2023年03月12日
森林城市从来
没有遮掩任何事情
独家报道：苏韵鸰 摄影：骆建强
上期，《南洋商报》为读者解读中国看房团来马看房情况的主线，在后疫情时代重点规划营销策略，读者是否也很好奇，早前一直被疯传是“鬼城”的森林城市，最新情况怎样了？
疫前非常兴盛的旅游看房团一旦复苏，会否为森林城市带来曙光？百闻不如一见，本期就跟随新闻专题组记者一起，揭开森林城市的“神秘面纱”。
为了平衡报道，记者特别约访森林城市区域副总裁沙鲁依占，让他代表森林城市，首度开腔回应“鬼城之说”，以及告诉大家，森林城市的最新情况。
沙鲁依占是一名专业工程师，曾在依斯干达特区发展局（IRDA）和丹绒柏勒巴斯港口（PTP）任职，后来才投身到森林城市担任高职。
记者单刀直入，询问有关去年英国广播公司（BBC）报道中，以一排排住宅楼在人工岛上拔地而起，却大多无人居住宛如“鬼城”来评价森林城市项目一说。
指BBC报道恶意操弄
沙鲁依占强调，根据相关报道中的5个中国发展项目，除了一个是私营项目外，其余4项皆与中国政府有关联的项目，并指报道明显恶意炒作和政治操弄，刻意渲染负面舆论报道，影响中国或中资企业在国际的形象。
“大马实施多个阶段行动管控令期间，森林城市仍坚守岗位，妥善管理包括维修和园艺等工作，不曾怠慢。
“森林城市也开放水上乐园，如今每逢周末或公共假期，许多本地人前来森林城市游玩，非常热闹。”
他形容，民众若质疑或深信网络疯传森林城市冠上“鬼城”的比喻，更应亲自前来体验和亲睹项目的实际情况，并向项目的团队了解最新进展。
外媒渲染公众先入为主
辩解恐越描越黑
记者也补充提问，为何相关报道“出街”超过半年，却未见森林城市作出澄清声明驳斥呢？
沙鲁依占则表示，国际媒体的报道大肆渲染，许多媒体也争相转发，已先入为主。
“有既定印象的人恐怕怎样都听不进去，即使我方再出面解释，人们反而觉得是在强辩，事件可能越描越黑。”
他透露，森林城市深信谣言止于智者，也希望外界不要再以讹传讹散布谣言，选择性相信一些不实报道，应该以事实为依据。
他进一步解释，或许一些人只是开车逛一逛，看到楼宇的立体绿化植物，有所误会“鬼城”之说。
“实则森林城市主打绿色生态理念贯穿整个项目，从绿色建筑到施工，都体现绿色智慧产业新城的定位。”
20年发展大计不变
随着冠病疫情管控松绑，房市逐渐重启，森林城市为期20年发展大蓝图（2015至2035年），是由4座填海人造岛屿组成，总面积达1740公顷（近5000英亩）。
根据原定计划，这项大型项目总投资额为1750亿令吉，发展总值则预计高达4500亿令吉，整体建设在2035年完成。
沙鲁依占解释，项目首期已完成700英亩，也建竣2万8000个公寓住宅单位，已卖出80%；而购屋者来自全球33个国家。
中国狮城买家最多
“外籍购屋者尤其是中国和新加坡人居多，第三则是本地人。”
他说，尽管已卖出80%的单位，但目前约有3000人居住，分别是疫情前留在大马生活的外籍人士、在丹绒柏勒巴斯港口、越堤到新加坡以及附近工业园工作的本地人。
“周日早上整个社区非常宁静，直到傍晚下班时间后气氛才开始活跃，周末则人潮满满。”
水上乐园恢复营业
他透露，森林城市的水上乐园已恢复营业，“闯关乐道”、“水迷宫”和“儿童组合滑梯”3个园区开放，住户和非住户都能边看海景，一边体验水上游乐设施。
