2022年03月7日
独家报道:纪维新
“一枝独秀”的工业产业市场，
强劲势头还会“夯”下去吗？
自2020年爆发冠病疫情，我国同年3月18日起陆续落实各阶段行动管控令后，本地电子商务活动更加红火，并带动工业产业如仓库、物流中心和配送中心等需求；“生鲜市场”和“速煮食品”也带动冷冻仓库的需求。
疫情期间我国也掀起一场“产业大革命”，例如有些工业产业被打造成品牌专门店、“云端厨房”（Cloud Kitchen），以及专为网购顾客配货的货仓 “幕后店”（Dark Store）。
因此，有者预言，过去两年来在国内产业领域“一枝独秀”的工业产业市场，这股强劲势头将“夯”下去！
从事物流行业已20余年，并打造“物流鸟神”品牌的马来西亚创业促进会（青创会）署理总会长马俊豪就指出，我国在冠病疫情落实各阶段行动管控令后，便掀起电子商务革变趋势，让这场疫情“危机”更创造“商机”。
马俊豪也是Freightnet Worldwide Sdn Bhd创办人，他接受《南洋商报》访问时说，我国遭受疫情重创初期，许多行业因行动管控令被迫停业或结业，造成房地产领域如商业单位或小型工业区，面对被搁置问题。
他说，在电商蓬勃发展带动下，物流领域有很大需求并迅速发展，许多快递公司开始物色策略性地点，以连锁方式入驻全国各州各角落，让物流中心和配送中心如“疫后春笋”般设立。
除了在大城市设立物流中心，也在二三线城市或偏远地区设立配送中心，以确保在全国各地可提供快递服务。
“至于快递公司设立配送中心非常简单，仅需在策略性地点物色理想店面后进行装修，装置无线上网设备，拥有物流平台或软件后便可设立，如今全国各地社区皆可看到快递公司配送中心的足迹。”
另外，许多饮食业者在行动管控令期间纷纷转型，在市场上掀起“速煮食品”热潮。
这类业者随即开始物色适合的工业产业，以进行生产和包装，惟其中最关键的是打造较大空间，作为储存“速煮食品”的冷冻仓库。
“此外，全马各地涌现多间连锁生鲜超市或便利商店，譬如Fresh Mart、全家（Family Mart）、myNEWS.com，在各社区物色适合商业单位营业，所售卖的生鲜和冷冻商品，也需要冷冻仓库设备，结果如今的冷冻仓库市场是需求大于供应。”
大集团建大型冷冻库
他举例，本身最近协助一家寿司店与日本投资商在雪州莎阿南设立大型冷冻仓库，有关冷冻仓库甫营业2至3个月，其仓库库存已满额，且冷冻技术可让冷冻食品保存2年时间之久。
“在拥有冷冻仓库设备后，业者在农业生产食品后送入冷冻仓库，避免未来面对食物短缺问题，且食物供应也不会中断。因此，许多大集团在发现冷冻仓库的前景后，已开始策划购置策略性地段，建设大型冷冻仓库，以满足冷冻食品市场需求。”
另外，他促请业者准备就绪迎接全球最大自贸协定“区域全面经济伙伴关系协定”（RCEP），我国一旦落实这项协定，与其他协定国家或地区的关税废除或削减后，预料有更多外资入驻，并物色工业产业设立枢纽、物流中心或配送中心等，预料工业产业在未来发展更加“红火”。
排队抢购工业产业
“槟州的工业产业，从仓库类型拥有较高需求量后，如今已发展至任何类型工业产业，皆出现排队抢购的状况。”
在产业领域已拥有逾20年经验的槟州房地产中介联合会会长陈剑豪说，由于许多投资者在策略性地点寻找工业地段和厂房，造成策略性地点出现供不应求状况，预料工业产业仍拥有很高需求，预料在产业领域仍“一枝独秀”，并持续走高。
他说，由于州内工业地段和厂房供不应求，于是可获得不错租金，譬如在峇都加湾工业园一带的工业产业，其租金已可与槟岛工业产业媲美，于是许多投资者在购置工业地段或厂房后，还耗资重建厂房以更好的租金出租给投资商。
“现在很多投资者正在寻找位于策略性地点的工业地段，譬如超过10至15英亩地段可发展成中小工业区，至于逾3英亩地段则可自用或出租。多数本地投资商是购置工业地段后建立厂房，至于外来投资商则租赁工业地段或厂房。”
他说，槟州目前最有发展潜能的工业产业，仍属威南地区如峇都加湾工业园、华都工业园等，主要是槟岛地区的工业产业发展计划已经买少见少。
另外，陈剑豪希望槟州政府关注峇都加湾工业园租赁地契问题，依照原有租赁地契，仅少于5年期限才获槟城发展机构（PDC）更新租赁地契。
不过，这项举措可能导致厂主出售厂房时面对压价问题，而买家在购置厂房时，也不容易申请获银行贷款。
“因此，希望槟城发展机构仿效其他州属，检讨峇都加湾工业园租赁地契的举措，譬如厂主有意售卖厂房时，可随时申请延长租赁地契，惟必须依照租赁地契所剩期限缴付所需费用。”
槟工业产业发展潜力佳
