2021年05月30日
独家报道：李治宏
经过去年的“双租”齐跌，笼罩在供应过剩和疫情底下的大马办公产业市场，何时有望迎来春天？
疫情期间，办公楼或办公空间的需求主要来自那些领域？市场对办公楼的需求出现了哪些变化？
疫后的办公市场，又会呈现怎样的面貌？
早在2019冠状病毒病爆发之前，大马办公产业市场原已面临供应过剩，“双租”（租用率和租金）双双走下坡的现象，而疫情来袭更是加剧了这个困境。
不过，大马莱坊预估，随着冠病疫苗接种计划如火如荼地进行，以及假设接下来疫情受到控制，没有爆发其他重大的大流行疫情，本地办公市场有望反弹，于今年底或明年初渐入佳境。
大马莱坊企业服务部执行董事郑扬建指出，这是因为被压抑的需求将刺激企业开拓市场，尤其是那些目前正在采取观望态度的公司，届时市场对办公空间的需求将会回升。
他日前接受《南洋商报》书面专访时说，尽管办公市场仍面临严峻挑战，但科技、流程外包服务与共享服务与外包、药剂及电子商务等领域，仍在办公租赁市场上活跃，而这股趋势预计将进一步增长。
“这些行业具有出色的市场定位，可从最新的卫生保健趋势以及居家工作生活方式的兴起中受惠。
“同时，随着疫情爆发后衍生的新常态很可能持续好一段时日，这些领域所录得的增长将持续下去。”
科技企业将引领群雄
另一家产业咨询公司Nawawi Tie同样指出，吉隆坡办公市场今年首季的租赁活动是由科技、媒体与通讯、船运和物流领域主导。
但与此同时，石油与气体行业则传出计划缩小营运规模甚至撤出大马市场的消息，这可能将导致吉隆坡城中城办公空间的租赁市场出现转变，未来将由科技企业主宰市场。
Nawawi Tie在一份研究报告中说，政府推介的马来西亚数字经济蓝图（MyDIGITAL），将进一步支撑科技企业在办公市场引领群雄的局面。
在该蓝图下，87万5000家微型、小型和中型企业将采用电子商务，吸引2家“独角兽”及增加科技初创企业的数目至5000家，这将有助于推高办公空间的需求。
供需失衡加剧下行压力
郑扬建指出，今年底预计还有约859万平方尺的办公空间竣工。由于市场供需失衡的现象愈加严重，这些新的办公空间供应，加上原有过剩的办公空间，将加剧办公市场的下行压力。
“这将继续影响办公产业的租金表现，尤其是吉隆坡市内的办公空间。因此，“对租户友善”的市场环境预计至少将延续2至3年。”
隆市郊租用率强稳
他说，吉隆坡市郊主要地区优质的企业办公空间供应有限，这些地区的办公空间租用率料保持强稳，尤其是那些坐落在公交为导向发展项目范围内，拥有多媒体超级走廊地位的建筑物，需求更将保持殷切。
因此，放眼今年内的前景展望，吉隆坡市区办公空间租用率将继续面临下跌压力，吉隆坡市郊和雪州办公市场租用率则维持稳定，但仍需一段时间从疫情的创伤中复元。
二手成交价跌15%
二手办公市场方面，2020年的交易在行动管控令下几乎停滞不前，而少数完成的交易显示，二手办公空间成交价格下跌约10至15%。
郑扬建指出，更多的新增办公空间供应，是市场的一大顾虑。
该领域的投资者主要的考量是地点、便利性和连通性。由于国内利率处于史上最低，办公空间买家和投资者寻求的是价有所值的投资和发展项目，交通综合位置良好，尤其是邻近捷运或轻快铁站的发展项目，例如拥有良好便利设施的吉隆坡生态城（KL Eco City）这类发展项目，将继续受到市场的追捧。
槟上半年料微跌
新山租户寻求灵活布置
国内另2大产业中心新山和槟城的办公产业市场，今年又是怎样的一副景象？
大马莱坊柔佛州分行董事蔡慧莹指出，新山的新专用办公大楼（Purpose Built Office，简称PBO）面临租用率偏低的情况，而较老旧的办公楼则相信拥有较稳定的租用率。
她说，尽管如此，由于业主们倾向于以更具竞争力的租金，将闲置的办公空间租出去，因此目前已看到PBO租金下行的压力。
“新山与新加坡之间的商业关系仍然很重要，无法进行跨境旅行，已削弱了需要更多办公空间或决策能力的扩张计划。