他强调，森林城市为期20年的长期发展计划不会生变，虽然面对疫情冲击，全球房市步伐慢了下来，但森林城市会持续前进，而且首阶段的700英亩仅占总发展规模的15%，项目将持续渐进开展，第二座人造岛预计明年动工，整个填海工程至少耗时两年。
位置优越成SOHO热点
沙鲁依占披露，森林城市距离马新第二通道仅15分钟车程，距离新加坡樟宜国际机场则1小时车程，新加坡有许多直飞中国的航班，而士乃则有广州直飞航班，中国游客入境后，一般会安排至少三天两夜行程。
优越的地理位置吸引许多新加坡投资者，更有不少全球离岸金融（Offshore Finance）和后勤办公室（Back Office）等模式，进驻森林城市开设小型家庭办公室（SOHO），这些都是疫情带来的居家办公新常态。
中国开放国境
旅游看房团增加
沙鲁依占说，疫情前的巅峰期，从中国到森林城市的旅游看房团，每天接待超过10辆巴士，销售中心几乎人潮处处。
他说，旅游看房团依旧是重要的营销策略之一，随着中国开放国境，今年农历新年许多投资者选择回乡过年探亲，预计今年第二和第三季，中国投资者将陆续访马，旅游看房团的需求有所增加。
陆续完成交屋程序
他说，冠病疫情冲击房市，中国也封锁3年直到今年初才开放跨境，相信许多海外业者将陆续前往森林城市领取钥匙，完成交屋程序。
他说，森林城市在营销策略方面，也多管齐下开启数字内容，在脸书定时更新项目近况，也邀请网红前来推广外，也让电影《天火》和本地电影《6 SEBELAH》剧组取景森林城市外。
“我们也接受德国电视台访问‘未来城市’主题，以及韩国电视台KBS制作的‘Battle Trip’综艺节目，也在森林城市取景。”
从无遮掩随时可采访
他强调，森林城市从来就没有遮掩任何事情，若媒体需要采访，可向公关部接洽。
至于旅游看房团，他则举例，森林城市高尔夫度假村是世界等级，具备两个18洞球场，分别由高尔夫传奇人物杰克尼克劳斯与其儿子杰克尼克劳斯二世设计的“传奇球场”以及中国资深高尔夫球场设计大师梁国坤设计的“经典球场”，两个风格迥异的国际标球场。
他透露，所谓“百闻不如一见”，不如让民众亲身体验、亲眼观察，森林城市开通不同的旅游看房路线，对应海外购房的需求，让投资者在享受大马旅行的同时，也能抓到优质的海外资产。
他举例，四天三夜的家庭式旅游看房团，从新加坡入境新山，高尔夫球爱好者可享受挥杆体验，而地接团可安排另一半到古来名牌商场购物，或选择畅游乐高主题乐园，享受寓教于乐的亲子时光，并安排入住高尔夫球度假村，享受本地美食，空档期间则安排游客前往森林城市参观房屋。
他坦言，海外投资者也非常关切教育和医疗设施，大马绝对是海外置产的首选。
他说，拥有百年历史的美国名校所开设的嘉德圣玛丽（Shattuck-St. Mary’s）森林城市国际学校，以及由大马羽球传奇巨星拿督威拉李宗伟代言的美兆健康国际管理中心（MJ Health），众所周知后者抗癌成功，因此许多中港台游客会前来参与保健旅游看房团，展开医疗保健方面的考察。
没列入柔滞销房产
今年2月国家产业资讯中心（NAPIC）发布2022年第三季国内整体住宅滞销单位，全马共2万9534个住宅单位的价值是199亿5000万令吉中，滞销单位以公寓和服务式公寓为主。
而大部分滞销住宅单位的价格介于50万至100万令吉，占31.6%。
柔佛滞销房产依旧占全国之首，全马2万9534个滞销单位当中，柔州占5348个单位（18.1%），而掌管柔州房屋及地方政府事务的行政议员拿督嘉福尼日前证实，柔州滞销单位有八成是服务式公寓。
