2023年03月26日
拯救大型烂尾楼盘
可助购屋者完成梦想
独家报道：李治宏
“当我们去到现场，很多购屋者领锁匙的感触都很深，尤其是有一名年轻人甚至抱着我们哭，因为这房子是他父亲一辈子的心血，而父亲去世了，如今终于拿到屋子的锁匙，算是一圆父亲的遗愿。
“当我们看到这样的情景，得到这样的认可，我们确信，这就是我们今后要走的路，一来可以为公司带来利润，同时又可以帮到很多购屋者完成拥有自己房子的梦想。”
这是在国内房地产业界被誉为“烂尾楼救星”，以拯救和复兴大型烂尾楼盘著称的拿督斯里叶银财，在专访中受询及为何集团一直重复在做别人不太愿意做的事，还把它变成集团最大招牌“卖点”时，向《南洋商报》吐露的一番肺腑之言。
废置房屋项目（Abandoned Project，俗称烂尾楼）在我国早已不是什么新鲜事，而且持续发生，多年来也导致不幸买到烂尾楼盘的购屋者欲哭无泪。
多年来，有少数烂尾项目获得其他发展商接手而“起死回生”，但不是每个购屋者都这么幸运，更多的购屋者始终拿不到屋子锁匙，还得继续供还银行房贷利息。
所以，当新政府最近不断发出拟着手解决这个困扰本地房市多年问题的信号，包括为买到“严重延工项目（Sick Project）”房屋的购屋者发出支持信，要求银行重组房屋贷款，以及考虑为先建后售的发展商提供奖掖时，烂尾楼的课题再度引起各界的关注。
为此，《南洋商报》特别走访多名产业界人士，并请来“烂尾楼白武士”——高裕轩集团（NCT，0056，主板产业股）执行主席兼集团董事经理拿督斯里叶银财现身说法，从该集团多年来成功复兴多个大型烂尾楼项目的实战经验，剖析烂尾楼的前因后果，以及潜在的解决方案。
购屋者影响最大
叶银财接受本报专访时坦言，买房是许多人一生中最重要的投资之一，当发展商放弃一个项目时，购屋者往往是受影响最大的一方，但他们并不应承担房屋项目搁置所带来的后果和负担。
因此，当该集团完成复兴其接手的第二个房产项目，并举行一个盛大的移交锁匙仪式时，叶银财和公司同仁眼见终于可以领取房子锁匙的购屋者一时感触良多，甚至给他们一个深情拥抱时，坚定了该集团日后要拯救更多烂尾项目，以协助更多购屋者完成拥屋梦想的决心。
雪州沙叻丁宜镇是一座欣欣向荣的城镇，但许多人不知道的是，当地有一个发展项目，当年正是全国被废置的房屋发展项目之一，而在高裕轩集团出手搭救后“起死回生”。
回溯当时的情况，叶银财指出，这是该集团接手的第二个烂尾项目，该集团于2008年完成拯救雪州蒲种的一个烂尾项目后，于2012年获得房屋及地方政府部委托，负责搭救其他烂尾项目，而该集团选择了这个坐落在沙叻丁宜的项目。
全马最大烂尾项目
该项目是全马至今最大的烂尾项目，涉及2635名购屋者，而该集团接手及拟订复工方案后，在短短3年内复兴该项目，建造了大量的双层房屋、双层半排屋及中价公寓。
该项目是至今为止最让叶银财引以为豪的复兴项目，而今天耸立在云顶高原的玖霄明阁（Grand Ion Delemen），则让该集团在搭救烂尾楼方面创下一大奇迹，奠定集团成为烂尾楼白武士的地位。
叶银财指出，前称Billion Court的玖霄明阁是彭亨州至今最大的废置房产项目，面对地形困难、自然环境条件恶劣等许多障碍，在如此高海拔的地方打造一个大型项目，绝对是一个非常艰辛的挑战。
“在气候变幻莫测的情况下，我们的团队还需仔细管理和运输额外的桩材来支撑庞大的结构，甚至在项目开始时面临水源的问题，经过多番尝试和努力始克服这个难题。”
说服购屋者考验白武士
叶银财强调，对任何发展商而言，复兴一个烂尾项目都是一大挑战，过程中需要很大的耐心、毅力和解决问题的能力，而如何说服购屋者接受“白武士”提出的解决方案，更是每个“白武士”接手烂尾楼时的一大考验。
对此，叶银财完全了解烂尾楼购屋者的感受，而作为“白武士”，接手烂尾楼的发展商必须忍耐，这非常考验发展商的耐心、毅力和解决问题的能力。
“一开始接手烂尾项目时，有关购屋者的反应肯定会很激烈，一般上他们会怪罪‘白武士’造成他们面临损失，并让他们被迫在烂尾项目的复兴方案中作出‘牺牲’。
“我们（‘白武士’）必须经过几次的见面和讲解，才能慢慢的说服购屋者接受有关方案。毕竟，在等待项目复工，暂时还是没有屋子住的当儿，他们（购屋者）还需继续付还银行房贷利息。