“槟州是面积不大的州属，涉及单位应捉紧机会继续发展工业，预料槟州工业产业在未来，将拥有很好发展潜力。”
槟州华人大会堂主席拿督斯里许廷炎说，槟州威省从北部甲抛峇底、中部大山脚至南部高渊，无论任何地方都没有很远的距离，于是任何地方都拥有很大的发展潜力，造就各地工业产业有很好发展潜力，近2年的交易率持续走高。
许廷炎日前在出席槟州华人大会堂主办的“槟城2030愿景交流会”时，促请槟州政府关注土地管理和地契等课题。
他在交流会上指出，货仓类型的工业产业需求量极大且出租率极高，有些外国企业愿意高价租下位于策略性地点的厂房，结果州内工业产业租金水涨船高，租金调高约10%。
“不过，我在交流会上向槟州首席部长曹观友反映后，首长表示州政府已作出调整，例如峇都加湾工业园的价格，比其他州属的工业产业价格算是合理。”
他说，槟州的工业领域发展蓬勃，州政府除了发展峇都加湾工业园外，也将发展威北柏淡地区。
发展商应打破传统厂房
“由于槟州工业产业买少见少，在供不应求情况下，建议发展商关注工业产业的发展，惟必须打破以往‘1屋顶4面墙’厂房设计的传统，如今对工业产业的设备要求，须拥有仓库、办公室、展销厅等，于是发展商可考虑投资这类型的发展计划。”
担任产业投资导师的Bricksmen Group创办人叶伟良说，无论在峇六拜、北赖或峇都加湾工业园，以制造业为主的工业产业已开始走缓，至于以应用和服务为主的工业产业，仍有很大的发展潜力。若槟州可迈入金融服务领域，工业产业的发展前景会更好。
“如果在槟州准备投入工业产业，我建议2个策略性地点，其一是北赖工业区、其二是峇都加湾工业园。
“这2个工业园拥有很大的发展潜能。虽然有投资商将位于峇六拜工业园的厂房搬迁至峇都加湾工业园，惟峇六拜工业园仍值得再投资，惟是以应用和服务工业为基础。”
至于槟州工业产业的购买趋势，他说，本地投资购置工业产业的交易量则非常不错，以仓库类型的交易量为多。
峇都加湾是槟州工业亮点
威省将继续是槟州工业产业领域的焦点，尤其是威南的峇都加湾，更是槟州工业的最大亮点。
尤其是槟州政府大力推广的两大工业园，即占地1500英亩的峇都加湾工业园第二期（BKIP2）和占地600英亩的峇都加湾工业园第三期（BKIP3），料将进一步推动原已红火的槟州工业产业领域。
产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司（CBRE|WTW）指出，尽管在经历了连续两年的强劲增长，包括2019年写下历来新高后，槟州制造业投资额于去年进行盘整，但槟州工业领域的生态系统持续改善。
CBRE|WTW集团董事经理符儒仁说，虽然2021年槟州整体制造业投资放缓，但仍吸引3项重大投资，分别是全球最大印刷电路板（PCB）厂商之一的韩国半导体公司信泰电子（Simmtech）宣布在峇都加湾设立其于东南亚首间厂房。该占地18英亩的厂房首期将耗资5亿零800万令吉，预计今年就可投入生产。
台湾和泰电子（马）私人有限公司将斥资3亿令吉，在峇都加湾工业园进行第二厂房计划。该新厂房预计将于今年4月竣工。
英特尔（Intel）宣布计划耗资高达300亿令吉，在槟州和吉打居林扩充其制造业相关业务，进行先进的半导体包装科技业务。
3企业购地扩生产线
本地3家企业，如阁代科技（GREATEC，0208，主板科技股）、腾达科技（PENTA，7160，主板科技股）及UWC公司（UWC，5292，主板科技股）纷纷收购土地兴建新厂房或扩大生产线，以扩展业务。
槟州发展机构在2021年杪举行的本地工业再投资联合新闻发布会上公布，捷铵科技（JHM）与QES集团将分别在峇都加湾工业园 (BKIP)建立新厂，预计在未来5年内制造超过1100个就业机会。
捷铵科技（JHM，0127，主板科技股）总共投资1亿7000万令吉在峇都加湾工业园的9英亩地段设厂，建立一座两层楼高面积35万平方尺的建筑和设施，预计将在2022年末完工。
QES集团（QES，0196，创业板）的计划，是在峇都加湾工业园建设第二家工厂QES 2 @BKIP，该项目的估计投资约2000万令吉，包括土地、建筑、设施和人力。 “该工厂计划于2022年第二季度开始建设，预计将在2023年竣工。”
许多外国企业在疫情期间，面对全球封国造成全球供应链及工业运作受阻，于是有感需在每个区域拥有供应商，尤其是欧美国家企业，在疫情后纷纷与本地企业寻求合作，也促成了上述扩充计划。
符儒仁指出，峇都加湾工业园吸引上述众多投资，归功于它拥有大片的工业地、基本设施良好、交通便利且透过槟城第二大桥和槟岛衔接、周遭有许多中小型企业提供支援服务、互联网和宽频便利。