2022年12月5日
独家报道：苏韵鸰
店铺地点越有“吸睛力”，
附加条件越高？
疫情期间，一些租户严重拖欠租金，甚至闹失联或直接“跑路”，种种情况令商铺业主都怕了！
步入后疫情和经济动荡相互叠加时代，商铺业主只能先打“预防针”，提前要求在租约中附加担保条款，通过一纸合法租约保障彼此，这也成了商铺租赁的新趋势。
对购物商场而言，租约加担保条款是常见的作业模式，如今这股租赁趋势也往商场外的店铺吹起，店铺业主维护自身权益的意识逐渐提高。
抗疫至今近3年，许多店家在疫情期间难以承受经济打击倒闭，加上全球经济持续动荡，业主对租户的生意前景和交租能力缺乏信心，担心出租后面临收不到租金的风险，于是开始在租约上附加担保条款。
这令店铺租赁市场也逐渐走向更为稳妥的担保模式，作为业主可顺利取回租金的最后一道防线。
租赁合约是建立在业主与租户之间的相互信任上，一旦信任被滥用，租户持续拖欠租金，业主也无能为力，因此附加担保条款的诞生，进一步厘清租户与担保人的真实关系，以达到减低租户逃避偿还租金的行为。
拖欠租金人去楼空
Metro Homes Realty有限公司执行董事薛国龙指出，如今租约附加担保条款，已成为最基本的租赁模式，一旦少了担保这一环节，欠租不仅影响业主，也令地产中介陷入两难。
他说，购物商场与外面店铺的租赁市场不同，疫情前店铺业主对租约附加担保条款的意识并不普遍，直到近期这方面的询问度持续增加。
他指出，雪隆区一带手上持有多家店铺的业主，不少经历过一箩筐的租户拖欠租金问题，也有些租户是私人有限公司，结业清盘后人去楼空，业主找不到人，留下千疮百孔的烂摊子。
“很多时候业主因租户拖欠租金，而迁怒于产业中介或代理，而代理必须保持中立，不能偏袒租户，也需要维护业主的权益。”
他坦言，租户的背景是业主最为关心，业主都会询问产业中介认识租户多久和是否了解租户情况，但不可能所有租户都是中介身边的自己人或亲友，只做自己人的生意。
创业新手得付一年订金
以购物商场的商铺租约订金为例，薛国龙说，商场对没有知名度或新品牌，以及具备商誉的知名品牌抱持不同态度，一般只需后者提供3至6个月商铺订金，反观前者则被要求至少6至12个月的订金。
“对创业新手而言，入驻商场需要有足够的资金储备，并非易事。”
他说，购物商场也具备律师团队，鲜少讲人情，只要拖欠租金就会马上采取行动，不能任由拖欠租金事件持续发酵，而且商场管理层需要向集团股东交代。
反观，在外面如街边的店铺收取两三个月租金订金，租户拖欠的租金可从订金里扣除或没收，若拖欠数额太大，需要咨询律师。
“业主需承担律师费等额外开销，也未必能顺利追讨回租金，由此可见担保条款的重要性。”
变卖货物抵消欠租
他分享说，曾有租户拖欠租金，业主向法庭申请变卖置放在出租产业里的一切货物或家具来抵消拖欠的租金，不过这些案例少之又少，许多业主了解到法律程序冗长后选择放弃，尽快寻找下一个租户，不希望再耗时耗费纠结。
他指出，一般租约规定，租户需在每月7日之前缴付租金，租户一旦逾期没缴付租金，业主就应该尽早处理，不宜让租户拖欠太久。
他说，或许业主的一时好心，通融租户“喘气”(现金周转)的时间，长年累月无法偿还，最终业主惹得满身蚁。
“产业中介都会建议店铺业主，采取租约里附加担保条款的更为稳妥租赁方式，但是否接纳还是需要征求业主与租户的双方同意。”
附加条款考量3大条件
林国强法律事务所资深合伙人林国强律师坦言，租约附加担保条款并非新鲜事，一般具备财力的购物商场，都会采用这项租约模式，只是在外面的店铺则还未普及化。
“租户除了签署租约，需要额外附加私人担保的合约。”
他说，店铺业主是否实施租约附加担保条款，会依据3大条件作为考量。首先是业主对租约的法律常识、其次则是店铺地点的“吸睛力”，以及租户的签约意愿。
他举例，坐落在吉隆坡谷中城旺区的店铺业主，深知店铺抢手，在谈判能力上也占上风，同时备有长长的租户后补名单，业主都会要求租户签署担保条款，若租户不愿意，业主能喊“下一位”，因为仍有许多潜在租户排队等候入驻。
不过，他强调，店铺地点是关键，店铺的地点并不吸引人潮或不在旺区，业主要强制租户签署担保合约，潜在租户可能不愿意。
“店铺空置很久，能找到租户愿意租就已‘偷笑’，还要求个人担保？店铺地点是非常现实的问题与因素。”
他说，疫情前，许多外面店铺业主缺乏这方面的概念和法律常识，而且业主需要兼顾各种因素，未必会实施租约附加担保条款。
