2021年11月22日
独家报道：李治宏
有买房需求的，
就别再等了。
受疫情和行动管控令影响，国内今年上半年新推出的住宅数量和销售表现双双下跌，而发展商也纷纷在下半年按兵不动，展延推介新房产项目，先专注于销售现有的房屋。
马来西亚房地产发展商会（REHDA）早前发布的最新调查显示，大部分受访的发展商对今年下半年的产业前景持悲观态度，惟较乐观看待明年上半年的市场。
经济全面重启和复苏，加上2022年财政预算案废除6年及以上产业的产业盈利税，政府计划拨款15亿令吉用于兴建人民组屋、亲民房屋和公务员房屋等可负担房屋的政策，预料将鼓励发展商更重视低收入阶层的需求，打造更多可负担价位的房屋，为低迷的房地产市场注入一些活力，进一步为房市2022年的复苏加持。
产业界人士普遍预见，2022年本地房市将渐入佳境，发展商新推介项目将比今年来得多，但整体而言，仍是买家的市场。
尤其是随着延缓还贷措施料将于今年底结束，料有更多无法如期还贷的房屋被银行拍卖，加上有许多二手房屋挂牌出售，料将令市场上的房屋供应进一步增加。
马来西亚房地产中介协会（MIEA）会长曾爱珍就表示，2022年房产领域仍是买家的市场，这意味着购屋者有更多的选择，但这不代表房价一定会下跌。
反之，由于建筑材料成本扬升，预料发展商将把额外成本转嫁购屋者，因此明年新楼房的价格料将上涨。
“现在是购屋的最佳时机，购屋者应在经济复苏和百物涨价之前进场。”
她接受《南洋商报》电访时说，有地房屋明年展望依然向好，需求料保持稳健，但高楼住宅则在售价和租金方面双双面临下行压力。
当然，地点良好的高楼住宅仍有一定的需求，表现相对会较为稳健。
随着延长延缓还贷措施将在今年底结束，曾爱珍促请政府延长该措施3至6个月，好让饱受疫情影响的消费者有更多时间恢复财务状况。
恐爆产业拍卖潮
“经济重启后，如今各行各业开始逐步恢复过往的生气，但人们仍需一段时日才能恢复以往的财力和购买力，因此有必要进一步延长延缓还贷措施，至少3个月也好。”
她认为，只要延缓还贷措施获得延长3至6个月，加上现有的复苏动力获得持续，那么有望避开延缓还贷结束后，市场可能爆发的产业拍卖潮。
明年房价料微涨
大马永利行（Raine and Horne International Zaki & Partners）执行董事陈建明认为，整体而言，房产价格明年料稍微走高，但必须留意延缓还贷告一段落后，产业拍卖潮所带来的冲击。
“市场情绪料逐步改善，但滞销问题将继续令房产市场的复苏蒙上阴影。”
他说，一旦延缓还贷措施结束，产业拍卖料将增加，这将压低房产价格，尤其是共管公寓、服务式公寓、小型家庭办公室（SOHO）及小型多功能办公室（SOVO）的售价。
然而，坐落在首要地点的高楼住宅需求和价格料仍将保持稳定。
此外，有地房产尤其是排屋的需求保持稳定，市场购兴取决于位置和房产类型。
一般上，首要地点和邻近吉隆坡市中心，并有轻快铁或捷运穿梭的房产需求料将持稳，甚至稍微扬升。
他说，新街场-淡江高架大道（SUKE）、白沙罗莎阿南疏散大道（DASH）和巴生谷东部大道（EKVE）的相继竣工，以及西海岸大道（WCE）部分路段已开放通车，将刺激沿线房产项目的需求。
“发展商料将推出更多的有地房产。那些拥有较宽敞空间，包括设有居家作业设施的房屋，以及双锁匙（Dual Keys）公寓将是市场趋势所在。”
他认为，巴生谷北部的本查阿南/瓜拉雪兰莪走廊，以及巴生谷南部的瓜拉冷岳/蒲种走廊，是2个值得特别留意的房产热点。
至于拥屋计划（HOC），曾爱珍表示，有地房产在疫情期间仍保持稳健需求，HOC应记上一大功，但这项措施应扩大到二手产业市场。
“二手房屋市场占全马产业交易80%，但却一直被当局忽略，其实MIEA有建议为二手房屋买卖提供一些奖掖，以刺激二手房屋市场，带动整体房市。
“例如，二手房屋买家5年贷款免息，以及卖方也享有一些节省成本的奖掖。
“然而，政府在2022年财政预算案宣布废除6年以上产业的产业盈利税（RPGT），可让卖方节省税务开销，但仍没为买方捎来利好消息。”
在国内3大产业热点，即巴生谷、槟城和柔佛当中，槟州房产市场稳中向上，巴生谷和柔佛则是有地房产保持稳健，但高楼住宅则表现疲软。
3大产业热点逐个评：
巴生谷
有地房产需求稳定
