2022年12月12日
独家报道：苏韵鸰、王康妮
疫情后的“怪象”
便、靓、正的“Tier 3”店铺更抢手
购置或租用产业，尤其是用来做生意的店铺，向来最讲究地点。坐落在商业旺区最优越地点的店铺，虽然租金相对高昂，但只要客流量高、生意大好，再贵的租金，商家们也在所不惜，趋之若鹜。
然而，一场疫情改变了店铺租赁市场的面貌，如今反而是坐落在市区”偏安一角“的店铺更吃香。原因无他，租金相对最便宜，而商业租户可把省下的租金用来购买更多货物，或是在店面装修上耗费更多。
《南洋商报》走访北马槟城和柔南新山都发现，产业界俗称”第三级（Tier 3）“的店铺，是疫后市场上最受落的店铺类别，而这是全马各大主要城市店铺租赁市场的共同现象。
所谓”第三级“店铺，指的是坐落在商业旺区，但所在位置背向商业区或店铺二楼，曝光率不高，租金价格却比顶级（Tier 1）店铺低一倍的店铺。
帝国地产(GT Nelson Realty)私人有限公司南马区负责人陈郭文指出 ，随着数字化转型的号角吹响，疫情加速了工业互联网也被视为“核心战场”，而Tier 3级店铺的租金比商场便宜，比工业单位空间小，成抢手店铺。
“Tier 3店铺租金比购物商场的单位便宜外，比工业单位空间小，对微型和小型企业而言，一切刚刚好。”
正因如此，这类店铺如今成为需求”便、靓、正”店铺的商家最爱。
他说，疫情改变了消费习惯，零售转向网购，电子商务平台提供实时差价比价、最佳优惠或折扣、免邮或促销报价等，让消费者刷手机随时货比三家。
“零售业线下门市实体店，需承担高额租金，因此已逐渐改为住家式、入驻Tier 3级店铺或轻工业区。”
他指出，网络商铺在疫情期间崛起，注重存货、直播和出货空间，不开放门市生意，只是如今需要结合线上线下销售模式，一些消费者希望看到实体店“安心”登门取货，因此Tier 3等级店铺在这两年的询问度非常高。
他举例，新山柏伶区三层楼面积24X80平方尺的Tier 3等级店铺，他以少于100万令吉协助业主完成这笔交易，而新业主把店铺当作贸易中心。
他认为，马币走势疲弱，加上接踵而来的通过膨胀，以后未必能在旺区以100万令吉买到这面积的店铺。
“更夸张的是，曾有租户以4000令吉，租下一整栋Tier 3等级店铺。”
在槟城，现今有不少咖啡厅都会选择在市区一个比较偏僻的角落，相对的租金会略比市区便宜。
专注装修宣传提高知名度
槟州房地产中介联合会副主席李世杰说，以往的咖啡厅都会开在路旁，提高辨识度与知名度，但现在有很多都会选择开在隐秘的小巷，将本钱投资在宣传上，吸引顾客前来拍照打卡。
“租单位做生意需要本钱，若将本钱花在装修上，将需要更多的本钱。况且装修得再好看，单位还是属于屋主的，倒不如屋主协助装修单位，租户可以将本钱花在宣传上。”
他指出，屋主花费20万令吉至30万令吉装修单位，也是希望可以获得更好的租价。在疫情前，一个还未装修过的单位租金约2000令吉至2500令吉；装修后的单位租金约4000令吉至5000令吉，租金增加2000令吉并不过分。
他说，在乔治市，一间约1500平方尺的双层商店，目前的租金约4000令吉至8000令吉；在西南区底楼单位约每方尺4令吉至5令吉、1楼单位则每方尺约2令吉50仙。
他指出，目前租出去的商店大部分都是从事餐饮业居多，例如咖啡厅、高级甜品店或小酒吧等。
旺区店铺分3级别
陈郭文解释，在产业术语中，店铺分为3个级别，Tier 1、Tier 2和Tier 3，售价和租金也随着等级和旺区而定。
3个等级的店铺皆坐落在城市中心的旺区，一般新山区曝光率较高的店铺租金底层租金约5000至7000令吉。
他说，Tier 1等级店铺面向大路或银行同一排，银行一般都会选址人流量大、居民密集地段，开设店铺容易达到圈粉引流的效应，不过租金方面比Tier 2和Tier 3昂贵。
至于Tier 2等级则仅次于Tier 1的人流量，可能在博彩投注站一带，餐饮业一般会选择这两个等级的店铺。
他形容，一般上Tier 3等级店铺有较大的空间，前门后门大闸，适合的产业目标类型众多，包括网络商店、贸易中心、陈列室、中央厨房、物流业、教会、学校、办公室及健身房等。
“具备前门和后门设计的店铺，被低估。”
他说，尤其网络商店需要每日安排进出货，前门可作为产品展示厅，后门则方便仓库安排大型罗里进行送货工作，不影响作业流程之余，省下昂贵租金和减低物流开销。
柔南新山区店铺以服务业为主，如餐饮、理发业、美甲、按摩和洗车业等。
投资或自用有别
陈郭文表示，投资店铺必须以终为始，制定规划，分开投资与自用目的。
他说，一般以投资店铺为主要收入的投资者，都会把目光投放在旅游景点区或城市旺区，当地人潮量，更容易寻找租户入驻。
反观，Tier 3等级店铺，有鉴于租金不高属于慢慢增长类型，趋向自用。