“我们（‘白武士’）可以要求银行豁免购屋者缴付有关利息，但如果银行不肯，购屋者惟有继续供还房贷利息。
“如果可以做到，有些‘白武士’会以1令吉赔30仙至50仙的方式赔偿购屋者。如果遇到好的‘白武士’，甚至可以付出1令吉拿回1令吉。”
未必血本无归
但叶银财强调，烂尾楼购屋者未必一定血本无归，有些成功复工的项目过后升值，不仅让购屋者回本，甚至还有钱赚。
“例如我们复兴的沙叻丁宜项目就是一个很好的例子，当初购屋者以约13万令吉买房，我们复工和移交锁匙后，有关房屋市价达到40多万令吉，如果他们脱售，就连本带利套现一笔钱。”
发展商陷财困无力建楼
烂尾楼发生的原因是什么？ 为何全马一直不断有发展项目成为烂尾楼？
众受访者异口同声指出，没有任何发展商愿意看到自己的项目停摆，而之所以会出现烂尾楼，通常都是因为有关发展商的资金链中断，公司陷入财务困境甚至濒临破产，无力完成有关项目。
交屋周期越久风险越高
安德资产(拍卖、投资，交易与咨询)公司执行董事谢廉义说，发展商财务陷困，主要是成本控制不好，第二是有关发展商的其他项目销售失算，拖累整家公司，第三是国家经济欠佳，再加上过去3年的疫情肆虐，加剧了整个情况。
资深产业经纪Metro Homes Realty公司执行董事薛国龙表示，我国产业发展绝大部分都是先售后建，尤其是40楼以上的高楼发展项目，政府允许发展商较长的时间交屋，而交屋的周期越久，成为烂尾楼的风险就越高，因为间中充斥太多变数。
本身是发展商的巴生中华总商会基建暨建筑地产组主任许永贵形容，自己的项目变成烂尾楼，是发展商最不愿看到的局面，即使是项目进度缓慢，发展商也会睡不着。
“发展商每推出一个新项目，都犹如在下一个新的赌注。例如现在看中某一块地，从收购土地到策划新项目，但从项目的拟议、寻求批准到完工，起码需要3至5年的时间，但市场一直在变化，三五年后，发展商现在规划的产品，届时可能已没有市场需求。
“还有，有谁会想到冠病疫情来袭？3年的疫情改变了很多东西，例如3年前，可能新项目会倾向于兴建很多的单位，但疫情过后，现在人们要的是空间比较大和宽敞的房屋。”
利率上扬建材涨价
巴生中总基建暨建筑地产组副主任黄贵利说，很多东西都一直在变。
当发展商做了可行性研究，提呈项目策划、推介，但谁会想到，过去一年国内利率上扬了4次，建筑成本和建筑材料价格也大幅扬升，原本只有10%赚幅，只求薄利多销的发展项目，如今已变得无利可图甚至要亏本来卖。
发展商和购屋者已签订了买卖合约，不可能因为房屋兴建途中，建筑成本涨价，而要求提高屋价，购屋者也不可能愿意付。
他强调，一个发展项目成为烂尾楼，涉及的各方都有责任。发展商也有一个小组，专门跟进各有关当局，确保工程进度不会得不到应得的审批而缓慢下来。
购屋者权益优先
谢廉义说，烂尾楼的发展商通常会被债主追债，往往因无力还债而被控上法庭，甚至被法庭宣判破产。
当有关发展商宣告破产，公司就会被债权人接管，并委任清盘师负责清盘事宜。
“我们作为中间人，接手主导有关烂尾楼的重组计划时，将负责与涉及各方，包括清盘师、债权人、购屋者等谈判，寻求一个大家都能满意的重组方案。但不管怎样，购屋者的权益永远放在第一位，我们会公平照顾涉及各方的权益。”
针对过去有些大型发展商旗下有多家子公司，当其中一家的发展项目变成烂尾楼而宣告破产，有关发展商仍可通过其他子公司继续进行产业发展的业务，薛国龙指出，银行在这方面很谨慎，不会做风险很高的生意或赔本生意。
“当发展商向银行借贷时，银行也会要求产业发展公司老板本身提供个人担保。所以，如果有关发展商破产，无力还贷，老板还是要负责。
“而且，政府已修改相关法令，一旦项目垮掉，有关发展商被列入黑名单，老板或董事无法继续进行产业发展业务。
查工程进度款项过度发放
拯救烂尾楼过程中通常会面临哪些难题？如何解决？
叶银财指出，第一点，接手烂尾楼时，必须评估整个项目涉及和需要多少资金。
有关“白武士”也须深入查究，有关项目被搁置时，是否出现工程进度款项过度发放（progressive bill overclaim）的情况？
