2023年05月21日
两地房市南辕北辙的表现
大马房市到底怎么了？
独家报道：何燕羚
刚过去的5月第三个星期，大马和邻国新加坡相继出台最新的产业数据，结果却是“冰火二重天”。
我国住宅产业交易量今年首季按年下滑6.6%，反观狮城房市却继续红红火火，4月私宅销量连续4个月扬升，更比3月份飙升80.3%。
这不是马新两地的房产数据首次出现如此两极化的走势，相信也不是最后一次。
两地房市南辕北辙的表现，让人不禁要问，大马房市到底怎么了？
无论疫情之前或疫后，海外置产风潮一直都是方兴未艾，盘点全球各大投资热点，受惠于东盟崛起，东南亚地区的房产向来备受青睐，尤其是新加坡，其增值空间最受投资者的肯定。
然而，每当谈起房产价格，新加坡人会感叹“屋价已天价，不吃不喝也买不起房了”，大马人则唏嘘“为什么房价比新加坡便宜，外国人却不来呢？”
大马拥有优越的地理位置，也有富饶的天然资源，但为何本地房市一直无法吸引外资，严重落后一水之隔的狮城？
其实，我们的房市曾有机会与新加坡并肩，但却未能留住海外投资者的“心”，如今机会已失，现在只能望尘莫及，展望未来，大马将继续不温不火，与新加坡渐行渐远。
根据国家产业资讯中心（NAPIC）上周公布的数据，大马今年首季国内住宅交易量受到国家银行去年11月升息的影响，按年下挫6.6%，连带拖累整体产业市场，只录得8万9179宗，按年下滑5.7%。
狮城房市越打越热
反之，新加坡的打房政策失效，即使去年紧缩房贷限制，仍无法压制房价高涨，房租也高企不下的问题，房市似乎“越打越热”。
新加坡房价节节上升的同时，租金也不断攀高，且租房率没因为租金高涨而下降，打房政策难以浇熄投资者的热情。
根据新加坡市区重建局最新数据显示，当地第一季私宅价格指数按季上升6.2点至194.8，升幅达3.3%。每平方尺平均叫价1872新元（约6306令吉），其中核心中央区的新屋售价每平方尺达到2920新元（约9835令吉）。
新加坡首季租金也创下历史新高，按季升幅达7.2%，租金涨不停，也不愁房子租不出，租赁率高企94%。
反观大马，不管屋价或租金皆波动不大，根据跨国产业咨询公司大马莱坊的报告，吉隆坡市中心高档共管公寓去年下半年的售价每平方尺介于1030令吉至1080令吉，相较去年上半年1000至1045令吉几乎是持平。租金则是每平方尺介于2令吉至5令吉50仙，上半年为2令吉至5令吉20仙。
政策朝夕令改缺乏远见
早在上世纪80年代，大马房产已成为很多海外投资者的投资热点，但受限于长期缺乏技术转移和长期且完善的城市规划，加上政策朝夕令改，外资渐渐离我们而去，以致失去能与新加坡竞争的能力。
而且，大马房市异常敏感，稍有风吹草动，市场便草木皆兵。
产业代理公司Metro Homes执行董事薛国龙接受《南洋商报》访问时指出，其实新加坡在2003年未兴建大型综合度假村（赌场）前，马新两地的房市还未出现太大的“鸿沟”。
综合度假村如“灵药”
他说，综合度假村的出现，简直是新加坡房市的“灵药”，加上狮城的城市规划非常完善，自此外资源源不绝，房市发展速度比我国越来越快，房价现在“打也打不下来”。
他分析道，我国之前耽搁太多时间在不必要和无谓的事情上，缺乏远见，未提早落实长远的发展规划和技术转移，例如引进高价值的生产链，进而带动平均收入和协助国家经济发展转型。
“我们的政策要对海外投资者友善，如果能做到冬天时吸引中国、台湾、日本、韩国人到来，之后再招徕中东人前来避暑，那么我们的房市基本上就很足够了（发展）。”
薛国龙表示，在他做代理产业这20多年，不断看见海外投资者“进进出出”我国，始终未能留住他们。
“台湾人是最早来马投资设厂。第一批新加坡投资者则是在1997年之前，之后是台湾人、日本人、韩国人、中东人和中国投资者。
“但问题是，我们的经济一直无法走出晶片等电子贸易的舒适圈，技术转移接不上，无法符合部分外资的投资需求，最终脱售产业撤资离开我国。”
他坦言，如果我国都能留住这些曾在我国投资的外资，与新加坡的落差将不如现在般大。
吸引中产投资恐泰拦路
由于投资回酬不理想和令吉汇率节节败退，富有的投资者已放弃大马房市，目前仅能吸引中产阶级的投资者，但同时又要面对来势汹汹的泰国！
薛国龙表示，大马房市可以把富豪投资者忘掉了，现在是要设法吸纳购买100万令吉以内的中产海外投资者，即无法承担新加坡屋价，又想在东南亚市场置业的投资者。
他说：“泰国是我们这方面的最大竞争对手，当地的自由度比大马高、物价低廉、人口密集。”
他希望，现任政府能执政至少两个周期（10年），稳定所有计划、部署和政策，改善监管不足等弊端，才能强化房市的整体活跃度。
