2023年04月16日
2021年产业市场已看俏
多家主要发展商信心满满
独家报道：李治宏
是“春江水暖鸭先知”，还是个别龙头企业本身采取以守为攻的策略？
国内主要发展商之一的森那美产业（SIMEPROP，5288，主板产业股）尽管过去两年的产业销售大幅超越原订目标，但上月初却以多项利空为由，宣布今年采取保守策略，制定比较保守的销售目标。
但与此同时，其他多家主要发展商却信心满满，纷纷为今年订下更高的销售目标，跟森那美这个大财团的看法大相径庭。这到底是怎么一回事？
《南洋商报》走访其中3家主要发展商，请他们现身说法，透露他们乐观的原由。
尽管发展商去年新推出的楼盘数目有所放缓，但在产业市场尤其是房产明显复苏的背景下，多家上市产业公司都写下亮眼的业绩。
主要发展商如森那美产业、马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）及百乐园（PARAMON，1724，主板产业股）2022年录得的产业销售额皆超越原订目标。
双威（SUNWAY，5211，主板工业股）、UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）与实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）在去年推出的项目低于市场预期，但皆在今年设下激进的新项目目标。
16公司销售额料破150亿
事实上，早在2021年，上市发展商看好随着冠病疫苗开打，国内经济最坏时期已过，而纷纷设定更高的销售目标，结果有许多还在2021年实际业绩出炉时，超越原订的销售目标。
也因此，各大发展商今年看好产业市场前景下，再度订下更高的销售目标。
根据联昌国际投行研究（CGS-CIMB），其所持续研究的16家上市产业公司，今年预计可合共录得152亿令吉的产业销售额。
其中，马星集团及百乐园今年分别定下至少22亿令吉和12亿令吉的销售目标，比去年的目标高出双位数的百分比；双威和实达集团的目标则仅高于去年，主要由今年的新项目所支撑。
森那美背道而驰降目标
不过，森那美产业虽在去年录得高达37亿令吉的实际销售额，远超原订的26亿令吉销售目标，但今年的销售目标反而降至23亿令吉，趋向保守。
UEM阳光同样采取谨慎作风，在今年维持去年的15亿令吉销售目标。
森那美产业董事经理拿督阿兹米马力肯上月初在业绩汇报会上解释，该公司是基于劳动力短缺、建材价格高涨、6个州属今年内举行选举等因素，决定今年设定较低的销售目标。
“在劳动情况恢复正常，市况逐渐好转之后，我们才更有信心推出更多的新项目。作为发展商，我们需要与州政府进行交涉或申请相关批准，但预计因为州选举的相关事项很繁琐，可能（我们这里）会出现一些暂停或延迟。”
马星：销售目标至少22亿
然而，其他发展商又是如何看待这些挑战呢？
马星集团创办人兼董事经理丹斯里梁海金表示，这些因素是整个产业领域面临的共同问题，但到目前为止，这些因素对马星集团项目的影响是可控的。
他接受《南洋商报》书面访问时指出，尽管建筑材料价格仍处于高位，但已从去年2月至4月的高峰回落。此外，随着外劳逐渐回流，劳力短缺问题应会得到缓解。
“在强大的项目储备和所有项目强劲的销售势头的鼓舞下，马星集团为2023年设定了更高的销售目标，至少为22亿令吉。
“集团最近推出的M系列项目获得市场热烈反应，2023财年首季的销售势头非常令人鼓舞。 ”
他说，2023年首季，该集团推出了新山Meridin East项目的Erica West 首期单位、文良港M Astra的第二座高楼住宅单位，以及沙叻丁宜M Senyum的Rosalia，认购率皆不俗。
“其他即将推出的项目包括甲洞的M Nova、新山的M Minori、沙叻丁宜的M Senyum未来新房屋单位、新山的Meridin East、万挠的M Panora和万宜的Southville City。
集团预计今年推出的产业总值高达逾25亿令吉。”
百乐园：产业项目增长25%
百乐园旗下子公司百乐园产业总执行长朱绍彬说，经济的重新开放提振了市场情绪，产业市场的整体反应情况良好，该公司2022年取得了11亿令吉的历来最高产业销售额。
他在书面答复中说道：“我想提出两个问题并回答它们。第一，在2022年推出总值12亿令吉的产业，此举是否非常勇敢？ 第二，我们计划在2023年推出15亿令吉的产业，比2022年增长25%，这个目标是否有悖常理？ 我对两者都说‘不’，因为市场很好，而且我们乘风破浪，像随风飞翔的候鸟。”
他说，2023年首2个月，百乐园的产业销售额就已比2022年首季1亿5500万令吉高出逾40%。
“当然，必须承认的是，去年这个时候，由于疫情严重，国家经济仍未全面开放。
“事实上，截至今年3月27日，我们今年来已推出了总值3亿9770万令吉的产业，包括北马的服务式公寓和房屋（双层排屋和半独立式房屋）。
