2023年01月1日
独家报道:李治宏、王康妮
物流供应链飞速的时期
工业产业前景依然光明
过去几年，工业产业一直是国内表现最耀眼的产业次领域。
疫情和管控令加速了网购和电商的发展，推动物流领域起飞，加上供应链中断、中美贸易战促使部分外资转战大马，催化制造业的红火，更大大刺激了厂房、货仓、物流中心、数据中心等工业产业的火速增长。
来到2023年，这些利好因素将继续令工业产业在产业领域中“一枝独秀”，但业界人士却开始担心，一旦发展商一窝蜂的推出更多工业产业项目，将令这个次领域步上高楼住宅、办公空间、购物商场等其他产业次领域供应过剩的后尘。
这个担忧不是无的放矢，而是有迹可循。
产业咨询服务兼中介公司Rahim & Co总执行长西华山卡就指出，由于工业产业过去几年来的一枝独秀，并在疫情重创产业市场期间逆流而上，未来几年也料将持续红火，这吸引了无数产业信托基金（REITs）转投工业产业市场。
短期投资回报率微跌
很多投资在酒店、商场等其他次领域的基金，也转移到工业产业领域。
西华山卡也是马来西亚房地产中介师协会（MIEA）前会长。他日前接受《南洋商报》线上专访时说，这导致工业产业的短期投资回报率稍微下跌，从之前的6至6.5%，下跌到5.5至6%。
“我认为，工业产业的租金波动不大，但市场对大型工业产业的需求却很大，价格会上涨，因为业主或地主提高开价，如果买方或投资者愿意支付，短期投资回报率就会下跌。
工业产业增长潜力高
仲量行（JLL）大马区域经理刘玉英同样指出，大马物流和工业领域预计将在 2023 年吸引大量发展商与投资者的兴趣，因为它展现了最高的增长潜力，同时吸引许多有意扩展到本区域的大量租户的目光。
她在该行近期发布的本区域产业报告中提到：“资本市场活动预料将聚焦在2个拥有最高增长潜能的领域，即物流与工业及数据中心。反观其他产业次领域，投资者料将非常谨慎的挑选投资对象，在拟订价格时也高度警戒。”
真正买家为大厂大货仓业者
盲目兴建将供过于求
西华山卡说，他担心的另一点是，发展商发现工业产业表现很好，其他次领域则表现不好，因此计划在未来兴建更多的工业产业，一旦太多发展商一窝蜂的推出更多工业产业单位，恐将导致工业产业供应过剩。
他指出，很多发展商其实并不熟悉工业产业领域，如果发展商兴建很多半独立式厂房和货仓，这对中小企业是好事，但其实半独立式厂房已经供应过剩，很多都租不出去。
“这个现象就和高楼住宅一样，供过于求，但问题是，发展商会认为，既然它们可以兴建大量的公寓，那么同样的，也可以兴建大量的工业产业。
“一旦发生这个现象，接下来可能出现的局面是购买这些工业产业的买家不多，就算买了后也难出租，最终造成工业产业领域走下坡。”
他指出，工业产业真正的买家是那些大厂和大型货仓业者，他们才是真正对工业产业有需求的市场参与者。
依买家需求量身定造
“这类买家所购置的工业产业，通常都是专为他们的需求而兴建，意味着是量身定造的，而这些买家或租户是长期使用这些工业产业的。
“这就好比我拥有一块地皮，我知道工业产业有需求，这块地也适合用来兴建工厂或货仓，并已有特定买家，因为我针对这个买家的需求来量身定造有关工业产业，建好后卖给这个买家，由后者出租给不同的厂商租户。
“买家将在未来数十年内拥有稳定的收入，而当租金不断扬升，买家的投资回酬率将越来越好。
“这才是工业产业真正该有的发展模式。如果不是这样的发展模式，例如发展商不顾一切的先建后售，将造成工业产业供应过剩。”
根据需求兴建
迄今没大量工业单位
另一家产业咨询与中介公司CBRE|WTW同样提醒，物流中心和货仓不能出现供应过剩。
CBRE|WTW主席符儒仁说，不过，好消息是，至今为止，发展商或厂商是根据需求来兴建新厂房，而非盲目的推出大量的工业单位。
“例如，有人承诺预订50万平方尺的空间，发展商才会动工兴建100万平方尺的厂房，其余50万平方尺的空间是在推出后迎合市场届时的需求。”
发展商料保持谨慎
产业咨询与中介公司大马永利行执行董事陈建明说，由于经济前景不明朗及建筑成本扬升，发展商料将保持谨慎，因此短期内 ，随时可动工的厂房项目料有限。
3大利好因素
发展商马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）指出，工业产业目前不仅不会供过于求，反而已出现供应短缺现象。
