2022年03月21日
报道：李治宏
发展商蓄势待发，
房市赶搭好景周期列车。
在各种新趋势的涌现、新科技的运用，以及许多建筑物更改用途的推动下，巴生谷产业市场正在转型。
无论是住宅、工业产业、办公空间、零售单位及酒店，都在个别领域供需因素和疫情洗礼下，进行不同程度的转变，有者是为了迎合消费者的最新需求，有者则但求在激烈竞争下继续求存。
以下是巴生谷个别产业领域巡礼和展望。
房产：蓄势待发
房产市场的复苏，将取决于本地购屋者，他们是推动住宅市场的火车头。
因此，了解和迎合他们的需求，将是房市长期复苏的关键。
事实上，巴生谷房产市场目前正复苏，而可负担房屋和40%中产阶级（M40）预料将引领市场反弹。
纷收购优质地皮
多家发展商也在看好房市复苏前景下，纷纷收购地点优越、交通便利的地皮，填补公司地库之余，也抢先卡位，以适时坐上房市下个好景周期的列车。
其中，马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）就以8900万令吉，购入吉隆坡文良港云顶吉冷路5亩地段，命名为M Astra的综合产业发展项目，发展总值初步估计为6亿1800万令吉。
马星集团也以9500万令吉，向Nation控股私人有限公司（Nation）收购占地8.09亩的空地，发展总值超过7亿9000万令吉，命名为M Nova的综合产业项目。这也是该集团在甲洞的第三个发展项目。
双威（SUNWAY，5211，主板贸服股）以2亿3339万令吉，接手莫实得（BSTEAD，2771，主板工业股）位于吉隆坡葛京路（Jalan Cochrane）6.59亩永久地契地皮。双威计划在该地发展综合项目，包括服务式公寓及零售单位，发展总值至少11.5亿令吉。
双威也出资4200万令吉购买一块3.34亩，位于吉隆坡珍珠花园（Taman Mutiara）附近的永久地契土地，计划开发一个包含联排别墅、公寓的住宅项目，该项目预计今年上半年动工，2026年竣工，并从今年起对双威的盈利作出贡献。上述收购也是双威产业2021年第一项土地收购活动，因该公司有信心房产市场将迎来复苏。
UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）以1亿9700万令吉收购蕉赖康乐花园捷运站旁6.86亩土地，准备用作房地产发展，预计项目发展总值将达10亿令吉；首阶段发展计划将在2022年推出。
度身定制新楼盘
振兴产业（CHGP，7187，主板交通和物流股）则出资2亿6800万令吉收购81.9亩的土地，计划在巴生谷发展5项不同类型的产业项目，包括公寓、办公楼等，项目版图涵盖雪州双文丹、金銮镇，吉隆坡孟沙南城和赛城。
该集团正进行和未来规划的发展项目，去年和今年这2年内的发展总值将达37亿3000万令吉。
事实上，去年新推出的新房产项目有限，意味着今后两三年的新楼盘将相对大增。
一些规划中的新发展项目，是特地针对购屋者已改变的新需求度身定制。
有地房产仍主宰市场
在高档房产方面，发展商目前的策略是小量推出新单位，先试水温，而且是以购屋者预订方式推出。
不仅发展商看好新屋市场，即使是二手房屋市场，也已在去年明显复苏。
根据国家产业资讯中心（NAPIC），巴生谷二手屋市场去年首9个月的交投已恢复疫情爆发前水平，更呈价量齐升势头，成交量和总值分别按年上扬13%和28%。
同样的，平均每间住宅交易价格也按年增长13%。
威廉氏达哈与王有限公司（CBRE|WTW）集团董事经理符儒仁指出，有地房产依然主宰市场，占总成交量63%，雪州八打灵县、乌鲁冷岳和巴生县是成交量最多的地区。
截至去年第三季，巴生谷现有房产供应量为197万间，比2020年同期按年增长2.8%。新落成单位按年增长12.2%，达30万8000单位，其中大部分是共管公寓和服务式公寓，占总数71.7%。
计划中的新高楼住宅减少，令巴生谷计划中的房产供应量放缓3.9%，但仍多达约18万5000单位，其中吉隆坡仍是巴生谷高楼住宅焦点。
相反的，计划中的有地房产增长8.4%，达4万9000间，而且大部分坐落在巴生谷南部，即雪州半城乡地区的瓜拉冷岳和雪邦两县。
由于大马国门持续封锁，去年底重启的马来西亚我的第二家园(MM2H）收紧门槛，令外国人持有房产比重收缩，高档房产销售也日益依赖本地购屋者。
工业：一枝独秀
电子商务井喷式的增长，推动了货仓空间的需求，也带动了吉隆坡、巴生北区和莎阿南发展成熟工业区货仓的交易。
此外 ，企业和商家们对改善存货规划的要求与日俱增，以减低供应链中断带来的冲击。
员工宿舍是工业产业领域的新推手。疫情令员工宿舍的各种问题，包括空间拥挤、设施老旧和简陋不堪、卫生条件欠佳等缺点一览无遗，也令当局加强对员工宿舍的管制，刺激企业和商家们为符合防疫条件，兴建全新员工宿舍或改善与提升员工宿舍的需求。
