2021年06月13日
张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
FB Page: 管你楼事 https://www.facebook.com/KenTeoPropertyManagement
到底物业管理服务
该不该列入必要服务（Essential Service）呢 ？
混乱的导因源自于物业管理专业
到底属于哪个官方部门的管辖权。
模糊的导因之一 ：
土地权限属哪个执法单位？
了解或接触过1965年国家土地法典者相信都知道，这句关键的行业用语: “ Land is State Matter ”， 它阐明，土地权限属于州政府，而每一栋共管楼宇都是建筑在各个州政府的土地上，加上拥有管理实权的地方政府还个别设立了个别的市政厅或市议会，并成立建筑委员部门 （ Commissioner Of Building ）来协调与管理各个市政厅或市议会内的共管楼宇，这是否表示，有关分层地契相关的指令应来自个别州政府呢 ？
模糊的导因之二：
谁才是下达指令的关键直属部门
A）马来西亚房屋及地方政府部
住宅属于马来西亚房屋及地方政府部 “Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan”我们经常以来简称“KPKT”称呼这个部门。
顾名思义，该部门主要负责房屋政策及地方政府事务，其职责是确保地方政府有效率地管理和提升服务素质，以及为全民带来可负担房屋。
这也意味着，地方政府的顶头上官就是房政部，所以地方政府管辖范围内，在行动管控期间可否提供必要服务的这个指令，是否该透过该部门下达呢 ？
B）马来西亚财政部
您可能好奇，房子的政策与指令与马来西亚财政部扯上什么关系呢 ？
其实很多人不知道，被法律授权的合格物业管理经理专业 “Registered Property Manager ”，也就是共管楼宇可委任之合法管理公司的营业执照，是由马来西亚房产估价及服务局（JPPH）审批的，该局是财政部直辖的18个属下机构之一。
所以，实行行动管控令的期间，物业管理经理能否继续营业，相关指令是否该来自财政部这个上级官方机构呢？
模糊的导因之三 ：
国家处于紧急状态直至8月1日
笔者相信很多人忘记了，早在今年1月12日，国家元首苏丹阿都拉陛下宣布了从当日起马来西亚全国颁布紧急状态，直至今年8月1日，作为抑制2019冠状病毒病疫情的非常手段，以遏阻疫情进一步蔓延。
根据联邦宪法第150条文阐明，元首可在内阁或首相的建议下颁布紧急状态令，使用法律无法挑战的条例来治理国家。根据紧急条例第3条文说明，在紧急状态期间，元首或其授权的人士可暂时征用任何私人土地、建筑物或可移动的资产。所以在紧急状态期间，元首或其授权的人士在认为必要的状况下，可征用任何资源作为任何用途，而有关资源包括：人力资源、基础建设、设施和资产，以及有关资源的控制器和管理者。
加上国家领导按照《紧急状态条例》成立了2021年紧急状态独立特别委员会，根据这个逻辑，6月1日至14日落实的全面封锁（FMCO）第一阶段期间，可决定和可授权的官方单位应是2021年紧急状态独立特别委员会，而非各个部门呢？
最后，物业管理服务是否该列入必要服务行列中呢 ？
首先，让大家看看官方发布的17个获准继续营业必要服务领域中，有哪些与物业管理有直接或间接的关系？在FMCO期间，有17种基本服务可提供，即：
1）包括动物在内的食物和饮料。所有食肆只准提供外带和外卖服务(严禁堂食)
2）健康与医疗保健，包括膳食补充剂、动物护理和诊所兽医服务
3）水供
4）电力
5）安全领域、国防、紧急情况、福利和人道主义援助
6）废弃物、污水处理及公共卫生
7）海、陆及空中交通
8）港口、造船厂和机场服务与营运，包括卸货、运输、货物装卸、储存等
9）通讯包括媒体、电信和互联网、邮递、快递及广播(仅用于传达信息、新闻等）
10）银行、保险、回教保险和资本市场
11）社区信贷（仅抵押）
12）电子商务和信息技术
13）燃料和润滑油生产、蒸馏、储存、供应和分配
14）酒店及住宿（仅限检疫、隔离及必要服务，而非出于旅游目的）
15）关键性的兴建、保养和修复
16）林业服务（只限执法及野生动物）
17）运输（仅限提供必要的服务）
注：数据来自大马房地产估价师、评价师及地产代理局（LPPEH）2018年所公布的一份报告。
6涉及楼宇服务不能停顿
读者们有没有发现，17项必要服务中，第三至第六，加上第九和第十五项，即：第三：水供；第四：电力；第五：安全领域、国防、紧急情况、福利和人道主义援助；第六：废弃物、污水处理及公共卫生；第九：通讯包括媒体、电信和互联网、邮递、快递及广播（仅用于传达信息、新闻等）；第十五：关键性的兴建、保养和修复；
这6项必要服务，其实都涉及民居楼宇不可停顿的关键服务，加上行动管控令的指示，不就是要国民奉旨乖乖宅家吗？
如果不把共管楼宇的管理服务纳入必要服务行列里，难道紧急状态独立特别委员会忘记了约有830万国人，分别居住在183万个分层住宿单位所构成的约2万2122个分层地契楼宇吗？
笔者祷告这为期14天的FMCO第一阶段期间，希望以上的种种服务不会面对停顿的危机。