他补充说，若业主具备丰厚的现金流不怕亏损，也可以投资，但需要寻找合适的租户或下一个卖家，如今房地产市场千变万化，业主需承担店铺空置的风险。
他说，过去两年，柔南区不少店铺业主和租户达成零租约，弹性处理租金情况，业主与租户都不愿意被“绑死”，同时也租金从6000令吉减至4000令吉，无需签约但必须提前3个月搬迁通知，这些只在2020年行动管控令期间发生，如今已不再适用。
他形容，在经济不稳定的笼罩下，租赁市场从“一店难求”变成“租户难求”，好的租户更是难上加难，有些租户各种借口严重拖欠租金，违反租约或糟蹋店铺，甚至逾期却死赖不搬，因此需要更谨慎处理租约和订金。
趁疫期租金低迷入场
陈郭文透露，柔南区在马新边境封锁期间，店铺租金下滑，但也有餐饮业者看准时机进场，趁租金走势低迷之际，在奥斯丁商业区租下店铺。
他说，按照疫情前，奥斯丁区店铺底层租金约7600令吉，后来租户与业主经过协商，最后以月租6000令吉租下，签下长租。
“也有租户以9000令吉租金，在奥斯丁商业区租下底层与1楼的双层店铺单位。”
他坦言，疫情和经济的未知数，业主难找租户，若租户有诚意签约长租，业主省却不少麻烦，至少能有稳定且长期的收入，租赁市场仍走向长租趋势。
“奥斯丁商业区以年轻顾客群为主，就算塞车也愿意去消费，有许多最新最潮的网红店打卡，集中休闲娱乐区。”
“直到今年4月马新边境重开，Eco Botanic区也人潮爆满。”
他说，位于士姑来五福城区，则吸引许多居住在当地、武吉英达区和新加坡客的人潮，疫情期间网红咖啡店开了一间又一间，高峰期奶茶外卖一日可售出1000杯。
至于老城区方面，他则表示，历史旅游业兴起，老城区的排队人潮不断，整个柔南区迎来报复性消费。
市中心许多商店待租？
槟城饮食业目前如雨后春笋般，无论是任何种类的餐厅都陆续开张，但乔治市一带却仍有不少商店都高挂上出租布条，这情况有点令人诧异。
位于市中心游客区的地段，为何还有商店需要面对出租的窘境？
槟州房地产中介联合会副主席李世杰受访时指出，在受到疫情侵袭两年以来，我国在今年刚全面开放边境之时，那时商店的出租率相当高，很多商店都租了出去。
“虽然疫情刚复苏的时候，商店的出租率都很高，但近期有点减退，或许是因为很多人都觉得国际情势未定，暂时按兵不动。”
他说，有些商店在疫情期间关闭，相信是因为当下还未看清市场走向而暂时关闭，直到疫情稍稳定且迎来复苏阶段后，再重新复业。
他表示，现今乔治市的出租率约75%至80%、双溪里蒙一带约70%至75%、亚依淡约80%，以及丹绒道光一带约70%。
老店屋租金比疫情前高
“乔治市尤其是古迹区一带，那里有很多战前老店屋都还在挂牌招租，这些老店屋的租金比疫情之前还高。但无论如何，这些战前老屋之后还是会有人陆续租下来的。”
他解释，在短短一年内，有许多商家利用战前老屋开设各类高档饮食餐厅，例如Fine Dining、意大利餐或日本餐Omakase等。这些餐厅的收费都不便宜，相信未来会有更多类似的餐厅。
他说，虽然近期的出租率放缓，但仍有不少有潜能的租户都在看单位，相信这些单位总有一天会遇到合适的租户。
他提及，米其林指南即将登陆大马，相信会有很多商家抓紧机会开设餐厅，这也对本地的餐饮业有很大的帮助。
新装修单位租金更高
李世杰直言，国门刚重启时，商店租金曾一度回到疫情前的价格，很不便宜。
虽然商店租金过后已经回跌，但最近又持续增长，或许与通货膨胀和高需求有莫大关系。
尽管租金高涨，他认为还在合理范围内，毕竟屋主重新装修单位时，已花了一大笔钱。
“或许本地屋主受新加坡店屋交易量影响，近期大家都开始着手在装修单位，希望可以获得更高的回报，或者卖出更好的价格。”
“本地人看到新加坡那边有很多消息指他们的商店在疫情间有很多交易，就看到卖到很高的价钱，租金也起了很多，相信槟城也有很多业主，希望可以和新加坡一样。”
他说，以前的租金低是因为单位的条件差，不能以高价出租，但若屋主愿重新装修单位来取得更高的租金，这也是应该的。
询及乔治市仍有不少商店高挂出租布条，他表示，一般挂着出租布条的商店都较为简陋，屋主可以把握机会重新装修单位，否则将受到已装修完毕的单位影响。
他表示，近期威省也有数个地点成为热门地段，例如Icon City、新邦安拔、大山脚等，以Icon City为例，底楼单位每方尺约5令吉左右；1楼单位则每方尺约2令吉50仙至3令吉。
“威省热门地段的商店租金没有比槟岛便宜，现今的租金与以往大不相同。若不是热门地段，以吉打鲁乃为例，底楼每方尺约2令吉50仙左右，1楼则每方尺1令吉50仙左右。”
他指出，由于乔治市旧单位的楼梯安装在店内，无法分开底楼和1楼，因而以平方尺计算；西南区新商店的楼梯都是安装在外，可以区分楼层，因而以方尺计算。
“由于西南区有很多住宅区，对于商店的需求较高，底楼的商店几乎已全部出租。”
