2022年08月8日
独家报道：李治宏
比住宅更抢手
工业产业大翻身，凭什么？
疫情期间，工业产业一直是本地产业市场一枝独秀的次领域，走势逆流而上。
步入后疫情时代，全球高通胀和俄罗斯入侵乌克兰引发的战争进一步打乱供应链，令疫情造成的全球供应链中断的问题依然悬而未决。
这促使美国和欧洲的跨国企业纷纷转移生产基地，聚焦东盟地区设立新厂房或扩建现有生产设施，以缓解运输成本不断上涨和物流的问题，而作为本区域投资热点之一的大马备受看好从中受惠，国内工业产业更成为机构投资者和产业信托（REITs）追捧的领域。
跨国产业顾问公司莱坊就指出，目前有越来越多的机构投资者和产业信托追逐工业产业和物流设施，而该领域现有的优质物业却供不应求。
全球电商贸易及消费者开销增长，推高了物流与储存空间的需求，电商业者也扩充业务，令物流领域持续增长。
大马莱坊在最新发布的《2022年上半年产业焦点》报告中提到，在蓬勃的投资活动推动下，包括物流设施等工业产业的租金呈扬升趋势，而物业转手的要价和成交价格也依然相当可观。
另一家产业顾问公司Nawawi Tie同样指出，工业领域因投资者多元化投资组合而成为焦点，而今年第二季产业投资销售按季增长5%，工业产业仍是交投最活跃的领域。
少数提供高回酬资产
Nawawi Tie在今年第二季研究报告中提到，投资者继续聚焦于优良等级的工业设施，产托公司更积极寻求工业产业领域的商机，这可从双威产托（SUNREIT，5176，主板产托股）和凯德商用大马产托（CLMT，5180，主板产业信托股）的2项收购行动看出一斑。
大马莱坊资本市场执行董事沈颂能指出，产业信托面对必须保持可观派息率的压力，在寻求高回酬资产的同时，还必须收购可以马上带来可观回酬的资产，而工业产业就是目前少数可以提供高回酬的资产。
他在电话访问中告诉《南洋商报》：“因此，我们可以看到，近期很多产业信托纷纷从购物广场等领域，转向收购工业产业资产。
“凯德商用大马产托出资8000万令吉，向DYNACIA（DYNACIA，5178，主板工业股）收购位于槟城爪夷的物流产业，伺机进入物流领域，就是一个很好的例子。
“这项物流产业可以每年带来6%的产业净收益率，高过该产托现有的平均回酬，是一个很好的投资。”
凯德商用大马产托总执行长陈春祥早前在宣布这项收购时表示，这是该产托首次收购物流产业，并符合该产托长远的策略。
“该土地净出租面积（NLA）约为33万5000平方尺，相信能让凯德商用大马产托在本地物流业站稳脚步，开启下一个增长篇章。”
沈颂能说，除了凯德商用大马产托，KIP产托（KIPREIT，5280，主板产业股）是另一个从零售产业转向工业产业的产托。
KIP产托刚于上个月宣布以7870万令吉，收购巴生英达岛3处工业产业，进军工业产托业务。
达证券在分析该交易的研究报告中指出，上述3处工业产业的收购价格稍低于市价，并以约510万令吉的初始年租金价格出租，这相当于产业净收益率达到6.5%，符合类似产业介于6.0%至7.4%的净收益率范围。
“租赁合约也包括每3年涨租金13%，相当于年度有效增长3.1%，符合工业产业每年平均增长3.0%至3.2%范围。”
AXIS产托积极收购
沈颂能指出，AXIS产托（AXREIT，5106，主板产托股）是另一个积极收购工业产业资产的产托。
AXIS产托以现金3亿9000万令吉收购丹绒柏勒巴斯港口一座占地155万平方尺的物流货仓，更是该产托至今最大宗的单一收购计划。
该公司是向Equalbase PTP私人有限公司（EPSB）收购该货仓，并在一项为期10年的固定租约下，把该设施租回给EPSB，而首3年内的月租为217万令吉。
丰隆投行研究也在早前的分析报告中看好此次收购，因为完成后，该物业将租回给EPSB，期限为10年，每月租金为220万令吉，这相等于6.7%的净产业收入（NPI）回酬率，与目前公司的资产组合NPI相当。同时，该资产预计将提高公司今明后财年收益约2%至2.8%。
“此外，该设施的位置也具有战略性，距新山西南市中心18公里，距士乃国际机场约41.3公里，距新加坡港务局（PSA）约39.9公里。”
AXIS产托也以1630万令吉收购古来的一座工业设施。该坐落在 i-park@Indahpura, Bandar Indahpura的工业设施占地9万8393平方尺，属于永久地契，拥有5万9956平方尺的可出租空间。该设施目前是在一项为期10年，并可选择延长3年的租约下，出租给Hqpack私人有限公司，月租8万9933令吉87仙。Hqpack涉及生产高端半导体行业使用的工业包装产品。