报告并没有点名森林城市，沙鲁依占则回应指，森林城市和碧桂园金海湾项目的单位已售出80%，但相信今年首季的销售量会放缓，全球房市仍受到冲击，还未完全复苏，我国今年也很少推出新的房产项目，可见房市冷淡。
盼政府检讨第二家园
他认为，若森林城市再推出新楼盘，无疑加剧高端房产市场的负担，还是必须根据需求，以避免市场供应过剩。尤其面对建筑材料价格持续上涨还没得到解决方案，预计房价会进一步攀升，恐怕会影响滞销单位变得有增无减。
“我希望政府了解国内产业发展项目的处境，并检讨我的第二家园计划（MM2H）、大马高级签证计划（PVIP）和房屋政策，以吸引外资、海外人才或退休人士移居大马。”
他透露，目前约有1000份大马第二家园计划的申请处于审核中，还未有新进展，至于大马高级签证计划方面则有2至3人提出申请。
碧桂园多元化投资
沙鲁依占指出，中国发展商碧桂园集团（Country Garden Holdings）来马投资并不是短期策略，柔佛地具备得天独厚的地理位置，与柔州政府打造的未来绿色创新模范城市，森林城市是其中一项。
“想必大多数人都听过这句话——别把鸡蛋放在同一篮子，多元化投资策略可分散风险。
“我是一名巫裔，虽然我不谙华语，但我从中资企业学习到高效管理、投资策略布局及效率外，还有全球化视野与前瞻性思维，积极为未来城市发展布局的执行力。”
他说，森林城市的前期发展以房地产销售为主，如今具备产业发展雏形，也延伸全马最大的自动化生产基地（CIBS）产业、兴建高尔夫球场与酒店、商业区，同时也引进国际教育机构和医疗保健中心等，未来也计划投入更多样化机器人产业、高科技和多媒体超级走廊项目。
他指出，集团旗下的碧桂园金海湾已售出80%单位，也与白沙罗实业共同打造的碧桂园中央公园，高尔夫球场随着去年4月国境重开，入住率几乎爆满，无论是周日或周末，吸引海内外人士前来度假。
26亿建智能制造基地
与此同时，耗资26亿令吉建造的智能制造基地于2017年投产，采用德国、意大利和中国的技术，主打预制装配式(Precast)钢筋混凝土结构，为森林城市兴建8栋40层楼高的建筑，完成首阶段的发展项目后，2019年开始把生产的装配式钢筋混凝土结构也出口到新加坡。
据了解，全马最大的自动化生产基地分三期开发，首个发展阶段占地417英亩，目前年生产6至7万平方米的钢筋混凝土，手头上也承接新加坡7项组屋（HDB）兴建计划。
碧桂园太平洋影有限公司（CGPV）智能制造基地副总监李竞告诉记者，由于新加坡土地有限，人口又不断增加，新加坡向上发展的策略无可避免，在兴建组屋项目时，难以劳师动众进行大规模施工，以免影响其他组屋区，因此在建筑过程中使用70%预制装配以提高建筑效率，同时也减少对人工的依赖和加强安全性。
“7项组屋建造计划中，目前已完成3项。”
他说，生产的预制装配钢筋混凝土，从森林城市通过马新第二通道运输到新加坡，路程不远，而且预制构件质量更可控，得房率更高，采取技术措施解决防水问题，比传统建筑模式更具优势。
他透露，即使去年陆续有开发商前来智能制造基地考察，但工业化建筑系统（IBS）技术在本地市场的接受度并不普遍。
书到用时：人口流失变空城
“鬼城”这一词源自中国，是指地方政府重金打造的城镇项目，最后却变成一座空城。
那里鲜有人居住，夜晚漆黑一片，故被称为“鬼城”。
实际上，是指人口流失遇到新城扩张，于是“鬼城”应运诞生。
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