需公司董事当担保人
林国强表示，租约附加个人担保条款，主要租户对象是私人有限公司，白纸黑字列出各项规章，必须由一名公司董事作为担保人，避免日后闹纠纷。
他举例，一家注册私人有限公司因经营不善宣布清盘结业，还要等清盘师介入接管所有事务结算资产，店铺业主可能无法立刻追讨该公司所拖欠的租金，但，如果业主手上握着董事以个人担保签署的租约，董事就必须承担拖欠的租金，这是双重保障。
“私人有限公司是不同的法定单位，拖欠租金不还，店铺业主可能拿公司没办法，需要针对个人(公司董事为担保人)追讨。”
他指出，假设两名投资者成立私人有限公司，在雪隆区一家购物商场租下商铺单位，前后拖欠超过10万令吉租金，若租约没有附加担保条款，就算公司清盘，两名投资者却不受影响。
他补充，因此购物商场业主或管理层几乎都会做好提前预防工作，以阻止以上事件发生，附加担保合同，并要求公司董事作为私人担保，即使公司不愿缴付租金，这份担保合同依然生效，担保人就必须偿还，对购物商场业主是一项保障。
“大部分购物商场都会对防范拖欠租金方面的工作，非常严谨，实施租约附加担保条款机制。”
他指出，购物商场一般会要求支付高达12个月的订金，对租户的要求门槛也比较高，若不支付租金就会没收订金，甚至起诉签署租约担保的公司董事。
至于独资经营或合伙生意以个人名义所拥有公司，他表示，这些老板以个人的身分签署租约，就无需额外担保，一旦拖欠租金，店铺业主可直接向老板本人追究责任。
提前解约没收订金
普遍上，提前解除租约，店铺业主会没收订金，赔偿金则是租户需赔偿剩下未租满的租金。
不过，林国强指出，赔偿方面视业主的情况而定，假设租约为期3年，租户经营第一年就撑不下去，就会要求赔偿剩余24个月未租满的租金，拖欠数额过大，建议咨询律师。
“一般第一步就是发律师信，列明拖欠的数额，若不缴付会采取进一步法律行动，入禀民事法庭起诉租户。”
他说，租约在每月7日或14日之前需缴清租金，一旦逾期，业主可发律师信追讨，但许多业主通过致电或WhatsApp信息催促租户缴付租金，每一个名业主的包容度不一，不会刻意大费周章发律师信，往往等到拖欠2至3个月才找律师介入。
反观，租户在数个月内租约就要届满前选择退租，他则会建议业主考虑不要浪费时间，没收订金当作赔偿，不要浪费时间去耗，以寻找下一个租户。
“若拖欠的租金数额太小，业主要追讨病委任律师提出诉讼等种种开销，这不符合成本效益。”
租户须谨慎签约
据他观察，由于经济尚未完全复苏，店铺供过于求，多样化的店铺供选择，租户未必会选择需要签署个人担保的店铺，提出租约附加担保条款的情况并不多。
“也有业主与租户签租约，租户糊里糊涂签了一份担保合同，租户不可能一个字一个字详阅，不小心签了担保也不知道，租户定时缴付租金是没有问题，但必须谨慎签约。”
类似银行贷款作业
考验租户财务能力
帝国地产（GT Nelson）私人有限公司南马区负责人陈郭文形容，租约附加个人担保条款，与银行贷款作业雷同，主要是店铺业主考验租户与担保人的财务实力及还债能力。
他说，个人担保涉及中央信贷资讯系统报告（CCRIS）和信贷服务情报私人有限公司（CTOS）的信贷记录，个人借贷和欠贷状况就一目了然。
他认为，租户以公司名义租下店铺，股东或董事在个人担保方面与公司切割，未必要签署附加条款。
“初创公司与有规模、品牌和实力的公司，在租赁市场的待遇不同。”
他指出，大部分店铺业主最希望省事长期收租，选择不麻烦的租户，也会考虑租户公司的背景。
他以银行是租户为例，就算租金被压低，但银行入驻店铺是可遇不可求的机会，更是长期收入和引入人潮，这些都是附加价值。
“一间店铺月租2000令吉，难道租约也需要附加个人担保条款？
“租赁谈判没有一个标准答案，业主与租户在谈判上牵涉各种因素，是否附加个人担保也是一个矛盾点。”
不能强迫附加担保条款
他表示，这是个案情况，也要视业主与租户的谈判能力而定，注册私人有限公司有权利以公司名义签下租约且是合法的，业主不能强迫附加个人担保条款。
他透露，在冠病疫情爆发，尤其实施行动管控令防疫期间，不少店铺租户受到重挫被迫退租，柔佛士古来五福城区一间角头店铺从1万6000令吉租金降至1万3000令吉成功签约，也有租户一次性缴付一年的租金，业主给予更多优惠与便利，最重要是业主与租户满意整个租赁谈判，并达到共识。