2023年02月5日
产业和产业股
孰优孰劣，因人而异
独家报道：李治宏
买产业，还是买产业股，何者比较好？
认为买产业比较好的人，是因为他们觉得，买了产业就是业主，尤其是有地房产，有地又有屋在手，比较踏实。
但赞同买产业股更好的人，则认为与其耗费至少数十万令吉买产业，倒不如以区区几千令吉买产业股，“小刀锯大树”之余，还可以随时套现，不像产业不易转手而资金被套牢。
那到底何者才是更好的投资？《南洋商报》找来多位本地金融与资本市场的专家，包括公务员退休基金局（KWAP）、跨国企业咨询服务公司、企业重组与上市咨询公司、资产管理公司高层、本地上市产业公司董事，以及产业股分析员，为你分解。
事实上，产业和产业股孰优孰劣，没有确切的答案，而且因人而异。
而且，产业股其实也可分成几大类。例如纯粹进行产业发展业务的公司（纯发展商）、产业投资信托（REITs）、产业信托（Property Trust）、兼做产业发展业务的建筑公司，以及业务涵盖产业的大财团等。
隆雪中总金融及资本市场组副主任叶冠名就指出，买产业还是产业股比较好？其实这端看个人的目的和目标。例如，你追求的是投资回酬，还是流通性？
胥视个人需求
叶冠名也是德勤（Deloitte）企业咨询服务私人有限公司合伙人兼执行董事，该公司主要业务为企业融资咨询服务。他指出，买产业股只需付出特定的小笔费用，涉及的交易成本远低于直接买产业。
而且，买产业涉及的资金很大，若要转售，5年后转售才能豁免缴付产业盈利税，但5年内任何事都可发生，也可能发生另一场金融或经济危机。
“如果你现在买产业做投资，准备5年后套现，让孩子升学，但偏逢经济危机，这笔投资怎么办？
“如果我了解产业，而且有关产业是坐落在很好的地点，那么就买产业。
“但如果我什么都不懂，就必须多元化投资，包括买产业股。所以，一切视乎个人的需求。”
产业有资金套牢风险
马来西亚中华总商会（中总）中央理事暨金融与资本市场组主任李有全则认为，与其耗费数十万令吉买屋，倒不如花费几千令吉买产业股。
李有全也是砂拉越建商三毛控股（SUNMOW，03050，LEAP）执行董事。他指出，购买产业是一种高杠杆的投资，例如售价100万令吉的产业，须先支付约20%即20万令吉的首期付款和其他费用，而在利率持续扬升、经济放缓之际，比较难以出租产业。
产业股可随时脱售
反之，买产业股，可随时脱售，到时手上有一笔钱再来买产业也不迟。
而且，购买产业股，其实等同投资于一家发展产业的上市公司，并成为这家公司的股东，间接的涉及有关产业部分拥有权。
他补充，如果只想买产业，不想买股票，那么如果产业所在地点良好，由于国内产业价格目前仍偏低，也是购买产业的好时机。
然而，如果所买产业的发展商素质欠佳，则可能面对一场灾难。
这是因为产业是一种高价物品（Big Ticket Item），一旦所买的项目停摆，购屋者已缴付的资金将被套牢，无法转售脱困止损，与此同时却须继续供还房屋贷款，这是购买产业面临的一大风险。
产业股流通性更好
马来西亚中华总商会（中总）金融与资本市场组副主任拿督陈骏贤同样指出，买卖股票的过程很快，可以今天买、明天就卖，流通性很高，尤其是市况不好的时候，可以轻易脱售股票离场。
但产业就不一样，产业是一项长期投资，而且买、卖产业的过程都很漫长，买要几个月，卖也一样，而且都要经过很多程序。一旦市况不好，一般上无法马上转售产业，结果大笔资金被套牢。
“因此，流通性非常重要。”
产业信托股最值得投资
Quin River资本私人有限公司（Quin River Capital S/B）总执行长林丽莎指出，若要拿买产业和产业股做比较，那么产业股当中，产业信托股（REITs）是最合适的比较工具，因为两者都着重回酬和资本升值带来的盈利。
反观如果是纯粹从事产业发展或建筑业务的产业股，则有所不同。
她指出，REITs的好处众多，包括流通性强、专业优质管理、投资产业类型多样化，以及可以同时投资国内和海外不同市场的产业。
而且管理良好的REITs，继续给予股东很好的常年收入，5.5%至7%的年回酬率仍是一个很好的投资。
“别忘记，投资REITs取得的收益豁免缴税。”
隆雪中总金融及资本市场组组员湯絜惠指出，买产业涉及一大笔钱，问题是每个人手上的资金都有限，所以必须精挑细选。
“直接买产业的话，一旦产业升值，尤其是大幅度升值，你转卖出去，可以赚很多钱。
湯絜惠也是公务员退休基金局（KWAP）私募基金助理副总裁，负责另类投资。她指出，买产业股，尤其是REITs，可以跟这家公司一起增长，同样长期有机会赚很多钱。
买产业股应注意哪些？
“你是要进行长线投资，还是短线交易？先弄清楚这点。”
曾担任大马特许金融分析师协会会长的李有全说：“我会选择一家管理良好、现金流强劲、负债较低、过去两三年疫情期间仍有盈利记录，并成功渡过经济风暴的产业股，而且有派发股息给股东。
“作为一名投资者，我当然希望我投资的公司有派发股息给我，而公司不能总是以经济不好为由，不派发股息给股东。”