“截至今年3月27日，百乐园已推出的新楼盘包括槟城峇都加湾Utropolis Batu Kawan 的Savana服务式公寓，而在双溪大年的菩提岭（Bukit Banyan）推出了Senni 3A，其中包括双层排屋和Sierra 3A 半独立式住宅。这些推介项目是现有的 Utropolis Batu Kawan 和菩提岭项目的新一期房屋单位，这些项目获得市场的热烈欢迎。”
UEM阳光：建材涨价压缩赚幅
UEM阳光则审慎看待市场前景。该公司总执行长苏菲安阿都拉说，劳动力短缺导致工程进度和营收延迟入账，建筑材料价格上涨可能压缩项目赚幅。
他在书面答复中对本报表示，政治局势不明朗，可能会扰乱当局审批发展项目的程序，进而影响新楼盘的推介和销售/营收预估。
此外，隔夜政策利率持续提高，可能导致银行利率跟着升高，并加重购屋者的借贷成本。综上所述，加上全球经济放缓的情况下，预计大马经济将放缓。
“我们要在2023年实现15亿令吉销售目标，因为我们相信，市场将在未来几年缓慢复苏。尽管当前经济形势欠佳和利率较高，但对价值驱动型房产的需求仍然很大，人们仍在寻找梦想家园。”
产业顾问：房市复苏慢
尽管各大发展商摩拳擦掌，准备在今年大展拳脚，但产业市场专家认为，如果市况突然逆转，不利于落实原订的全盘大计，一些发展商最终可能撤回部分原订今年推出的新楼盘。
产业顾问公司大马亨利行创办董事龙田泽形容，大马产业市场将持续复苏，但复苏程度将犹如“从慢跑减慢到慢走”。
他在该公司最新发布的《HBAdvisor》2023年第二季季刊中撰文指出，供应链紧缩和建材价格扬升，仍将会影响发展商的获利能力。
“马来西亚房地产发展商会（REHDA）已表明，为应对成本扬升压力，其会员或将在今年调高房屋售价，除非政府能介入管控迅速扬升的建筑成本，或在合规成本方面提供回扣，以协助业者渡过难关。
“事实上，REHDA去年下半年展开的一项调查结果显示，产业市场今年上半年料将放缓，但有望在下半年渐入佳境。”
尽管如此，马星集团和百乐园乐观看待产业市场今年前景。
房贷批准额激增49%
梁海金指出，根据国家产业资讯中心 (NAPIC) 发布的2022年产业市场报告，2022年房屋贷款申请和批准额分别按年增长28.7%和48.7%。非住宅的产业贷款申请和批准也分别激增33.8%和92.8%。
“财政部早前宣布，大马经济今年预计可录得4.5%的温和增长。这个增长预估获强劲的基本面和多元化的经济结构，以及持续的政策支撑，以纾缓生活成本上涨的影响，并缓解长期的地缘政治不确定性和全球金融状况收紧带来的下行风险。
“国家银行也预计，在劳动力市场持续复苏和多年投资项目实现的支持下，国内需求将持续增长。随着政府在修订后的2023年财政预算案中概述的各种举措，预计产业市场将持续增长势头。”
他补充，宽松的政策、持续的政府支持、重新提呈的2023预算案各项措施良好执行，以及第12大马计划下的各项策略和措施的适当实施，预计将继续支撑产业领域。
他指出，该集团今年的销售目标约60%将来自新项目，其余40%来自现有项目。
“其中，高楼住宅和有地房屋将各占销售额61%和33%，其余6%来自非住宅产业。”
住宅销售超越疫前水平
朱绍彬说，国家产业资讯中心的数据显示，住宅销售不仅于2022年全面复苏，而且产业成交量和成交额更超越疫前水平，分别比2019年高出16%和30%。
“鉴于当前的市场情绪和韧力强稳，我们预计2023年需求将保持强劲。
“我们计划在今年内推出的住宅项目价格多样化，其中26%单位的平均售价为100万令吉，31%为售价介于50万至100万令吉的单位，以及43%为售价低于50万令吉的单位。”
苏菲安阿都拉预计，一旦在今年上半年推出THE MINH 和THE CONNAUGHT ONE，UEM阳光今年大部分销售额将来自新项目。
“今年的产业销售当中，预计有地房产占34%，高楼住宅占55%，商用产业占7%，土地销售占3%，以及非核心资产占1%。”
滞销产业剧减25%
随着房产市场的明显复苏，国内房产滞销情况已大为改善。
国家产业资讯中心的最新数据显示，2022年，国内滞销房产数量从2021年的3万6863单位，剧减约25%至2万7746单位。
柔雪槟隆最多滞销屋
国内4大产业市场，即柔佛、雪兰莪、槟城和吉隆坡仍是最多滞销房产的州属和联邦直辖区。
朱绍彬指出，截至2022年第三季，雪隆柔城的数据显示，50至75%的滞销房产是在5年多前完工的单位。
“那些房产当时未能售出，5年后的今天还是卖不出，也不知道以后是否能卖出。这些产业一直无法卖出，可归咎于有关产业所在地点、质量和供需失衡问题所致。但目前的情况并非如此。”
他说，在全国完工不超过3年的滞销房产（截至2022年第三季）只有2629个单位（或仅全马滞销房产5万3222单位的4.9%）。在4大市场即雪州、吉隆坡、柔佛和槟城，滞销房产总和只有2122单位。
“因此我们认为，滞销问题已成过去，如今不再是一大课题。”