“例如某个项目只完工30%，银行却发放了65%的款项给发展商。如果出现这种不寻常的情况，有关项目被废弃而成为烂尾楼就有迹可循。
“如果白武士没发现这个问题，还有就是项目所需的各项批准须符合各种条规，这些都是隐藏成本。”
住宅买家较有保障
第二点是需找到很好的烂尾楼项目重建负责人（Scheme Manager），并拟定一个各方都满意的重建方案，而且须得到业主们的认可和表决支持。
如果涉及的是房屋项目，它必须获得地方及政府部的批准，而如果是商用产业项目，地方及政府部无权插手，且因为买家是无担保债权人，发展商不必赔偿。
因此在法律上，相对而言，住宅项目的买家会比较有保障。
巴生烂尾楼最多
为何烂尾楼巴生最多？
根据官方数据，雪兰莪州的烂尾楼是全马最多，其中又以巴生占最多。
针对这个数据，众受访者都无法给予一个确切的答案，但却异口同声地认为，巴生烂尾楼最多，离不开疫情之前许多人一窝蜂涌入房屋领域，大大小小项目“遍地开花”。
薛国龙指这可总结成几个原因。第一是巴生可发展的土地比较多，小型发展商也比较多，但小发展商一般没有展开很好的可行性调查，推出的产品不是市场要的，结果项目滞销以至发展商资金链断裂，最终沦为烂尾楼的几率就会比较高。
错判巴生市场需求
“烂尾楼的主因通常都是没有做好市场调研、需求欠佳、发展商资金链中断、产品错配，但又不是完全没有资金的发展商，否则有地也无法开发。
“巴生人比较传统，偏爱有地房产，却偏偏有发展商可能认为就因为少人发展高楼房产，所以跑去建，结果需求欠佳，项目停摆。”
巴生中华总商会署理总会长戴良麟认为，巴生烂尾楼在雪州最多的其中一个原因，也可能是涉及来自外地的发展商，因不熟悉巴生市场的实际需求，例如巴生人至今仍普遍比较喜欢有地房产，高楼住宅相对没那么受落，滞销甚至停工的项目也因而相对较多。
然而，也有一些烂尾楼并非因为滞销问题而成为烂尾楼，例如巴生某个沦为烂尾楼的项目，其实已将近全面售罄。
工程进度慢将被罚款
巴生中总基建暨建筑地产组主任许永贵指出，一个项目停工6个月，发展商的执照过期没更新，有关项目就会被归类为烂尾楼。
地方政府发展部如今更严格监督房屋工程进度。举例说，如果一个房屋项目发展3个类别的房产，即洋房、半独立式洋房及双层排屋，只要其中一个类别单位的工程进度很慢，整个房屋项目也会被归纳为严重延工项目。
“房政部有一个电脑化的系统，会自动监督每个房屋项目的工程进度，因此发展商都必须确保项目内每个不同类型的单位进度不能太慢，否则整个项目就会被列为严重延工项目，发展商无法更新执照。发展商每年1月、4月、7月和10月必须向房屋部报告手上工程进度，否则会被罚款。”
先建后售知易行难
烂尾楼问题如何根治？是否该从整个生态链下手？
针对这个问题，众受访者认为，惟有实行先建后售，才能彻底杜绝烂尾楼的发生。
但问题是，一旦实行先建后售，将扼杀整个产业发展领域，绝大部分发展商将被淘汰出局，毕竟没有多少个发展商有非常雄厚和源源不绝的庞大资金，可以先垫付所有成本，再来跟买家和购屋者回收资金。
叶银财强调，先建后售知易行难，否则我国不会讨论了先建后售将近20年，至今仍无法落实。
他指出，这是整个生态链的问题，关键在于银行能否配合，愿意承担庞大的发展融资。
没融资无法落实
“没有银行的融资，先建后售不可能落实。例如一个项目的发展总值是6亿令吉，试问有哪个发展商能一下子拿出6亿令吉来承建？
“发展商要买地，又要承担庞大的建筑成本。如果金融系统没有很好的配合，房屋市场很难发展起来。这是一个恶性循环。”
提到为何先进国如澳洲可以实行先建后售，叶银财就指出，这是因为澳洲银行体系全力支持和提供发展融资，所以该国的产业买家置业只需付出10%的头期付款，无需在领取物业锁匙之前供还房贷。
“马来西亚市场还没达到这样成熟的阶段。现在银行连购屋者的房屋贷款都捉得很紧，更别说是为发展商先建后售提供庞大的融资。”
安德资产公司合伙人洪永勤则认为，在现有的先售后建机制下，烂尾楼问题无法根治，只能尽力减少。
“政府必须跟产业界深入探讨，如何解决整个生态链。例如提高新发展商的入行门槛，例如必须置放抵押金。但如果是信誉良好的发展商，门槛则比较宽松。”