2021年03月14日
黄伟益
产业管理顾问
所有高楼建筑物一般上都会经历由发展商管理，然后由发展商成立共管机构来接管，乃至分层地契发出并有25%购屋者转名后，再由发展商召开首次大会选出管理委员会来接管。
除非发展商在包空交屋时，能同时把分层地契移交给购屋者，否则，任何楼宇还是要经历通过成立共管机构来管理的这个阶段。
根据2013年分层管理法令第17条文，发展商从包空交屋日期算起，须于12个月内召开首次大会成立共管机构，并推选由3至14人所组成的共管委员会。
若发展商没有按时召开大会成立共管机构，建筑总监可将发展商提控上庭；一旦罪名成立，发展商将面对不超过25万令吉罚款，或不超过3年监禁，或两者兼施。
转移资产与债务
一旦管理机构召开首次大会后，共管机构将在大会日期算起的3个月自动解散。这是2013年分层管理法令第27(1)条文之规定，绝不能用任何方法，甚至是召开共管机构大会并通过任何形式的动议来延缓其解散日期。
与此同时，共管机构须在大会召开日期算起的一个月内，将维修户头及储备金户头内的所有存款，还有共管机构所有资产与债务转移至管理机构；所谓的资产，当然包括业主还未缴付的管理费欠款，债务则包括共管机构所面对的法庭诉讼案。
若面对共管机构不愿意将资产转移给管理机构，新的管理委员会有权援引2013年分层管理法令第28条文，即所谓的财产转移令，指示银行将共管机构户头内所有存款交托予管理机构。
鲜少发展商主动交权
同样的，发展商须在25%购屋者（以面积单位总额计算）将分层地契转移至个别业者名下之后，在一个月时间内召开管理机构首次大会，让业主推选新的管理委员会。
查询须付费
要如何确知有25%购屋者将分层地契转移至个别名下呢？一般人可以通过到县土地局或州土地与矿物局查询分层地契来确定，不过，其费用每次介于150至200令吉之间。
这个费用绝不是一般人愿意承担的。
第二个方法则是通过建筑总监，让其部门直接跟县土地局或州土地与矿物局查询，这就可以让查询者免付相关费用。
为何要这样做呢？这是因为许多发展商绝不会主动，在25%购屋者将分层地契转移至个别名下后，即在一个月内召开管理机构首次大会。
若发展商还是以管理机构之名义来管理，一旦管理机构选出其新一批管理委员之后，发展商就要把管理权交给这批人；自此以后，发展商就跟整个楼宇的管理权不再有任何瓜葛。
减少对簿公堂
若此前乃由共管机构来管理，即使发展商无法完全垄断整个管理权，但发展商仍是共管委员会之当然委员；一旦管理机构接管之后，发展商则可能连本身在管理委员会一席之地亦将失去。
那么，发展商留在共管委员会有什么好处呢？这当然胥视楼宇的情况而定。
若发展商所发展的楼盘，仍有许多发展商还未解决的问题，就有需要管理层跟发展商共商并寻找解决方案，进而减少双方经常要对簿公堂的情况。
25%分层地契转名须设管委会
当分层地契发出之时，就是管理机构成立之时。
若任何楼宇既已成立管理机构，就不能同时成立共管机构。
在这种情况下，发展商就无须在包空交屋日期算起一年内，召开首次大会成立共管机构；相反的，发展商可以直接以管理机构名义来管理楼宇，直至有25%购屋者将分层地契转至各自名下，然后在一个月时间内召开管理机构首次大会，并推选管理委员会来接管。
除非首25%购屋者能够在更快时间内将分层地契转至各自名下，否则，发展商就可能享有超过一年，甚至是数年时间以管理机构名义来管理。这种情况将让发展商更加肆无忌惮地榨制购屋者。
购屋者投诉无门
尽管2013年分层管理法令第47至55条文对发展商，以管理机构名义来管理楼宇有诸多规定，但发展商在这时期所作任何决定不受购屋者约束，购屋者即使面对问题亦可能面对投诉无门的困境。
当发展商以管理机构名义来管理时，他就享有一切所授予管理机构的权力，包括可以针对购屋者入禀分层管理仲裁庭，甚至可以申请查封令来查封拖欠管理费业主之流动物产。
要如何解决发展商借由管理机构一人独大的情况？购屋者就须通过更多人将分层地契转移至各别名下，从而确保发展商更快召开管理机构首次大会，进而更早结束发展商插手管理权的情况。