产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司（CBRE|WTW）集团董事经理符儒仁认为，短期内，巴生谷房产交投活动将保持低迷，但一旦经济重启和复苏，市场交投将恢复活力。
他在书面访问中对本报表示，住宅需求将继续获得低利率环境和拥屋计划（HOC）的支撑。
有地房产需求今年保持稳定，大部分新推出房产项目的销售率介于50%至90%，尤其是那些坐落在现有著名城镇计划内的新房屋单位。
在巴生谷，新房产的售价保持50万令吉以上，未来新有地房产的焦点将继续落在巴生谷西部和南部，但巴生谷北部计划中的新项目却按年激增68%，相信是来自即将面市的新城镇发展项目，例如占地810英亩的Gamuda Gardens、Templer Residenc及M Panora。
然而，新高楼住宅项目的销售则较为缓慢，而外国买家市场则因我国边境持续未对外国人开放，导致新楼盘寥寥无几。
槟城
明年新楼盘料减少
大马莱坊槟城分行执行董事苏继良指出，槟州政府通过各项可负担房屋计划加强人民的拥屋能力，加上槟州拥屋计划延长至明年6月底，料将进一步提振槟州房产市场。
他在书面专访中说，根据国家产业资讯中心（NAPIC）数据，槟州今年上半年的房产成交量和总额分别按年激增41.3%及55.3%。
2022预算案撤销6年以上产业的产业盈利税措施，则将刺激二手房屋市场的交投。
符儒仁指出，由于发展商专注于清理未售出的存货，短期内新房产项目料将减少。
不少发展商目前进行非正式的推介来试探市场反应，而非直接正式推介新楼盘。
槟州目前仍有3995单位，总值约31.2亿令吉的高楼住宅滞销，但基于槟州拥屋计划已延长至2022年6月，加上现有的低利率环境，以及明年新楼盘预计减少，都有助于削减现有的滞销单位。
“简单来说，槟州住宅市场短期内料保持稳健，并将继续是买家的市场。在眼前市场仍充斥各种挑战，前景不明确之际，预计不会有显著的增长。”
柔佛
高楼住宅滞销严重
大马莱坊柔佛州分行董事蔡慧莹指出，柔佛州房产市场仍呈两极化走势，即有地房屋市场仍保持蓬勃，但高楼住宅市场则严重供过于求。
“发展商的滞销高楼房产存货和二手高楼住宅，将继续令高楼住宅面临供应过剩的窘境。
“无论如何，许多人仍热切期盼马新边境管控和旅游限制放宽，一旦成真，市场将恢复信心，这将有助于柔州房产市场复苏。”
符儒仁指出，柔南依斯干达特区的发展商同样聚焦于清掉手中的存货，通过HOC和提供额外的销售奖掖配套来达到这个目的。
发展商把目光瞄准本地购屋者，纷纷推出售价低于70万令吉的较可负担房屋。然而，失业率提高及家庭收入下跌，现有的物价可能仍令消费者无法负担。
柔州高楼住宅市场仍面临严峻挑战，截至今年首季，滞销高楼住宅多达1万8881单位，仍处于偏高水平，其中高达77.3%为服务式公寓。况且，今年首季的住宅交易当着，只有12.8%是高楼住宅。
符儒仁说，经济低迷也影响整体房产成交量。但他补充，由于临近新加坡和策略性的地理位置，柔佛州仍是富有吸引力的投资目的地，前提是现有的外国购屋者政策必须持之以恒的推行。
69%看好住宅市场
根据大马房地产发展商会（REHDA）的最新调查，63%受访者较为乐观看待明年上半年的产业市场前景，其中69%更看好住宅市场的表现。
在疫情和管控令打击市场买气下，发展商今年减少推介新项目，其中上半年共推介1万1601单位的各类产业，比2020年下半年的1万2640单位减少8%。
1万1601产业单位当中，高达98.5%或1万1422单位为房屋，当中大部分（3955单位）为公寓和共管式公寓，主要位于蒲种及巴生。
接下来依序是双层或三层排屋（3142单位）及服务式公寓（1156单位）。大部分推出的房地产售价介于25万至50万令吉。
房产销售表现方面，今年上半年的销量下跌至39%，相对去年下半年为45%，半年内下跌了6%。
REHDA在上述获得大马半岛180名会员回复的调查中发现，只有36%受访者计划在今年下半年推出新房产，归咎于市况欠佳。
2022年房市看点利好因素
1）经济复苏
2）利率维持偏低
3）脱售6年以上产业豁免产业盈利税
4）政府拨款15亿令吉建可负担房屋
利空因素
1）疫情若反弹，拖慢经济复苏
2）延缓还贷结束或引爆产业拍卖潮
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