“尽管如此，在马新两国都有联系和业务的企业会发现，可能需要在新山建立一个基地，以实现顺畅的工作流程。他们首选的是更灵活的布置，从而引起对共同工作空间的兴趣。
“在此期间，能够居家作业的企业正考虑重新优化空间要求。因此，我们预计现有的办公空间租户将考虑使用较小的空间，但可能会利用价格具有竞争力的价格，搬入具有更好规格的建筑物，以获得长期的舒适感。
居家令减办公空间
她补充，简而言之，疫情过后，预计新山办公市场的租金将继续面临下行压力，而租用率将逐渐回升。
至于槟城办公市场，大马莱坊槟城分行执行董事苏继良指出，由于冠病疫情的持续恶化，槟城办公楼市场今年上半年预计稍微下跌。
他说，企业或将检讨工作空间的策略，通过执行严谨的防疫标准作业程序，让更多员工居家作业的方式持续营运，这将减少所需的办公空间。
尽管预计新增的办公空间有限，但如果疫情持续没有好转，业主们将在租户要求下调租金及给予回扣方面面临更大的压力。
回顾2020年表现，槟岛私人办公楼去年的租用率和租金皆稍微上升，威省的租用率和租金则保持稳定。
过去两年，槟岛乔治市的新增办公空间供应保持为4万9406平方尺。
避免长期租约捆绑
疫情期间，居家作业是新常态，疫后这股趋势会否扭转过来，企业纷纷恢复疫前般的办公空间和规模？
郑扬建指出，成本优化和成本节约，是大多数企业房地产规划师的首要考虑因素，尤其是在当前经济状况不确定的情况下。
越来越多的办公室用户正寻求灵活的作业模式，以使其保持敏捷，并避免陷入被长期租约捆绑的困境。
大部分企业将寻求削减成本的措施，以保留现金并确保业务连续性。因此，没有多少人会热衷于购买任何高价物品，以将开销维持在较低水平。
这意味着，这些计划将被搁置、延迟或可能被取消。
郑扬建说，弹性工作时间的采用，在很大程度上取决于每个组织的工作性质或业务模型的类型。虽然这可能会因情况而异，但也应该有一些必要的办公设施，例如专用于员工协作、工作意识、培训、招聘、会议、支援和其他这类服务的空间。
疫情的爆发是促使许多企业和组织在其日常业务中加速使用科技和数据基本建设的催化剂。
视频会议、云端伺服器及其他用于通讯与协作的工具已经证明，某些企业可以进行组织级的远程工作。
企业的策划人员将寻求在成本效率和生产力之间取得平衡，我们预见到采用混合工作模式的组织可能会发现，这是一种有益的模式。
便利设施丰富的办公室，将有利于支持人们的协作和社交活动。
共享及传统办公空间相辅相成
共享工作空间是办公产业的一大威胁？
与业界一般看法不同的是，郑扬建认为，共享工作空间非但并非传统办公产业的一大威胁，反之，它其实是产业生态系统的一部分，弥补了传统办公空间的不足，两者产生相辅相成的作用。
他指出，共享工作空间和传统办公空间的重要性，对当今的居住者而言同样重要。在需要传统办公空间进行操作的情况下，两者并存，反之亦然，传统办公空间可以通过共享工作空间为其租户提供附加价值。
他解释，这是因为共享工作空间提供的设施和便利，将进一步增加办公楼的独特功能，以使建筑物中的所有租户受益。
举例说，业主们可将共享工作空间内的其他多功能厅推销给他们的传统租户，反之亦然。
除了正常的租赁模式外，业主如今还可以扮演更多的角色和发挥更大的作用，以联营伙伴的方式，将共享工作空间纳入其物业中。
此外，共享工作空间的使用，可能是更大的业务连续性计划和核心与弹性商业模式的一部分。
当公司在不确定的经济形势下开始新的合资企业或项目时，共享工作空间使公司可以在必要时增长和缩小规模，而且不会面对任何罚款或作出资本开销的成本。
这很大程度上就是为何Core ＆ Flex模型在当前市场上变得越来越普遍的原因。
因此，无论是新的租户或旧租户，都在认真考量共享工作空间的各种好处。
越来越多的企业和组织，一直在探索并确实利用共享工作空间，但这是一种情况选择，每家企业都需要评估本身一个可行的策略。
他认为，大企业继续将总部设在传统办公空间中，而新部门或项目团队则使用共享工作空间，目的是在这段艰难的时期控制好公司的现金流。