优先考量公司基本面
湯絜惠指出，无论是产业股或其他行业的股项，买股票一定要优先考量公司的基本面，尤其是管理层的营运记录，这点非常关键。
曾担任企业重组顾问，目前是Claritas Capital 私人有限公司董事经理的陈骏贤指出，购买产业股，除了有关公司的财务状况和营运记录，还要看经济周期。
例如，当经济处于下跌周期时，买主应攻可负担房屋的产业股；而当市场很炙热时，则应购买主打大型综合城镇项目的产业股。
“个人认为，那些涉及酒店、商场项目的产业股是潜在的选择，因这些领域正从经济复苏中受惠，目前是振翅待飞的时候。”
他补充，其实很多散户投资者不知道的是，市场上还有产业债券，而且提供高达6%至7%回酬，但至少须投资数十万令吉，一般散户投资者不容易投资。
产业可转换优先股
“很多散户投资者不知道的是，大马交易所也有些产业可转换优先股，有提供8至9%回酬率的潜能，而且是任何散户都可以轻易的投资。
“这些都是追求流通性，又不想股价波动激烈，寻求尽可能降低风险的产业股投资者的替代投资选项。”
叶冠名则认为，基于普遍预估全球经济今年将会衰退，当投资产业股时，应选择产业项目滞销风险相对较低的公司。
例如，购买主要发展有地产业的产业股，会比主打高楼住宅的产业股相对安稳。
产业股当前的催化剂？
兴业研究产业股分析员龙国雯指出，估值偏低、产业市场伴随经济复苏，以及国内升息步伐放缓，是产业股的3大利好因素。
为此，她建议增持产业股，并认为产业股有很好的上升潜能，有望跑赢大市。
她接受本报电访时指出，国家银行在1月19日的最新货币政策会议中暂停升息步伐，升息周期料将在今年上半年放缓，而我国去年11月大选政权更替后，政治变数有所减少，这对整体经济和市场情绪都有利。
她建议考虑IOI置业（IOIPG，5249，主板产业股）和双威（SUNWAY，5211，主板工业股），主因是这2只产业股不仅持续录得强劲的房屋销售，也同时涉及产业投资业务，旗下拥有国内主要的大型购物商场，将从商场客流量已恢复疫情前水平的利好因素中受惠。
令吉汇率明显回升
李有全指出，国内政治局势在第15届大选后渐趋稳定，团结政府去年11月杪上台至今所推行的种种政策与措施，显示国家正逐渐朝向正确的方向前进，这是一大利好因素。
令吉汇率明显回升，是另一个主要催化剂。
“去年跌跌不休的令吉汇率，过去两个多月来持续升值，是团结政府上台以来，大马前景开始向好的一大表征。
“令吉兑美元汇率已从去年11月大选前的4.70令吉左右，已大幅度回升至目前的4.30令吉左右。”
他强调，令吉其实也是观察外资动向的一个温晴表。当外资不来，令吉下跌；反之，当外资开始回流，令吉跟着扬升。
陈骏贤指出，中国解除清零政策是大马产业市场的一大转机。其中一个原因，是长达3年的清零政策和受困国内，许多中国人想要出国及在海外置产。
“去年，当全世界产业领域都下坡时，只有新加坡产业市场逆流而上，主因是许多香港人到狮城置产，推高了狮城房价。这显示，当中国人大量涌入时，将推动大马产业市场。”
他说，大马也在法律方面拥有一定的优势，例如允许外国人购买永久地契产业，而泰国和印尼则不允许。此外，外国人可拥有大马产业的100%持有权，反观泰国仍不允许。
产业股被严重低估？
李有全认为，散户投资者不应错失当前的进场良机，因为目前产业股的估值普遍严重被低估。
他指出，估计至少60至70%的产业股估值低于每股净有形资产（NTA per share），大部分产业股现有股价只有每股有形资产的半数。
除了每股净有形资产，也要看现金流。在1997/98年亚洲金融风暴期间，当时有许多产业股估值同样被低估，但却面临现金流紧缩问题。
本益比是重要指标
此外，本益比也是非常重要的指标，因为它代表你的投资多少年可回本，以及有关股项能否保持盈利增长。
管理层更是至关重要，包括是否有照顾好股东利益、专注于公司核心业务，是否稳健和降低风险。
李有全认为，面临高通胀，加上许多股项估值仍偏低，散户需现在趁低进场投资，因为只有投资获利，才能抵御通胀。
“如果有能力，而且也做出良好规划，现在是投资的时机，因为现在股价还偏低，不要等到上涨时才进场追逐，那为时太晚。
“你不能什么都不做，而是必须采取行动抵御通胀。如果你只想要买产业，不想买产业股，最终你可能错失一切。
“如果不投资，什么都不做，当股市扬升，资产价值例如产业也会跟着上涨，届时可能掀起另一轮的通胀，普罗大众包括你我，都会受影响。
“对我而言，投资最大的目标，是要保持现有的生活方式和水准，否则在通胀影响下，生活素质将会下跌。”
他说，若说市场或外资还在观望，至少有人在观望，反观第15届大选前，国内政治在那三、四年前一直处于乱局，许多人都不再关注国家政局发展。
“现在市场观望，其实是发现有机会赚钱。所以，现在是投资的时机。而非等到股市上升30%至40%，我们才来进场。”
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