺陷包括地板、瓷砖、窗户和厕所的缺陷，以及污水和异味等问题。
证人陈述书还列出了买方的家庭、健康和财务问题，以及寻找承包商的困难。根据有关证据，法院宣判买方获得总额5万令吉的一般损害赔偿。
由于发展商并未延迟移交房子和锁匙给买家，因此买家要求总额10万2168令吉66仙的延迟交屋赔偿被驳回。
法庭也驳回了买家针对发展商在施工补救房子缺陷的190天内，令她蒙受额外损失，要求发展商赔偿总额4万3720令吉82仙的索偿。这是因为买家自愿将钥匙交给发展商，以进行上述为期190 天的修补工程。
结语
1966年房屋发展（管制与执照）法令为买家提供了额外的保护，它并不限制买家根据普通法提出索赔。
法庭也认可买方在要求承包商修补其房屋缺陷时所面对的难题，以及她在修补房屋缺陷期间面临的财务问题，因此判给为数5万令吉的一般损害赔偿。
根据此案例，以此类推，即使过了法定保修期（一般为24个月），买家仍有机会就房产缺陷向发展商提出索偿，或要求发展商修补缺陷。