创办人兼集团董事经理丹斯里梁海金指出，3大利好因素，令工业产业2023年依然看俏。
这3大因素是中美贸易战导致厂商转移生产基地，是企业的长期决策，预料不会受到经济放缓或衰退的影响；电子商务将持续红火，这将持续推高货仓和物流设施的需求；以及电子与电器领域持续扩张，数字中心需求也不断增长
符儒仁说，中美爆发贸易战后，很多外资为了避开美国的关税，转移来东南亚设厂，而大马策略性的地理位置，是这些外企在大马设立区域中心的一大优势。
他以马赛地、宝马等世界顶级汽车厂商为例，指它们都已在柔佛设立亚洲区域中心，这对本地工业产业的发展非常有利。
外资进驻柔设数字中心
负责柔佛州业务的CBRE|WTW董事卢建颖指出，柔州近期也崛起为吸引不少外资进驻的本区域数字中心，例如中国GTS、美国微软等已相继在该州设立数字中心。
“依斯干达吸引了很多外资的目光，尤其是进驻设立数字中心，因为电子商务增长迅速。
“柔州政府也拨出不少款项，以继续吸引高影响力的投资，例如数字中心、药剂、石油化工领域的投资。
他说，事实上，由于数字中心涉及的庞大投资额，今年上半年，柔佛是全马批准外来直接投资（FDI）总额最高州属，高达约610亿令吉。
他预计，物流中心、货仓也将在2023年保持蓬勃增长。
因此整体而言，柔州工业产业市场料将保持蓬勃，2023年将是另一个表现良好的年头。
巴生谷槟城发展饱和
跨国厂商外移邻近州
跨国厂商从发展饱和的巴生谷和槟城，外移到邻近州属，是近期国内工业产业的最新发展态势。
符儒仁指出，很多制造厂商发现，在城市范围内营运已不再那么合适，因此纷纷搬迁到市郊或毗邻的州属。
“在吉隆坡旧古仔路营运50多年后，味之素（AJI，2658，主板消费股）最近搬迁到森美兰州汝来的新厂，就是一个很好的例子。
“另一家跨国厂商子母牌（DLADY，3026，主板消费股）早前也宣布在汝来设立新厂房。”
他说，由于汝来非常靠近吉隆坡，因此仍被视为巴生谷工业产业的一部分。
“巴生谷传统工业区如八打灵再也、莎阿南、巴生等地的发展已成熟和饱和，因此如今讨论巴生谷工业产业，必须扩大到森州汝来。”
陈建明指出，物流业者和制造业厂商将继续购置出入方便、交通衔接发达（尤其是那些容易进出大道的地点），坐落在首要工业项目内的工业地段。
刺激市郊工业地段需求
此现象将造成首要工业区可供发展的地皮减少，很可能因而刺激市郊地区（雪州加埔、而榄、本查阿南、双文丹、依约等地）工业地段的需求。
负责槟城业务的CBRE|WTW董事白圣意说，类似的情况也发生在槟州。
他指出，威南峇都加湾工业园（BKIP）第一期已完成发展及饱和，将进入第二期，但在这过渡时期是一段真空期，因为第二期的工程需要一段时间完成。
在这期间，部分厂商可能转移到邻近州属，尤其是邻近槟州的吉打居林科技园。
新供应投入市场需时
短期展望依然看好
产业代理公司Metro Homes执行董事薛国龙说，工业产业从买地、兴建厂房等都需要一段时间，不会马上有新的供应投入市场。
他说，因此，至少在2023年，工业产业暂时还不会出现供过于求的问题，短期展望依然看好。
建优质货仓吸引用户
大马莱坊执行董事王秀凤指出，过去两年，不少发展商从兴建大型货仓转而兴建优质货仓，因此也吸引不少用户迁移货仓。
她说，由于电商与运输业的蓬勃发展，处于优良地理位置的货仓需求持续稳定，相信未来工业产业的需求将会持续增加。除了电商与运输业之外，不少工业也在发展中，将有助于工业产业增长。
陈建明补充，在国内需求和蓬勃出口增长支撑下，制造业短期内料将保持健全增长，令工业产业市场持续增长，展望依然光明。
中国重开边境刺激经济
须克服劳力短缺通胀
梁海金说，中国放宽清零政策及重新开放边境，将刺激全球经济增长，这对大马工业产业领域是利好因素。
他说，不过，劳力短缺、建筑材料价格扬升和通胀压力，仍是有待克服的不利因素。
他说，马星集团还在物色合适的工业用地，以延续开发马星i-Parc项目。
他指出，马星集团在工业产业项目方面拥有良好的记录， 以马星IParc为品牌，集团已成功完成了4个项目：
（一）坐落在莎阿南武吉日落洞的iParc，包括2.5层和3层半独立式工厂；（二）坐落在莎阿南的 iParc 2 ，包括3层半独立式工厂；（三）坐落在莎阿南武吉日落洞的iParc 3 ，包括3层半独立式工厂；（四）坐落在柔佛丹绒柏勒巴斯的MahSing iParc， 包括半独立式和独立式工厂、工业用地和商店办公室。