2023年06月10日
独家报道:苏韵鸰
外资逾亿购大马工商产业
天上无端端掉馅饼？
“投资者有意在大马收购多家商务酒店；商场与办公楼，出资额超过1亿令吉。”
当听到这样的对话内容时，一般人的脑海中马上会闪过“咁大只蛤乸随街跳？”（意即天上哪会无端端掉下大馅饼）这句粤语俗话，并怀疑这恐怕是一场诈骗陷阱。
实际上，这类对话不乏真实的一面，而以上外资收购大马工商产业的谈判对话，早已上演！尤其令吉过去一个月犹如吃了泻药般“跌跌不休”，海外投资者纷纷蠢蠢欲动，趁低吸购大马工商产业，移居大马的意愿也甚浓，柔南区的工商产业更是凭借毗邻新加坡的优势，喜迎外资前来投资置业的滚滚商机。
马来西亚商务酒店协会(MyBHA)署理总会长谢秉益上个月接获一则简讯，对方自称是中国投资者委托的大马代理人，开价逾1亿令吉收购多家商务酒店、购物商场和办公楼。
他向本报记者转述当时的情况说，他当时误以为是诈骗陷阱，因为实在难以置信会接获这样的收购献议。
“后来获知对方是一名本地律师，并确认对方的身分属实，才继续洽谈收购案。”
他表示，该名律师称投资者有意在大马收购数家商务酒店，开出超过500万令吉的收购预算，也计划收购购物商场和办公楼，准备投资的总额超过1亿令吉。
当他进一步询问收购案细节，例如收购价是否包含店铺、业务、土地及商务酒店的地皮时，对方给予模棱两可的答复“都行，都可以”，这让他感到不放心，多次谈判下也未能达成共识，最终收购案也拉倒了。
探听市场收购价
“我相信投资者目的主要是探听市场收购价，希望趁令吉贬值，低价吸纳大马企业来投资营运。”
他指出，早在2020年3月我国首次实施行动管控令期间，商务酒店同业也接获来自中国和菲律宾投资者的收购案献议，开出的收购价涉及数额非常庞大。外国投资者在冠病疫情危机期间，释出战略性资产收购的意图，收购方动作频频，询问度相当高。
“可是收购价谈不拢，据我了解，大马商务酒店未完成买卖的记录。近期令吉贬值，也让收购和并购热潮方兴未艾。”
商务酒店是指三星级和三星以下级别的酒店，马来西亚商务酒店协会共有2700名会员，在全国提供10万8000间酒店客房，为大马每年贡献1亿1600万令吉税收。
外国投资者瞄准商务酒店
据谢秉益了解，外国投资者收购现成的商务酒店，置业主要是来马投资和运营，预先做好申请马来西亚我的第二家园(MM2H)移居大马准备。
“若要收购三星级以上的酒店，收购方财力雄厚，谈判难度较大且进度慢，因此外国投资者就瞄准商务酒店业，尤其是柔南一带。”
柔南区与新加坡仅一桥之隔，令吉汇率走势下滑吸引全球投资者进驻，最为关键是吸引从新加坡入境的游客来马消费。
比起从零开始，外国投资者更希望收购现成的商务酒店，尽早进场。
他形容，购买土地或租店铺、兴建商务酒店、须遵守各项条款与申请执照等，投资额动辄超过百万令吉，这还不包括营运经费等开销。
现成产业收购案一旦完成交易，投资者就可省却早期的“过五关斩六将”的繁杂程序，如地方政府的酒店营运执照、消拯局防火措施等，而且具备现成的生意，抢占不少商机。
“也有国内投资者并购新山区商务酒店，更延伸租赁酒店管理模式。”
他相信，外国或本地投资，并非采取恶意收购、而不少商务酒店业者或因疫情面对现金流吃紧问题，若交易达成共识，也能为商务酒店注资，或引入新技术激活市场。
以越南胡志明市为例，不少外国投资者进驻打造百花齐放的酒店业，当地酒店业欣欣向荣，游客量更是不断上升。
看似卖好价 汇率差价面临亏损
“住宅卖得好价，但没赚钱反而陷入汇率亏损的窘况。”
马来西亚房地产中介协会柔佛州分会署理会长车子瑾举例，新加坡购屋者10年前，以100万新元(约250万令吉)入手新房，如今转售价330至400万令吉，看似卖得好价位。
但实际上，新元兑令吉之后持续强劲，如今突破3.41关口，即便最终以400万令吉成交，兑换为117万新元，汇率差价下随时面临亏损。
他再举例，有投资者在新山区，在2000年以220万令吉购买一个店屋单位，在2018年再以280万令吉出售。
投资回酬不理想
由此可见，我国整体的房产投资回酬并不理想，加上令吉汇率节节败退，一般上投资者会选择放弃大马房市，住宅房产主要以自住居多或出租。
目前房地产价格未掀涨价潮，不过随着建筑材料如钢铁、洋灰及红砖等价格飙涨，相信接下来会调涨房价。
“柔南区一带，尤其是新山市区、茂奥斯丁、大马花园及武吉英达区，去年4月国境重开后，零售和商业区已恢复至疫前的生意，连到油站添油都需要大排长龙。”
