2021年03月30日
报道：李治宏
首相丹斯里慕尤丁去年12月6日推介“2030年柔佛州永续发展蓝图”（PPMJ 2030），希望通过这份蓝图，刺激柔佛州经济增长与社会发展。这份蓝图涵盖8大主旨，包括经济、投资与数字经济、提供完善的交通系统，以及大型的基础建设与环境。
这些都是有利柔州产业市场的宏观政策与措施。在这些利好因素撑托下，柔州产业市场今年能否柳暗花明，“牛”转乾坤？各产业次领域会否摆脱升沉不一的局面？
由于与邻国新加坡只有一水之隔，柔佛尤其是柔南地区与狮城经济向来是唇齿相依，从长期有大批大马人在新加坡工作，以至大量新加坡游客涌入我国观光、经商甚至置产，柔新两地的关系一直都非常紧密。
也因此，柔佛特别是柔南一带的产业，尤其是房产，一直吸引许多新加坡人到来购买和投资。
再加上过去数年吸引不少的中国人前来置产，从2017至2019年，柔佛的房产成交量和总值持续稳步齐升。
事实上，柔州房产交易量于2018及2019年分别扬升8%及7.5%，成交总值则分别增长1.5%及15.9%。
然而，突如其来的2019冠状病毒病疫情，彻底颠覆这一切。
我国为抑制疫情而从去年3月18日起实施的行动管控令（MCO），加上庞大的已建好但未售出的滞销产业库存，扭转了上述连续3年的涨势。
好景时期的大兴土木，令柔州房产市场在行情突然逆转时，面对滞销存货大增，交易量和总值大跌的窘境。
尤其是MCO实施的2个多月期间，没有任何产业可以完成交易，令整个产业市场停摆。
2020年首9个月，柔州房产成交量和总值分别按年下挫23.8%及24.4%，成交量为1万6451单位及总值为57亿令吉。
滞销产业冠全马
事实上，无论是整体住宅产业，或是服务式公寓与家居式办公单位（SOHO），柔州这类产业额的滞销数量都是全马之冠。
柔州滞销住宅产业（6166单位）占全马19.5%，滞销服务式公寓与SOHO（1万6334单位）更是高占全国73.7%。
其中，柔州去年首9个月的滞销服务式公寓与SOHO，比2019年同期激增29%。
逾三分之一（约34%）的滞销服务式公寓与SOHO为售价逾百万令吉单位，相信当初是特别为新加坡和中国买家而建。然而，疫情下“国门”深锁，海外买家和购屋团无法一如既往的前来看屋购屋，导致滞销房产大增的局面。
更合理定价避免滞销
跨国产业顾问公司亨利行指出，新山的有地房产价格仍保持稳定，甚至一些近期推介的新楼盘，价格反而扬升约10至15%。
当然，供应过剩的公寓尤其是高档公寓则不可同日而语。事实上，柔南高楼住宅价格整体正走下坡。
大马亨利行指出，整体上，各发展商都变得较为务实，定价都开始变得比较合理，以避免在市场停滞不前，销量大减之际，有大量的存货卖不出。
展望2021年，柔新捷运系统重启，无疑已为低迷不振的柔佛产业市场注入一支强心剂。
尽管柔新捷运复工，对产业价格的有形影响不会马上反映出来，但它无疑将加强柔佛产业的买气，尤其是那些地点靠近柔新捷运站点的产业。
一旦大马重新开放边境让外国人入境，将是柔州产业的另一个正面因素。
亨利行补充，不过，随着我国于1月13日落实MCO 2.0，我国产业市场的复苏，或将从原本的今年下半年推迟至明年初，甚至更迟。
A级办公楼竣工可吸资
和巴生谷不同的是，在柔州，A级办公空间难求，这或是造成跨国企业，尤其是新加坡投资者不前往柔州设立办事处或转移阵地的主因之一。
然而，随着依斯干达特区美迪尼10（Medini 10）多座A级办公楼即将于今年内竣工及投入市场，以及柔新捷运的重启，这一切有望改观。
亨利行指出，截至2020年上半年，柔州的专用办公楼空间供应保持不变，但租用率反而比2019年同期上扬3.5%。
不过，疫情来袭造成的各种经济压力，令许多企业在艰辛营运环境下暂停扩充步伐，租用更多办公空间的脚步也因而停顿下来。
居家作业打击需求
疫情下的居家作业新常态，令办公空间的需求进一步下跌。
在需求下跌但竞争却加剧的压力下，企业和商家们为了求存，惟有设法削减成本，租用甚至购买办公空间变成一种奢望。