交投升温租金率持稳
大马莱坊资本市场执行董事沈颂能认为，短期至中期内 ，大马经济重启及经济活动恢复正常，料将刺激工业产业需求，令该领域延续去年下半年的强劲走势。
他指出，就巴生谷而言，莎阿南和巴生发展成熟工业区的工业单位，今年的平均租金率料将持稳。
截至去年下半年，莎阿南和巴生特定制造业设施与物流/配送中心的平均租金率保持稳健，其中莎阿南有关产业月租估计保持2020年的每平方尺1令吉80仙至2令吉20仙水平，巴生则从2020年的1令吉30仙至1令吉50仙，稍微走强到1令吉30仙至1令吉60仙。
与此同时， 自去年10月11日放宽行动管控，重启经济后，工业产业领域的交投也于去年下半年升温，出现数宗重大交易。
这包括WCT控股以1亿2500万令吉，收购雪州双文丹一片占地382.76亩的工业地；大稳控股以3500万令吉收购巴生占地4亩的独立式工业建筑物，以及Greenway Links以4500万令吉收购八打灵县占地4.92亩的独立式工业建筑物。
回首去年上半年，八打灵县和巴生县继续占据巴生谷工业市场半边天，分别占这期间工业产业总成交量的24.2%和22.7%。
新工业产业巴生居冠
截至2021年6月底，巴生谷累积现有工业产业共有4万6316单位，兴建中的工厂和货仓共有1289单位，规划中的单位则有1716个。
同样的，大部分的现有工业产业坐落在八打灵和巴生两县，分别占31.1%和18.5%。
不过 ，在未来新增供应方面，巴生是巴生谷之冠，兴建中的单位为411个，规划中的单位则是934个。
屈居第二位的八打灵县兴建中的单位有302个，但没有任何规划中的工业单位。
沈颂能指出，这或显示八打灵县的工业发展已经饱和，未来可供工业发展的土地有限。
办公：提升体验
尽管经济已几乎全面重启，但办公市场预料仍将耗费一段时日，才能恢复疫前水平。
大马莱坊指出，这是因为一些企业，尤其是跨国公司，仍在评估未来的职场作业策略。
随着越来越多的企业朝向混合式工作安排，即部分员工居家作业，以及部分员工回公司上班，提升实体办公体验非常关键。
共享空间更红火
符儒仁指出，共享工作空间（Co Working) 的供应与日俱增，它非但可根据企业租户的需求灵活调度，而且租约配套也是可以灵活调整，今后料将成为国内办公市场的的新趋势。
为了永续的经营，一些企业已设立替代的工作场地，并和居家作业方式整合。
莱坊同样指出，共享工作空间料将更为红火，因为它允许企业随时增加或缩减所需的空间，以及在有关空间作业的人数，无需被长期租约捆绑。
但莱坊认为 ，无论企业的员工工作模式如何转变，人与人之间的接触和协作，仍是不可或缺的一环，尤其是那些讲求团队合作的职场更是如此。
因此，实体办公室还是可继续存在，但人们对办公环境的要求将会更高，提高办公环境素质，以及设施需更为齐全。
在个别领域租户方面，疫情以来一直表现很好的电子商务、物流、医疗保健与卫生、保险、科技和商业流程外包（BPO）领域今年料继续强稳，对实体办公空间的需求更大。
短期内 ，全马各地尤其是巴生谷办公楼的租金率和租用率料将持续下行。
双租料持续下行
由于许多企业在疫情期间缩小营运规模，或是搬迁到租金较为廉宜的办公空间，有更多的办公楼面临许多空置问题。
截至2021年下半年，巴生谷累计办公空间供应量约为1亿1260万平方尺。其中，吉隆坡市区特建办公楼的租用率从2021年上半年的67.9%，估计于去年底进一步下滑至65.5%，雪兰莪州则从75.8%走低至74.2%。
然而，吉隆坡市郊则相对持稳，租用率从去年上半年的85.9%，进一步攀升至86.1%。
目前是租户主导的市场，因此许多业主为了留住租户，保持办公空间租用率，更愿意和租户洽谈，并提供更具竞争力的租约配套，这已导致巴生谷尤其是吉隆坡市区租金处于下跌趋势。
截至去年底，吉隆坡市区办公空间平均租金率从2021年上半年的每平方尺6令吉87仙，估计于去年底下滑至6令吉79仙。
吉隆坡市郊办公空间月租从每平方尺5令吉69仙下跌至5令吉60仙，雪州则从4令吉15仙走低至4令吉10仙。
然而，中长期而言，雪州办公市场相对持稳。
这主要由3大利好因素支撑，即：
（一）租户更多；
（二）租金和租约富吸引力；
（三）公共交通网络改善，继续推动市郊的办公空间需求。
酒店：适者生存
国门迟迟未全面重开，酒店业过去2年来只能全靠本地游客求存。
去年上半年，入境游客按年暴跌85%，只有区区5万人。
酒店业要继续存活，唯有削减营运开销，以及开拓替代收入来源，例如餐饮部门推出各种配套。
零售：见招拆招
地点优越，内部各类零售应有尽有的购物中心，仍保持良好的人流量。
商场内空间庞大 ，并进行小型展览和促销活动，已是购物商场的过去式，如今不再管用。
然而，商场却可善用这类空间，通过灵活租约扩大餐饮区和销售，来取得额外的营收。