腾宇集团（AME，5293，主板建筑股）则计划通过子公司腾宇产托（AME REIT）上市，从中筹措约1亿4530万令吉，融资未来工业产业收购计划和投资计划，包括收购土地和进行联营计划。腾宇集团已获得其股东批准，以5亿5700万令吉，将31个工业产业和3个工业相关产业脱手给腾宇产托。
Nawawi Tie研究指出，今年第二季涉及总额3亿3070万令吉的9宗产业投资销售中，37%是集中在巴生谷，这就包括了双威产托收购雪州双溪威一块永久地契工业地段的交易。
巴生谷市场反弹
去年总值92.1亿物业易手
巴生谷的工业产业市场活动反弹，去年共有2050个工业物业易手，涉及总值92.1亿令吉，交易量和价值分别按年增长20.2%及23%。
同样，每笔工业交易平均价格在2021年也呈上升趋势，按年增长2.3%。
今年首季，巴生谷共有598宗工业产业交易，总值为26.1亿令吉，比去年首季的518宗交易量及总值19.5亿令吉，分别按年增长13.4%及33.8%。
不过，若与去年第四季相比，市场活动有所放缓。去年末季的工业产业成交量665宗，涉及总值30.7亿令吉。
巴生谷各地区当中，八打灵和巴生县的工业产业交投最活跃，分别占巴生谷工业产业交易量的22.1%和21.2%。
在交易总值方面，巴生县则排名第一，高占巴生谷27.3%，其次是乌鲁冷岳县（占23.6%）。
截至今年首季，巴生谷的累计现有工业物业存量为4万6498单位。兴建中的工厂/仓库约有1522个单位，策划中的工业产业则有3328单位。
现有工业产业存量主要集中在八打灵和巴生，分别为1万4413单位（占巴生谷总数31%）和8,653单位（占18.6%）。
八打灵和巴生也分别占即将投入市场新工业产业的榜首和第二位，分别为506和442单位。
至于策划中的工业产业，值得注意的是，约40.0%（1331单位）将来自巴生县，显示巴生县工业产业备受追捧，因为它靠近巴生港口、拥有良好的可达性和连通性、拥有价格富竞争力的发展/工业地段，以及其他因素。
电商提高仓储需求
跨国企业东盟设厂
区域全面经济伙伴关系（RCEP）今年3月18日生效，而大马作为电子商务市场增长率最高的RCEP成员国，令本地工业产业领域前景持续看俏。
国内工业产业市场近年来稳步增长，主要是由于电商渗透率提高，提高了仓储空间的需求，以满足最后一英里交付的激增，以及零售业转向全渠道零售的结构性转变。
大马莱坊指出，工业产业近年强劲的增长势头将持续，获得RCEP、自动化及环境、社会与监管（ESG）议题的提振。
“RCEP是全球最大的自由贸易协定，而大马是东盟主要的制造业、信息通信和技术及大宗商品（石油和棕油）强国。这项协定的开跑，预示着大马经济的进一步发展。”
此外，在制造业持续强劲表现驱动下，大马工业生产指数今年3月、4月和5月，分别按年增长5.1%、4.6%和4.1%。
莱坊指出，制造商和物流业者的主要担忧是运输成本上升、劳动力短缺和供应链缺陷。
“越来越多的跨国企业，尤其是来自欧洲和美国的跨国公司，正在东盟地区设立新工厂/扩建现有制造设施。
大马为本区域投资热点
“大马作为本区域投资热点之一，预计将受益于全球供应链多元化和重塑的趋势，因为这些跨国企业采取各种措施，缓解不断上涨的运输成本和物流问题。”
此外，在疫情挥之不去下，物流领域料将持续增长。
巴生谷内即将竣工的著名物流中心/配送中心，包括AXIS产托的武吉拉惹第二配送中心重建计划（租给著名网购平台虾皮Shopee Express Malaysia，租约15年）和Symphony Warehouse私人有限公司（新加坡丰树投资（Mapletree Investments）间接拥有）位于莎阿南两座4层仓库重建项目。
工业产业仍是柔亮点
亚天产托（ATRIUM，5130，主板产托股）进行中的主要资产增强计划（AEI）将其在莎阿南的现有资产改造为2层A级仓库设施，目标是今年第四季落成。
莱坊柔佛执行董事陈莉如指出，工业产业仍是柔佛州产业市场的亮点，物流领域持续增长，丹绒柏勒巴斯港口去年的吞吐量按年增长14%，从2020年的980万个标准货柜单位（TEUs）增至1120万个。
丹绒柏勒巴斯港口今年斥资7亿5000万令吉扩充货运吞吐量。与此同时，该港口目前在丹绒阿当展开的占地81英亩自由区扩建计划，预计将在明年完成。
下半年租金料保持稳定
莎阿南的独立工业建筑/仓库租金最高，从每月每平方尺1令吉60仙至2令吉20仙不等。
在加埔和雪邦，当地工业产业的月租分别为每平方尺1令吉40仙至1令吉60仙，以及每平方尺90仙至1令吉40仙。
巴生谷工业产业今年下半年的租金预计将保持稳定。
同时，巴生谷部分地区空置工业用地的要价一般介于每平尺60至180令吉，取决于所在位置/项目、可达性/临街面、土地面积和使用期限、基础设施水平和其他因素。