租金方面，新山市中心办公空间月租介于每平方尺约2令吉50仙至3令吉50仙，市区外围则介于每平方尺2令吉50仙至3令吉。
在较为新颖及设备较与时并进的依斯干达公主城，办公空间月租介于每平方尺约3令吉50仙至4令吉。
展望今年，在全国人民广泛接种疫苗，以及商业和企业恢复元气之前，除非当局祭出更多足以激励企业扩充业务的各种奖掖，否则，柔州办公产业市场料将继续渡过一段充满挑战的时期，今年料保持低迷。
那些租约届满的租户，或将要求业主降低租金，以降低成本继续求存。在讨价还价之际，若有更多企业和商家采取居家方式作业，柔州办公空间空置率料将随之扬升。
狮城游客不来零售业受创
国内零售产业领域今年展望料续疲弱，尤其是高度依赖新加坡游客的柔州零售业更是受创最重。
在去年MCO期间，新山许多零售业者业绩比2019年同期大跌70%，不少购物广场业主在MCO期间给予租户高达逾50%租金折扣（当租户被迫停业），以及在复苏式管控令（RMCO）期间给予15至30%租金折扣（视行业而定）。
事实上，柔州零售产业疫情已面临供过于求现象，MCO加剧了整个情况，新山市内购物广场受创程度比住宅区购物中心更深。
亨利行预见，在马新边界重开之前，柔州零售市场将继续停滞不前。
零售业者除了转战线上，也纷纷各项削减成本措施，例如要求降低租金、减少人力及减低来货成本。
那些计划在今年开张的新购物广场，除了须出尽法宝吸引租户以填满广场空间，也必须降低租金，甚至提供一段较长的免租金优惠时期。
无论如何，亨利行认为，政府在2021年财政预算案中宣布的税务奖掖延长措施、继续展开一些建筑工程，以及改善南马地区公共交通系统，将有助于刺激柔州零售领域的需求。
纾柔新堵塞惠工业产业
去年，柔州工业产业的成交量分别比2019及2018年下挫约42%及26%，但成交总值跌幅则分别只有5.7%及5.9%，显示平均每宗交易总额显著增加。
政府在2021年财政预算案中宣布拨款8500万令吉，纾解新柔长堤及第二通道交通堵塞现象，这不仅对柔州零售业是利好消息，也将利惠柔州工业产业领域。
这是因为新加坡交通业者和购物者堵在车龙中的时间相应减少，有助于吸引更多投资者进驻柔州制造业、零售及饮食服务领域。
此外，一旦衔接新山和新加坡两地的柔新捷运动工，将刺激柔州经济活动，进而造福柔州制造业。
政府去年10月宣布设立古来依斯干达数字中心（KIDEX），是另一大利好消息。
这个占地301公顷，以数字导向工业为主的数字中心，将有光纤电缆连接新加坡，有望打造成东南亚的替代数字中心。这些计划放眼吸引175亿令吉投资额，并创造1600个就业机会。
柔房产2021年关注要素
●当前的低利率环境，拉低了房屋借贷成本。
●去年6月推行的拥屋计划2.0（HOC 2020-2021）持续至今年5月。
●柔州政府各项吸引外资的政策，将刺激州内经济活动。
●马新边境一旦重启，或将刺激柔州房产销量。
●数字化产业交易/浏览或将成为新常态。
●柔新捷运系统重启，将刺激新加坡人到柔州置产的购兴。
柔房产2021年亮点
●冠病疫苗接种计划若有效实行，将刺激市场整体信心及经济活动，从而造福产业市场。
●特定产业如排屋，需求将续保持稳定。
●各发展商富吸引力的各项促销奖掖与回扣，将有助于吸引更多买家。
柔办公与零售产业2021年关注要素
●若爆发第四波疫情，以及政府实行额外的行动管控，将打击整个零售业和办公市场。
●外国游客尤其是新加坡客一直是大马零售业，特别是柔州零售业的重要贡献者，因此马新边境今年内重新开放将是本地零售业者存活的关键。
●全面的经济复苏将刺激零售消费，更多的经济活动将提高国人的可支配收入，从而提高对零售商品与服务的购买力。只要业者业绩持续改善，对零售与办公空间的需求也相应增加。
●政局不稳定将削弱消费者信心，连带的，消费开销将有所减少。
柔办公与零售产业2021年亮点
●政府各项吸引外资到柔州设立据点的政策，将刺激办公空间需求。
●柔新捷运系统开跑，将吸引新加坡投资者到新山设立办事处。
●古来依斯干达数字中心（KIDEX）预计将吸引175亿令吉投资额，成为新加坡和东南亚地区的替代数字中心。