2021年09月20日
张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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进入国家复苏计划第二阶段地区，
共管楼宇只允许通过线上会议举办年会或特别大会。
随着国家安全理事会宣布，雪兰莪、吉隆坡和布城9月10日起进入国家复苏计划第二阶段，按照国安会对于共管楼宇所设定的标准作业程序（SOP），共管楼宇仍只能通过线上会议举办年会或特别大会，线下的会议目前还是不可举办。
对于共管楼宇的居民来说，确实可解燃眉之急，因按照2013年分层管理法令：
1）发展商不可超过12个月成立联合管理机构
第17条文，第1a附条文阐明，发展商需从交钥匙给购屋者时开始计算，不超过12个月内成立联合管理机构(Joint Management Body，简称JMB)。
假如发展商没有如期成立联合管理机构，就是抵触2013年分层管理法令，并将面对罚款不超过25万令吉，或不超过3年牢狱之灾，或两者兼施。
2）JMB年会不可逾期15个月举行
第二列表，第10条例中提出联合管理机构或管理机构(Management Corporation)从上一次的年会开始计算，不可超过15个月举办年会，完成交接。
但，因高感染性冠病疫情的严峻形势，我国被迫在2020年3月18日实施行动管控令，在管控期间全国国民一律宅家，国内所有活动和群聚皆禁止进行，包括宗教、体育、社交及文化活动；除了基本服务其它聚居人群的活动统统不可办，以通过封城锁国禁止人与人的接触来避免疫情传播。
职务职权无法交接
管控令导致聚居人群的居民年会无法如期举办，委员职务职权无法交接，全国共管楼宇都卡住了，如何是好？
年会不可办，严重吗？
让数据告诉我们，这有多严重吧！
先看看，房屋及地方政府部所提供的一项城市服务组统计报告显示，全国各地分层产业发展计划在2018年杪已增至2万1222个发展项目（218万9582个分层单位）。
这意味着，2万1222个发展计划除以365天的话，平均每天要举办的年会达58场。如果主办单位基于方便业主出席，把年会集中在周六与周日，每年共有52周，这也表示，周末加起来也只有104天而已。
如果年会都选择在周末办，那每个周末平均将面对408场年会，并直接影响马来西亚870万名居住在共管楼宇的国民。
议案无期限搁置
无法如期举办年会，管理委员将面临无法完成交棒的困境，楼宇需要业主居民投票表决的议案也将面对无期限搁置，而且从2020年3月份开始计算，马来西亚已进入大约18个月的行动管控了，这意味着，全国的共管楼宇的年会的举办期限都逾期了。
如今好不容易等到了国安会宣布，今年9月10日起，雪隆和布城进入国家复苏计划第二阶段。按照国安会对于共管楼宇所设定的标准作业程序（SOP），只允许共管楼宇通过线上会议举办年会或特别大会，线下的面对面会议目前还是不可举办。
这是好事还是坏事呢？
1）从法律角度探讨线上年会合法性
国会在2013年分层管理法令设定时，并没有把疫情导致的行动管控所引起的限制纳入立法考量，促使2013年分层管理法令对于年会的要求是线下会议，业主得亲自或委任代表出席才行。
那么，国安会对于共管楼宇所设定的SOP，允许共管楼宇通过线上会议举办年会或特别大会，会否导致有关会议的合法性受到质疑？
笔者向楼宇专员（Commissioner Of Building）和几位资深律师（包括仲裁庭的主席）联系，得到的答复是，如果有业主向仲裁庭提出投诉，仲裁庭就得按照2013年分层管理法令，下判“线上年会不受法律承认”。
因为，按照马来西亚的司法制度，每一项法案都必须通过国会下议院和上议院三读才能通过。而且当初立法时，并没有授权楼宇专员修改法令的职权，因此，一旦有业主挑战线上年会的合法性，仲裁庭就得按照2013年分层管理法令，下判“线上年会不受法律承认”。
2）从日常运作角度探讨
楼宇专员给出线上年会的建议，希望线上年会可纾缓堆积了18个月并已逾期的年会。
从实用性来看，线上会议是因为疫情所衍生的需求，各大系统供应商也大大提高其可靠性与准确度，就连上市企业都采用，为何2013年分层管理法令无法接受呢？
笔者呼吁立法单位尽快放下政治利益，尽快召开国会修正2013年分层管理法令，合法化线上年会，因为共管楼宇是民生课题，它是全国870万国民的住所。
如果楼宇管理因为无法如期举办年会，累积诸多需要业主投票表决的议案，将导致楼宇日常运作间接搁置或瘫痪，所引发的不再是民生课题，而是法律纠纷了。