中国开放边境后，泰国、新加坡、澳洲等国涌入大量投资置产的中国买家，惟马来西亚却不在中国买家的购买“清单中”。
借力电动车趋势提高国家生产力
大马可利用土地充裕的优势，及搭上电动车大趋势的列车，借此提高国家生产力，推动房市发展。
薛国龙说，我国其中一个优势是拥有充裕的土地，政府可多加利用。举例，实行快捷的“一站两检”，在大马通关后，行走两步再通关新加坡，之后到地铁站，40分钟从新山抵达新加坡乌节路 ，这就会让周边房产出现明显的变化。
另外，他表示，电动车是现在的大趋势，政府可趁势吸引外资在大马设厂，提高国家的生产力，为“跌跌不休”的汇率注入活力。
薛国龙上个月与数位海外投资者会面，他分享道，资金丰厚的海外投资者不愿投放在大马的房市，担忧本地缺乏购买能力强的买家。
“我邀请他们来马投资房产，反被问，如果拿1亿令吉来投资，也愿意亏损15%的汇差，可是能脱售吗？（高价房产难找买家）”
2014年政策阴影未退
一朝被蛇咬，十年怕井绳。政府2014年突如其来的打房政策，吓退海外投资者，至今恐惧仍未退。
兴业研究机构资深产业股分析员龙国雯接受《南洋商报》电访时说，大马的房市是由内需带动，而房产属于大额购买项目，加上国人收入偏低，去年经历连续几轮升息后，已预计将打击整体的房市发展。
“所幸，我国经济正在复苏，发展商的销售数据尚算理想。”
她直言，新加坡正相反，该国的汇率非常稳定，不容易受海外升息、打房政策等不利因素的影响，这是吸引海外投资者的要素。
“在海外投资者眼里，新加坡房产是避风港，就算政府三番四次祭出降温市场的政策，海外投资者仍不离不弃。”
调高外国人买房门槛
大马曾在2013至2016年间迎来海外投资者的买房潮，但龙国雯指出，2014年财政预算案打击市场买气，投资者措手不及。
我国在2014年预算案中调高外国人购买房产的最低价格门槛，从原本的50万令吉提高到100万令吉，当时建筑商是以市场将被“谋杀”来形容这措施。
她打趣说：“自此包括新加坡等外地投资者开始对大马房市恐惧，也许要个10年或者下一代，他们的阴影才会退去。”
新加坡方面，包括今年4月宣布大幅调涨印花税在内，已连续3年以不同手法压制房价，但似乎控制不了。
龙国雯预计，新加坡的打房措施或仅降温市场数个月，并不会影响投资者视新加坡为房产投资最佳地点之一的看法，一些高净值人士会继续在狮城存放财产。
她说，由于新加坡房屋需求及回酬率较高，包括房产转售价较高，因此海外投资者更倾向于新国的房产投资。投资者认为我国房产增长太缓慢。
基建下重药收入要提高
我国政府需对症下药，特别是基建发展计划必须下“重药”，虽然房市的热度已跟不上新加坡，也别落后太多。
龙国雯指出，大马政府并非无法可施，可通过改善和发展基建设施，特别是隆新高铁项目，对房市的日后发展有一定的激励作用。
“一个健康的房市不能单靠本地的购买需求，必须要有外国资金的支撑。”
她表示，目前海外投资仅占国内房市约10%，绝对有空间吸纳更多外资之余，亦无需担心房价有过大的波动。
强化宣传
简化程序大马房市仍有救
只要加强对外的宣传力度，大马仍有机会与新加坡一争长短。
和丽园集团执行主席拿督张润安说，大马在生活素质和性价比上是全球数一数二，奈何未能吸引外资的目光。
“我曾接触部分海外买家，发现只要当他们住过(大马），都对我们的环境赞不绝口，惊讶能以偏低的消费，享受高等的生活水平。”
他表示，大马具备许多先天条件如多种语言流通、不缺人才、完善的教育和医疗设备等。
“这些都是我们吸纳外资的筹码，可惜政府未加大宣传力度，使外资一直停留在大马投资不安全的错误印象中。”
他建议，政府应设立特别机构，在海外多做房产推广、邀请博客拍短视频多介绍和宣传马来西亚，以强化大马社会治安的形象，提高大马的吸引力，已向政府作出相关反映，但未见政府有所举动。
除了加强宣传力度，他认为政府需进一步改善各种繁文缛节的申请程序，包括大马我的第二家园计划。
他指出，我国的知识产权也受到高质量发展，其实可吸引更多外资到来设厂经营中端生产线，从而催化我国房市。
“我国政府可从宣传和改善两方面着手，政策要避免朝夕令改，（房市）还是有救的。”
大马吸资对比新加坡的缺点：
●投资回酬太慢，房价和租金“过于”稳定
●投资审核步骤繁多，资金流入和撤离，都会被有关当局多番询问或调查
●汇率易受外来因素如国内外升息、政策变化等影响
●欠缺长远规划计划
●政策朝夕令改
●国民大多属于中产阶级和B40群体，收入较低
●买房能力弱
●忽略宣传，国家形象仍停留旧时代
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