2021年05月16日
发展商是否应跟随钢筋价格上涨而调高屋价？这个问题在近期沸沸扬扬，市场看法不一。
但其实，我国房屋价格指数去年只涨了0.6%，从2013年到2019年期间，该指数的增幅其实逐渐放缓，已很久没有达到2012年时13%增幅的顶峰了。
提出这数据的资深经济学家白文春认为，这些年来房价增速变慢，一是因为政府打房措施见效，再来就是人们“买不起”的市场供需造成。
他日前在《南洋商报》的专栏中指出，政府在2014至2015年期间相继推出各项产业冷却措施；同时，国家银行也逐步收紧货币政策，从2010年开始逐步升息，导致房贷成本提高。
住宅产业的滞销更是加剧房市的惨况，而且还逐年变糟。2015年，滞销房产约为1万2200单位，但到了去年，数目已增至5万3200单位。
白文春认为，房屋可负担性是大部分家庭的一大问题。虽然过去10年，大马家庭收入平均每年增长7%，但仍有许多国人买不起房屋。
“早在2009年，房屋无法负担比率已处于4.2倍的偏高水平，而到了2019年，这个比率进一步攀升至4.5倍，显示对于大部分大马家庭而言，他们越来越没有能力购买房屋。”
国行之前的调查显示，只有房屋无法负担比率低于3倍，房屋价格才算是处于购屋者可负担水平，若是超过4倍，则表示它已严重负担不起。
“基于上述发展及滞销产业严重，我想这可能造成加剧发展商之间在出售新屋和已竣工房屋时的竞争，因此在现阶段而言，发展商更难以提高房屋价格。”
那会跌价吗？
既然房屋短期内不太可能涨价，那是否有可能反过来继续跌价？
白文春指出，我国房价上一次下跌已时超过20年前的事，即1998及1999年。当时，在亚洲金融风暴下，大马经济1998年大幅萎缩逾7%，导致房屋价格1998及99年分别下跌9%及2%。
有趣的是，诸如美国和欧洲等国家的产业价格去年进一步扬升，这股涨势也延伸至今年初。
“我想，这主要是由于第二轮量化宽松政策（QE2）及低利率环境所致。这些国家的钢铁价格扬升，也可能助长了房价涨幅。”
同样的，中国主要城市产业价格去年上扬后，今年进一步攀升。尽管中国未如美欧般推行QE2，但他相信，低利率环境或是推高房价的主因。
回溯美欧和中国推出第一轮量化宽松政策（QE1），以及当时同样的低利率环境期间，大马产业价格也伴随这些国家同步扬升。
“然而，基于我上述提到的各项因素，我相信当前美欧推行的QE2期间，大马产业价格较难以跟着扬升，尽管我国利率目前处于史上新低。“
无论如何，在他看来，低利率还是对本地产业市场有一定的帮助，产业价格至少可持稳现有水平。
况且，通胀走高的预期，会促使部分投资者购置有抵御通胀作用的产业，作为保障其财富的一种护盘手法。