柔新捷运(RTS)终站设在新山武吉查卡，预计在2026年竣工，车子瑾透露，早在2020年宣布落实这项计划时，其战略地点是跨境马新两地的人潮汇集枢纽，区内沿线房地产必然受惠，投资者已提前进场。
新山钱币兑换文化不同
一名不具名的钱币兑换商向记者指出，每天往返马新两地的越堤族数以万计，新元对令吉汇率屡创新高，货币兑换生意逐渐恢复疫情前的水平，不过新山区的钱币兑换服务与其他邦州或地区的文化大不相同。
她说，新山市区店铺租金跟着水涨船高，不过大部分越堤族都比较喜欢到店铺光顾，反观进驻购物商场的钱币兑换商，主要服务对象是游客或购物者，较小的外币兑换数额难与外面店铺相比。
“疫情期间，新山市区许多兑换中心因为高额租金和入不敷出而被迫关闭退租。”
能在疫情冲击下守住生意，靠的是人流量、店铺地点、熟客和具有竞争力的汇率，否则顾客光顾一两次就会流失。
她透露，许多人误以为钱币兑换是一门容易经营的生意，却忽略了这需要面对工资与高额租金等压力，这三年来新山区的钱币兑换中心“开开关关”无法持久，今年上半年只有新增3至4家，而店铺落脚地点不在新山市区，而是新山外围的商业住宅区。
大批外国潜在投资者 拟收购酒店工业产业
曾在中国、香港、台湾、新加坡、汶莱及印尼等地主讲房地产讲座的大马产业评论员潘荣德透露，大批外国潜在投资者向他表达收购大马酒店与工业产业的强烈意愿。
他说，令吉近期的跌势令人乍舌，不仅是亚洲货币中表现最差的货币，甚至连兑换新元还一度跌到了历史新低点，仿佛吃了泻药。
对于外国投资者而言，这是难得进驻大马的机遇，尽管令吉处于跌势，但大马具备有利的投资环境与经商优势，以及战略性地理位置，更是东盟区域的主要物流枢纽。
首季外来投资375亿
根据大马投资发展局(MIDA)日前公布，我国今年首季批准投资额为714亿令吉，而外来直接投资占375亿令吉，相等于获批准投资总额的52.5%，这些数据无可否认印证了我国有利的投资环境。
“比起投资住宅，外国投资者更向往收购酒店和工业园，直接进驻大马投入营运。
“预计陆续会有更多外国投资者涌入，在大马开设制造厂、工业园、能源相关工业及数据中心等。”
至于房地产方面，他坦言，外国买家在大马置产，为的是自住，否则会面对外汇差价，而衍生租金回酬率不稳定甚至亏损的局面。
国行升息阻产业复苏
今年5月国家银行出乎意料再升息，把隔夜政策利率(OPR)恢复至疫前3%的水平，加剧了产业领域复苏的难度，成为房地产业复苏的绊脚石。
银行升息，一些没有持守能力的供屋者，可能被迫削价求售，或甚至面临房子被银行强制拍卖的厄运。
而业界为了减少已竣工房屋未售出或滞销的库存，高档房屋价格调降10%至20%，吸引许多有意申请大马第二家园的外籍人士，这类人选择置产自住，并非以投资为目标。
另一方面，政府推动的大马高级签证计划(PVIP)提供“居留20年”签证特权，为全球富豪和投资者提供方便之门外，也蕴藏着巨大的工业和相关产业的发展潜能。
狮城投资者持续观察
绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）南马区域总经理潘炎展说，令吉兑新元贬值，加速了新加坡潜在投资者进驻大马的步伐。
“柔南依斯干达经济特区依然是新加坡业内人士首选的投资地点，具备发展潜力，不少新加坡投资者持续观察和评估来马置业，尤其是工业园。”
他指出，马新一直保持密切的经贸合作关系，并不断升温，边境开放刺激了工业空间的需求，集团旗下的Eco Business Park的销售额有显著提升，工业入驻率高达80%至90%，接下来也会朝工商业园的概念发展。
外资产业带旺发展
他透露，大型外资产业进驻，也带旺本地工商业园的发展，上下游产业链也受惠，如包装、塑料、加工等国际产业链的参与。
“例如一家面包工厂，其周边商业园需要供应商、包装、仓库和运输，从而节省等候时间和物流成本。”
他表示，集团也在柔南区物色地点，强化工商业园多元化发展。
他形容，柔南区仍是外资核心投资地点，马新关卡、码头、货柜码头和国际机场，海陆空全方位衔接物流枢纽，完善规划的工商业园，有助企业提升竞争优势开拓更多商业潜力。
今年首4个月，绿盛世Eco Business Parks(EBP)工业产业贡献亮眼，录得6亿1600万令吉销售额，创下最高销售纪录。
截至今年2月28日，该集团在国内的5大绿盛世产业园共取得11亿8000万令吉的总销售额，迈向工业产业的非凡里程碑。
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